北京土地出讓金破千億 土地財政依賴難解

　　沒有出乎意料，4月24日，北京土地市場集中推出的6宗地塊再次迎來了出讓的小高峰。

　　在該這6宗塊順利成交之後，北京2014年的土地出讓收入已經突破1000億元，達1069.63億元。與全國多地土地市場轉冷的情況相比，北京今年供地節奏加快，地價依舊上漲。

　　土地出讓金的暴漲不僅可以看出北京土地市場供求關係的變化，品牌房企不惜代價扎堆搶地擠佔市場。另一方面也可以看出，北京對土地財政依賴程度未減。這個超大城市在逐漸完成轉型升級的過程中，如何將土地財政與促進城市建設發展相協調仍是應該被關注的命題。

　　4月吸金271億元

　　4月24日，出讓的6宗地塊分別是海澱區中關村翠湖科技園地塊和大興區的5宗地塊案，其中，大興黃村佔2宗，北京經濟技術開發區有3宗，這5地塊成交總價達95.73億元。

　　其中，最為熱門的是大興黃村地塊，共吸引了包括保利首開聯合體、華遠、合景泰富、恒大、福建正榮在內的11家房企參與競拍。經過近200輪舉牌後，恒大地産以總價41.6億元、現場競配36752平方米的條件摘得大興黃村鎮DX00-0101-0201等地塊F2公建混合住宅用地，該地塊起始價14.86億元，溢價率高達180%，商業部分折合樓面價2.9萬元/平方米。

　　中國房地産報記者了解到，這是恒大在北京拿的第五宗地，包括沙河、豆各莊、東壩和來廣營4幅地塊。至此，恒大在進入北京短短不到一年的時間裏拿地共花去189.45億元。

　　整個4月，北京土地市場的發力節奏都十分平穩，每週一次左右的集中供地都能迎來盆滿缽滿。僅4月單月，土地吸金便達271.1億元。

　　早在3月26日全國兩會後首次土地拍賣會上，土地市場的幾個基本基調已經初露端倪。首先今年的供地特點十分明顯，凡是含住宅類的供地無一例外地都涵蓋保障房的建設，尤其以自住商品房的配建最為常見。其次，距離城區較近的位置成為熱點，“麵粉超過麵包”的情況頻現，遠郊區地塊受關注度降低。

　　在3月26日那場土地拍賣中，中鐵建以溢價率49%摘得大興舊宮地塊引來了眾房企的驚異，但事實證明，在以自住商品房供地為主的情況下，商品房土地價格已經不可同日而語。而如今，諸多房企已經在近一個月的實際操練中認清了這一點，所以在拿地價格上越發的“無底線”。

　　全年有望突破2000億元

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，北京市政府從去年四季度公佈自住型商品住房政策之後就開始密集實施，土地市場方面，自住房配給面積和比例大幅提高。在較短的時間內，就已經有8個自住型商品住房項目入市，提供房源近1.5萬套。按照計劃，今年會成交可供5萬套房源的自住型商品住房用地。

　　根據今年的總體供地計劃，接下來北京還有很多地塊推出，而自住商品房仍有3.5萬套的供應空間。可以看出，自住商品房用地在此輪土地熱潮中扮演了十分關鍵的角色，自住商品房用地將商品房樓面價抬高，加上北京供地節奏加快，土地出讓金自然連連升高，今年北京土地出讓金極有可能創下新高。與此同時，也可以看出政策制定的巧妙，滿足增加住房供應的同時土地財政收入也通過土地價值的升高有所增加。

　　“由於自住型商品房的加入，剛需項目銷售難度加大，而北京高端市場又有望放開限制，令房企加深了對優質宅地‘放手一搏’的決心。”亞豪研究機構副總經理高珊表示。

　　北京土地市場土地出讓金史上僅有三次突破千億，分別是2010年、2011年以及2013年。從時間節點上來看，2010年和2011年接近年尾才突破，2013年是8月份突破千億。但今年，在4月份就超過千億。而全年進程僅過了1/3。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉分析認為，以今年的供地情況來看，北京全年土地出讓金將至少超過2000億元。

　　土地財政依賴結難解

　　前不久，由中國經濟研究院發佈的我國23省份“土地財政依賴度排名”中，排名靠前的北京在“承諾以土地出讓收入償還債務總額”的絕對值上名列第一。

　　根據北京市審計局公佈，截至2012年底，北京土地償債規模高達3601.27億元，位列23個省份之首。而截至2013年6月，北京市縣兩級政府債務餘額為6496億元，最近三年年均增長33%。據此測算，截至2013年底，北京市地方債規模應當在6000億元上下，即北京市土地償債在整體債務中的份額應在50%~60%。

　　由此可見，土地出讓金對於北京的重要程度。國家發改委城市和小城鎮發展研究組中心主任李鐵提出，燕郊住著十幾萬北京人不敢修輕軌，怕北京房價跌下來，影響北京土地出讓收入，北京靠土地出讓金來解決自身的基礎設施建設。

　　“土地的價值是供求關係的反映，也是城市資源的反映，目前北京土地出讓金佔財政收入的比重還是挺大的，回避不了土地財政這個問題。”首經貿大學土地資源與房地産管理系系主任趙秀池在接受中國房地産報記者採訪時對北京土地出讓金增長的現象進行了分析。

　　對於北京來説，拆遷成本逐年增加及城市擴大帶來的基礎設施配套逐步完善都敦促政府快速從土地財政中吸取資金。

　　“土地財政依賴這個結難解，對於平抑地價來説，最好的辦法還是增加土地供應，從現在房企爭搶的局面來看，供應還是遠遠不足的。”趙秀池認為，未來北京財政收入的構成將由“房地産業一枝獨秀”向房地産、金融、服務業等多點支撐的格局轉移。