剛需族加入"換房大軍" 改善型置業成"新剛需"

　　清明是表徵物候的節氣，含有天氣晴朗、草木繁茂的意思。“春分後十五日，鬥指丁，為清明，時萬物皆潔齊而清明，蓋時當氣清景明，萬物皆顯，因此得名。”

　　儘管受限購、交易稅費倍增等多重影響，但改善型需求仍“氣清景明”，逐漸壯大，成為北京樓市新生的剛需力量。

　　改善型需求佔比不斷增長

　　近日，某國內TOP20房企負責人透露，儘管有限購限貸政策在先，該公司旗下面對高端改善型的項目僅用了不到1年時間，去化率已接近七成，且總銷售額近30億元。“這説明改善型需求的迫切和巨大，已成為一種主流需求。”他表示。

　　多位業內人士認為，隨著經濟的進一步發展和人們生活水準的提高，購房人對改善住房條件、提高生活品質的需求日益強勁，並有望成為和首次置業同樣重要的“新剛需”。

　　中原地産研究部分析師認為，隨著市場預期的陸續扭轉，改善型需求開始跟隨剛需入市，並成為助推行情回升的新增長點。其實，改善型需求在市場中所佔份額並不低。研究機構曾在兩年前做過一次市場調查，結果顯示，第一次置業者比重佔54.06%，第二次置業者佔比為36.24%，市場結構呈以首次置業剛需為主，二次改善為輔的格局。而在今年，該機構再次針對北京113個改善型項目進行現場調查，共計收回有效問卷537份，調查結果顯示，近八成受訪者購房預算在150萬元至300萬元之間，逾七成受訪者購房意向面積在90-140平方米。

　　顯然，隨著收入和居住需求的提升，幾年前的剛需族如今正逐步加入換房大軍，再次成為樓市成交的重要部分，這對房企來説也是制勝未來的機會。不少開發商都將改善型需求擺在了與剛需同等重要的位置，愈加重視産品綜合實力的錘鍊。

　　房企推改善型項目積極性高

　　“自住型商品房對於目前剛需市場的影響，已開始顯現；今後，我們還是會將更多的注意力集中在改善型需求上。”某港資上市房企負責人説，自住型商品房源源不斷地進入市場，能夠覆蓋一部分剛需置業群體，但更關鍵的是對剛需購房人的心理預期産生巨大影響。

　　該負責人的想法只是眾多房企針對未來戰略計劃的縮影：與其在殘酷的剛需市場廝殺，不如尋找差異化市場，另辟蹊徑。

　　3月份以來，北京樓市一改之前剛需項目佔主力的格局，主打改善型需求的項目開始發力，包括北京華僑城、京投萬科·西華府、華潤西元九里在內的多個品質樓盤相繼入市，獲得了購房人的關注。由於客群與産品品質的差異，受到自住商品房的競爭影響相對較低。業內人士預計，改善型項目在今年的整體銷售前景要好于低端市場，而房企推盤的積極性也仍然較高。

　　某知名房企相關負責人表示，如果自住房政策沒有變化，公司不會再碰純剛需盤。他透露，近期降價銷售的剛需項目都是在2012年或之前拿的地，地價都較低，即使降價也還有利可圖，而以目前的高地價無法平衡剛需盤的利潤。

　　在銷售完大興剛需盤時代天街的住宅後，龍湖地産今年在京推出的産品全部針對改善型置業客戶，産品以別墅為主，推出少量洋房，總價囊括了200萬元到上億元。選擇同樣打法的，還有金地地産。在2013年集中銷售了剛需項目金地格林格林，2014年則主打改善型項目格林雲墅和西山藝境。

　　對此，金地集團華北區副總經理遇繡峰表示，自住型商品房搶佔了北京的剛需市場，預計不少開發商都會對自身項目進行調整，逐漸將産品線向中高端産品延伸。

　　■ 買房故事

　　●王靜(化名)，外企工作人士，計劃下半年完成換房大計

　　家庭“添丁”，小房換大房

　　2000年初，剛到北京工作的王靜，在家人的資助下，在城南某小區買了一套65平方米的一居室。“結婚之後，我們兩口子也一直住著，後來又通了地鐵，覺得很舒服。”王靜説，隨著孩子的出生，父母在北京幫忙照看孩子，家裏變得十分擁擠。“孩子一天天長大了，也需要自己的空間啊。”王靜説，她正在尋找合適的時機，最晚在下半年就把換房大計完成。

　　當談到換房首選的要素時，王靜説，至少要換成三居室的房子，這樣才能保證孩子有個私人空間，將來要給孩子一個獨立思考與學習的氛圍，剩下的一間房則考慮到雙方父母過來時也能有地方住，不像現在，只能在過道裏安個臨時床。

　　“現在我們還年輕，換房的壓力雖然不小，但要是等過幾年孩子需要錢，雙方父母也需要贍養，再有什麼額外負擔時，換房就更不好辦了。”經過再三考慮後，王靜還是決定把住房面積放在首要位置，“如果各方面都要完美，到頭來肯定找不到自己中意的房子。所以先考慮面積，其餘的以後再説。”

　　■ 購房建議

　　從長遠來看，北京土地市場雖已出現冷熱不均的分化趨勢，但優質宅地仍受房企追捧，進一步體現出在未來高端市場的競爭環境下，房企對改善型市場前景的普遍看好，但銷售策略也將進一步分化，其中，均價3萬-5萬元/平方米的項目或將更多地趨向走低利潤、高週轉路線，而均價5萬元/平方米以上的高端項目，將走向緩慢去化、價格趨高的路線。

　　5月份，北京樓市不但開盤項目量大增，改善型樓盤、高端樓盤的供應也明顯提速；從供應區域來説，以大興區、通州區為主的東南板塊、以朝陽區為主的東北板塊，以及以昌平、懷密為主的北部板塊，都將成為中高端樓盤的主力供應區。

　　對於有改善型需求的購房者來説，為了兼顧每個家庭成員的生活習慣，除了要關注採光、南北通透性及臥室朝向等常規要素及功能間是否合理外，要儘量提前安排好自己的置換計劃，縮短時間差，不要延誤時間錯過購房好時機。

　　——亞豪機構副總任啟鑫

　　本版采寫/新京報記者 李捷