廣州去年二手房套均171.7萬元

　　2013年廣州二手房成交總價穩步走高，二手住宅成交套均總價高達171.7萬元。仲介機構昨日發佈了2013年廣州二手樓市總結。報告指出，在二手住宅成交中100萬元以下的佔比明顯呈下降趨勢，由2011年的五成左右下降至去年的僅佔三成。專家分析稱，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高，隨著樓市的恢復，二手樓價預計穩中有升的態勢不變，但升幅估計低於2013年。

　　買家：首次置業者比例下降

　　據廣州國土資源與房屋管理局數據顯示，2013年廣州二手住宅登記交易近8.9萬宗，727.2萬㎡，較2012年的增幅均在五成左右。據合富置業統計，2013年廣州二手住宅實際成交量較2012年增加兩成以上。

　　2013年廣州二手樓市仍以實力較強勁的迫切性剛需主導，但換房改善的比例有所增加，高端買家的活躍度較以往提升，首置需求獨撐大市的格局明顯改觀。據合富置業數據，2013年廣州首次置業的二手買家佔64.8%，較2012年的近七成回落，改善型需求佔27.2%，較2012年有所回升。

　　報告稱，根據過去幾年的統計數據顯示，廣州二手樓市較合理、健康的買家結構應為：“首置：改善：長線投資客大概為6：3：1”。2011年受政策影響，廣州首置二手買家的佔比一路小幅上升，換房改善需求則逐漸下降。2012年，廣州首次置業者的佔比甚至逼近七成，換房改善需求有所下降。2013年，隨著市場信心的恢復，這種迫切性首置獨力支撐二手樓市的局面慢慢改觀，改善型和長線投資需求的活躍度明顯提升，整體買家結構逐漸趨向較合理、健康的態勢。這也是二手樓市逐漸步入較良好運作軌道的重要體現之一。

　　值得注意的是，由成交的物業結構看，2013年，較大面積、高端物業呈增多的態勢，顯示中高端二手買家的活躍度有所提升。合富置業數據顯示，2013年廣州二手住宅成交套均面積為87.9㎡，較2012年上升6%，其中90㎡以上的佔比有所上升。

　　價格：200萬元以上的二手房比例接近三成

　　報告還指出，由成交總價看，2013年廣州二手房成交總價穩步走高。2013年廣州二手住宅成交套均總價高達171.7萬元，較此前大幅上漲。其中100萬元以下的佔比明顯呈下降趨勢，2011年100萬元以下的佔比在五成左右；2012年下降至四成；而2013年僅佔三成。而200萬元以上的佔比則日益上升，由原來的約一成，上升至2012年的接近兩成；2013年接近三成。

　　報告分析稱，較大面積、高價二手住宅成交增多，一方面與樓價的實質性上漲有關，也與部分實力較強的買家由一手市場回流有一定關係，同時也反映了中高端需求和換房改善買家的活躍度提升。統計顯示，2013年濱江東、天河北、原東山等市區核心地段的較大面積、貴价優質高端物業需求較往年增多，其中不乏單價4萬元/㎡以上、面積200平方米以上的千萬豪宅。

　　報告指出，2013年廣州二手樓市總體需求活躍，價格高位上漲，也與中心區一手新貨供應不足、戶型偏大、價格高昂有關。調查顯示，2013年首置、改善、投資等各類型買家大多根據自身的實力及需求，在兩個市場之間各取所需，部分剛需買家逐漸回流二手樓市，也有部分買家“出走”番禺、蘿崗、南沙、花都週邊區域的樓市。總的來説，2013年新房、二手市場實現較良好的互動，共同走旺。

　　據合富輝煌集團市場研究部數據，2013年廣州十區一手住宅新增供應較上年減少約一成，其中六區減幅更明顯。受供應不足影響，中心六區成交量大幅下滑三成以上。而據廣州房管局數據，2013年廣州中心區登記交易二手住宅424萬㎡，較2012年增加五成左右。由二手住宅佔整體一、二手市場的份額看，全市十區已經超過五成；中心區超過七成。

　　區域：番禺、蘿崗二手房價漲幅放緩

　　報告顯示，由各區域的成交量增幅看，南沙、花都、原芳村等週邊及近郊的增幅較大，大多在六成以上；中心六區的增幅大多集中在四到五成之間。中心區二手樓價高企，不少買家外溢到價格稍低的片區。

　　從各區域的價格走勢看，2013年二手樓價漲幅最大的區域依然集中在中心六區，依次分別為：越秀、天河、荔灣、海珠、黃埔。主要受一手新貨稀缺以及資源、配套、交通等區域優勢較突出的影響。

　　報告指出，2013年樓價漲幅相對較小的區域有：番禺、白雲、花都、蘿崗等週邊及近郊片區。花都區主要受一手新貨供應充足，二手盤源豐富的影響。白雲區的樓價在2010年、2011年快速上漲，在一定程度上透資了白雲新城的規劃利好。但近兩年，白雲新城的實質性利好不多，區內的二手買家仍然以本地的首置需求居多，價格承接力略顯不足，價格漲速放緩。番禺、蘿崗兩區的二手樓價在前兩年漲幅較大，但區域內二手買家的實力相對中心區仍稍弱，2013年的漲幅有所放緩。

　　由板塊看，漲幅較大的板塊主要集中在越秀、荔灣、天河、海珠等中心城區的優質地段，如越秀區的原東山片區；天河區的珠江新城、天河北、天河公園等天河中心片區、具有廣鋼新城利好的原芳村片區以及需求旺盛的海珠區工業大道板塊等。

　　升幅不大的板塊則主要集中在花都、番禺、白雲等週邊區域以及中心區的邊緣板塊，如花都的新華鎮、白雲區的同和、新體育館、西槎同德羅衝圍以及番禺的市橋、大石等板塊。

　　展望：二手樓價預計穩中有升態勢不變

　　報告分析，“穗六條”在樓市已經有所轉淡的情況下出臺，加深了市場的觀望，但消化速度應該會快於2011年的“國五條”。2013年年底交投不旺，觀望較濃厚、價格高位企穩的態勢仍將持續一段時間。但是由於樓市消化政策的速度有所加快，預計這種低迷的態勢或會在2014年一季度左右有所好轉，交投活躍度回升。以上預測主要基於全國整體大環境仍然較好、城鎮化進程提速、人口紅利、一線城市的資源優勢等根本性宏觀因素沒有實質性變化，加上供需矛盾仍然偏緊，市場的政策“抗藥性”增強以及預期樓價大幅下跌的買家不多等因素。

　　“由目前情況看，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高。”合富置業首席市場分析師龍斌表示，預計大致恢復到較正常、平穩水準，即2014年的季度平均成交量大約與2013年第二、三季度相當，2014年全年總體的成交量或會與2013年大致持平。主要是由於樓價高位、房貸等入市門檻高企的因素始終實質性地影響樓市，加上市區盤源不足以及週邊新盤的分流影響。隨著樓市的恢復，二手樓價預計穩中有升的態勢不變，但升幅估計低於2013年。

　　龍斌説，未來政策走向依然是市場最大的不確定性，尤其值得關注的是2014年3月份“兩會”所釋放的政策信號。若調控信號強烈，市場走出觀望的時間將會延長。

　　南方日報記者 鄭佳欣

　　2011年-2013年廣州二手住宅實際成交量價走勢

　　2010年—2013年廣州各類型二手買家佔比（單位：%）