深圳大宗寫字樓交易去年3宗 今年或更多

　　2013年深圳一手寫字樓供應量明顯增加，是2012年同期的1.6倍。

　　去年深圳寫字樓市場誕生了3宗大宗交易，其中第一季度交通銀行以32億元購買世紀匯廣場後，先後又有祥祺集團收購民生銀行大廈交易和正順集團收購新世紀廣場交易作為總部自用和投資用途。這種大宗交易的明顯增多是深圳近幾年罕見的，而記者了解到，伴隨著深圳城市吸引力增強以及企業自身的發展壯大，大額資金投資總部物業的願望也日益高漲，預計2014年寫字樓市場仍不乏大宗交易出現。

　　去年大宗寫字樓交易增多、近年罕見

　　據DTZ戴德梁行統計，2013年深圳一手寫字樓供應量明顯增加，寫字樓批准預售面積達到34.65萬平方米，是2012年同期的1.6倍。而在這些新供應的刺激下，一手寫字樓成交22.2萬平方米，較2012年同期增長292.9%。新品供應的增加分流了一部分二手交易的需求，同時受存量非住宅房交易評估徵稅的持續影響，全市二手寫字樓成交僅12.29萬平方米，比2012年同期減少32.1%。其中，業主惜售降低了二手優質物業的供應量，也在一定程度上影響了二手市場的成交量。

　　此外，2013年深圳寫字樓市場的另一特點就是大宗交易較往年明顯增加。DTZ戴德梁行華南及華西區寫字樓部董事羅進良告訴記者，去年第一季度交通銀行買下世紀匯5.5萬平方米共27層優質辦公物業自用，第四季度民生銀行大廈以8.3億元將整棟3.6萬平方米寫字樓出售給祥祺集團，而深圳正順集團也收購新世紀廣場17.8萬平方米辦公物業。“這3宗大宗交易前兩宗收購是作為總部自用，而第三宗則是作為投資用途，此外購買方都呈現金融類和總部類客戶的特點”，羅進良表示。

　　“2013年寫字樓大宗交易明顯增多，為近兩年罕見”，羅進良介紹，交易主體也不再僅僅局限為單一的投資公司，一些産業基金、實業公司等也開始進入。他認為，一方面，在住宅市場持續受到調控的背景下，資金更願意進入增值保值功能較強的商業地産；另一方面，伴隨經濟企穩、城市吸引力增強以及企業自身的發展壯大，大額資金投資總部物業的願望也日益高漲。

　　世邦魏理仕的研究報告則認為，深圳去年投資資本市場交易較往年活躍，主要原因在於優質寫字樓租金近年來呈現穩步上升的態勢，而機構投資者和個人投資者願意購買寫字樓進行運營和自用。

　　南山甲級寫字樓供應後年將超福田

　　長期來看，未來三年深圳甲級寫字樓供應將達到414萬平方米，遠超當前市場的總存量，巨大的未來供應量則必然對市場造成較大的壓力。但戴德梁行認為，由於新增供應中超過五成的寫字樓為總部企業大樓，一定比例的自用要求以及相關聯的上下游客戶都將消化一部分的壓力；且總部企業對其高品質物業的租金期望較高，價格讓步空間有限。但整體上，租金受壓的局面不會改變。

　　目前，隨著前海對現代物流等現代服務業的鼓勵政策，在前海註冊的企業在去年年底前已經超過2000家。因為前海區域內沒有已建成的寫字樓，部分註冊企業選擇在福田和南山其他區域租賃寫字樓。戴德梁行華南及華西區董事總經理程家龍認為，從區域發展來看，儘管福田中心區未來的持續供應將進一步穩固其作為深圳金融中心的地位，但隨著後海總部經濟區、南油片區以及未來前海的發展，高質素新項目的入市將使得企業租戶對此片區的關注度提高。同時，2016年南山甲級寫字樓168.6萬平方米的供應將顯然超過福田區，這有望加大南山區對深圳整體寫字樓市場的影響力，強化南山區辦公氛圍。

　　寶安、龍崗小型寫字樓出售機會增多

　　對於深圳未來兩年大宗交易是否還會頻頻發生，仲量聯行深圳公司董事總經理夏春毅表示，隨著深圳灣超級總部基地及前海合作區規劃的深化，國內各種大型企業紛紛落戶深圳。隨著深圳新的總部經濟集聚區已現雛形，越來越多企業總部的落戶，企業總部對購買甲級寫字樓的需求也隨之釋放。預計2014年將繼續出現甲級寫字樓的大宗買賣現象。

　　“這些企業主要以金融、IT行業為主，購買的寫字樓也主要用於自用”，夏春毅表示，從目前情況看來，企業購買甲級寫字樓青睞于福田中心區、南山的前海和後海區域，而這些企業總部購買甲級寫字樓自用的需求將帶動甲級寫字樓的資本值繼續上揚。

　　深圳中原工商鋪部董事總經理何世勝告訴記者，與往常多用來投資不同，這些寫字樓的大宗交易都是買來自用的。目前，這些用家尋找大面積自用辦公空間並不容易，因此買下整個物業的需求很旺盛，只要有人願意出售大面積的寫字樓就會有成交。何世勝表示，從這點來説，寫字樓大宗交易在未來有增加的趨勢，並且在寶安、龍崗，那些十幾層的小型寫字樓的成交會增加，預計今年超過1億元的寫字樓大宗交易超過10單，在明年數量和交易額也都會增加。

　　而對於寫字樓的賣方，夏春毅建議，一般來説以持有寫字樓為最佳方式，但開發商資金鏈鬆緊的情況各不相同，所以對於可能有需要回籠資金的開發商，他們也願意出售整棟物業。