樓市觀察：市場嚴重分化 調控驚人一致

　　處在年末要交調控答卷的敏感時刻，地方政府都紛紛擺正姿態，為短期內遏制房價過快上漲“救火”，從這個意義上來説，這一輪調控的大體意圖接近，政策在條款上産生如此互相“借鑒”的效果也就不足為奇了。

　　11月，全國70個大中城市房價環比漲幅有所收窄，但同比上漲的城市仍有69個。從全國樓市看，市場已經嚴重分化、冷熱不均，即一、二線城市持續快速上漲，三、四線城市平穩甚至冷清。也就是説，樓市儼然已經分化成為兩大陣營，一二線和三四線城市，分屬冰火兩重天。再看近日出臺的“N條”，伴隨著一線城市調控新政出臺，二線城市紛紛跟進，各地的調控手段驚人一致：限購、提高非戶籍人口購房門檻、提高二套房首付比例。

　　各地狀況不同，調控如何能如此相似？業內人士認為，這些調控措施將在一定程度上增加購房成本並延緩部分置業需求，進而對市場預期産生影響。處在年末要交調控答卷的敏感時刻，地方政府都紛紛擺正姿態，為短期內遏制房價過快上漲“救火”，從這個意義上來説，這一輪調控的大體意圖接近，政策在條款上産生如此互相“借鑒”的效果也就不足為奇了。

　　全國的樓市調控政策能否整齊劃一？對此，萬達集團董事長王健林日前表示，“調控最大的問題就是一個地方發燒，全部都吃一樣的藥”。他提出，比方説北上廣深杭，這些城市應該用一種方法，那就是要持續調整、限購、限貸，這是不能放鬆的，否則房價會飆升。那麼其他的可以説，“我覺得可以完全放棄調控”。很多城市現在不是房價漲的問題，而是房地産風險的問題，特別是像一些西部、中西部的三、四線城市，房地産市場已經遠遠供大於求。事實上，此前，王健林就曾經公開表示，“按照目前的中國房地産市場現狀，我個人判斷，除了個別熱點城市以外，其他城市在兩年後就沒有調控的必要了。”現有的土地供應量和存量房，已經導致了很多地方的項目都賣不動；再加上這兩年地方債務持續增長的情況下，地方政府主要靠賣地來還債。這種情況下，土地和房地産供應進一步被放大，，這兩個因素導致了市場供過於求。不過，他也同意，對於一線城市的房價調控要“堅持限購不放鬆”。

　　調控與否，説到底還是要直面房價的。明年的房價如何？看漲的聲音還是佔據了大多數。儘管年底這一輪調控收緊之後，樓市價格和成交量都有所收縮，不過，有觀點認為，調控政策的週期也就是4-6個月，屆時，局面會産生新的變化。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，品牌房企的佈局策略一般是中長期性的，不是短期性的，不會因為短期內地方政府的“階段性”的收緊措施而改變。

　　拋開地方性的調控政策不談，一直被視為長效機制的房産稅，是否能解決調控的問題？房地産稅核心問題是兩個方面，一是增加投資、投機者的持有成本；二是為地方財政尋找到一個廣泛的、持續的財源，使其不再依賴土地財政，而後一個才是主要目的。

　　許蕾