二三線城市微調限購:南寧先放鬆 濱海緊隨其後

　　導讀：廣西南寧樓市成為最先扛不住的房地産市場。日前，南寧宣佈放鬆對廣西周邊城市人口購買南寧房産的政策，天津濱海也宣佈適度放鬆，而杭州則有傳聞在五一後部分鬆綁。在房價敏感博弈期，地方政府決定放鬆限購政策拯救樓市。

　　南寧樓市率先放鬆

　　根據南寧市房管局發文，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　記者查閱到，在第六次人口普查中，南寧人口666.16萬，本次納入參照戶籍的五市人口分別為：北海153.93萬人，防城港86.69萬人，欽州市307.97萬人，崇左市199.43萬人，玉林548.74萬人。政策一調整，相當於增加了超過千萬的可購房基礎人口。

　　據記者了解，以南寧為代表的二三線城市，本身戶籍政策並不嚴格，南寧2013年1月執行的戶籍新政顯示，只要在南寧具有合法穩定的住所，並符合細則規定的相關條件，就可以將戶口遷入南寧。對於租房戶，只要房東同意，簽訂房屋租賃合同到房産局備案後也可申辦。

　　所以從這個角度來説，實際上即便是周邊城市人群，如果需要購買房子，完全可以通過正規途徑獲得南寧戶籍，然後再購買南寧房産。此次南寧地方政府放開部分限購，更多的是姿態。輿論有描述，地方財政吃緊。

　　天津濱海緊隨其後

　　就在南寧調整限購政策一天后，天津濱海新區房交會新聞發佈會上政策又有新鬆動。當地政府表示，為促進濱海新區樓市發展，將向市場推出諸多利好。其中包括：將實施差別化限購，只要濱海範圍內無房，即可在新區購房，並將推出共有産權模式購房政策，購房人交一成首付就能先住房，待經濟條件成熟後購回其他産權，全部擁有産權。

　　從濱海的方案來看，天津濱海模式的共有産權房並非標準意義的共有産權房，而是一種變相降低首付的行為。如果按照這一形式操作，基本就是分期首付，相當於將首付降低到一成。業內人士表示，這一政策與央行對購房貸款的政策相抵觸，預期最後能夠執行的可能性非常低。

　　除了可能降低首付，濱海也是放鬆限購。就在這個月，天津市政府宣佈將在5月31日後暫停藍印戶口政策，即買房送戶口。“對天津這樣一個城市來説，藍印戶口的取消就相當於起碼20%的客戶流失，對於武清等區域基本就等同過半客戶消失。對於本來已經逐漸調控的市場來説，這種突然影響，不論對購房心理還是對投資心理，都有非常大的衝擊。”因此，業內一直預期政府會出臺新的房地産刺激計劃。中原地産首席分析師張大偉表示，地方政府非常依賴房地産，土地財政對地方來説非常關鍵，天津取消藍印戶口後，郊區縣需要其他刺激市場的政策。

　　杭州有可能跟進

　　如果説南寧、天津濱海還只是二三線城市放鬆限購，那杭州這個準一線城市的放鬆限購傳聞可能會震驚房地産業。由於杭州樓市不斷傳出降價聲，在杭州樓市內部，5月1日之後放鬆限購的消息越傳越烈。據記者了解，這種放鬆並非是全線放鬆限購，而是在杭州各個區縣之間進行微調，比如蕭山、余杭區等庫存較高、競爭最激烈的板塊，地方政府可能會適度放鬆，而主城區目前來看放鬆無望。

　　杭州官方公佈的統計數據顯示：今年一季度，杭州市區商品住房成交均價同比下降11.3%，成交量為10112套，同比下降了37.8%。目前，杭州商品住房成交面臨著量價齊跌的狀況。另外，杭州樓市的庫存壓力仍在不斷攀升，截至3月底，杭州市區可售商品住房76004套，可售面積998.1萬平方米，同比增加36.2%、32.6%。

　　而與此同時，杭州部分區域已經出現了頂不住的跡象。自從今年初杭州德信·北海公園引領杭州樓市首降後，房價水準接近一線城市的杭州，目前超過20個樓盤緊隨降價，而這股降價潮已衝擊到別墅等高端物業市場。雖然開發商都以特價房為名希望維持價格體系，但特價房項目明顯越來越多。

　　早在杭州之前，福建、常州、長沙等多地均被曝光擬通過限購、限價等房地産政策的調整以刺激樓市，但官方均未明確表態。