南寧鬆綁限購或引救市潮 業內人士稱作用有限

　　（來源：中原地産）

　　廣西南寧28日晚間正式發文為樓市限購鬆綁，此前包括溫州、長沙、杭州在內的多個城市均相繼傳出限購鬆綁消息。分析人士認為，預計後續跟隨南寧出臺救市政策的地方政府會明顯增加，但限購政策本身在二三線城市較松的戶籍政策下對市場的影響有限，這種力度的救市作用也屬有限。

　　南寧放鬆限購或引救市潮

　　南寧房管局28日晚間發文稱，從4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，對於除北京上海等少數城市外，因為戶籍政策相對比較寬鬆，限購並非抑制樓市的最主要政策，關鍵是限貸和高庫存等因素。預計後續跟隨南寧出臺救市政策的地方政府會明顯增加，但限購政策本身在二三線城市較松的戶籍政策下對市場的影響有限，這種力度的救市作用也屬有限。

　　第六次人口普查數據顯示，南寧人口666.16萬，本次納入參照戶籍的五市人口分別為：北海153.93萬，防城港86.69萬，欽州市 307.97萬，崇左市 199.43萬玉林548.74萬人。“新政策相當於在南寧不足700萬人口基數上，增加超過千萬的可購房基礎人口。”張大偉表示。

　　中原地産統計數據顯示，南寧市場從2010年開始，大量供應住宅用地，明顯形成積壓，土地價格已經開始出現高位回落。前4月，南寧住宅類土地平均溢價率僅4.9%，一季度南寧商品房中，住宅成交11149套，佔比66.48%，與去年同期相比，住宅成交出現了微小下滑。

　　對於近期多個城市傳出鬆綁限購的消息，張大偉認為，限購政策對於投資投機需求起到顯著的抑製作用，目前難以全面放開，但部分城市局部微調以及執行尺度上的暗松存在空間。

　　一季度樓市降溫趨勢明顯

　　一季度樓市表現低迷，各方數據均驗證了樓市降溫趨勢明顯，對於依賴土地財政的地方政府來説，特別是二三線城市，土地市場的降溫將明顯影響地方政府的財政收入。

　　數據顯示，1-3月份，全國商品住宅銷售面積17825萬平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2個百分點；住宅銷售額11075億元，同比下降7.7%，降幅與去年全年下滑34.3個百分點。截至3月末，全國商品房待售面積超過5.2億平方米，同比增長22.9％。

　　一季度全國房地産開發投資同比增長16.8％，增速比1至2月份回落2.5個百分點，比去年同期回落3.4個百分點。

　　克爾瑞房地産數據研究機構認為，一季度市場環境較為低迷，從房貸利率上調全國鋪開，到降價風波持續發酵，樓市成交呈下滑趨勢，市場低迷拖累房企銷售。一季度銷售額排名前50的企業金額、面積門檻均有明顯下滑。

　　萬科28日公佈的2014年一季報顯示，一季度萬科實現營業收入95億，凈利15.3億，同比下降32.2%和5.2%。這是13年來萬科第一次出現一季度凈利潤同比下滑。

　　未來微調或放鬆戶籍和限購範圍

　　業內人士認為，今年一季度市場有其特殊性，3月份市場已有成交上揚跡象，但一季度樓市銷售額降底，可能會使得房地産行業分化趨勢更明顯。

　　張大偉認為，未來限購的可能微調形式主要有兩類，一是非戶籍資格審查放鬆，二是限購範圍放鬆。

　　2013年末，上海、廣州、武漢、南昌、瀋陽、福州六城市發文提高了非戶籍繳稅年限，將購房年限延遲了1至2年，造成入市需求延緩。若非戶籍繳稅年限在實際審核中得以放鬆，加之城鎮化進程中戶籍政策的逐步放開，將釋放一部分非戶籍人口的購房需求。

　　據中原地産統計，目前限購的46個城市中，僅16個城市對全市域限購，大部分城市僅對中心城區或內環線限購。限購範圍的放鬆還包括限購對象與限購商品的定向微調，例如長沙的限購政策僅針對90平方米以下的新建商品住房，且對本地居民範圍擴展至環長株潭戶籍家庭。

　　“需要關注的是，不同於2008年市場受週邊金融危機影響波及步入全面下行通道，本輪市場轉冷更多由於前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。”張大偉認為，“雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發2009年市場大幅反彈，但我們認為本輪日益強烈的調控微調效果將不同於此前的市場反應。”記者 李方