瑞安急拋物業套現超57億 西部第一高樓重慶天地疑停工

　　12月5日，重慶一片陰冷。霧濛濛中，高樓清洗工小田還在努力擦拭重慶企業天地2號樓幕墻玻璃上的臟污。他並不知道，這棟樓馬上就要易主。

　　繼去年以17.5億元相對低價整售三幢寫字樓給平安信託後，瑞安房地産有限公司（以下簡稱“瑞安”，00272.HK）在重慶繼續尋覓下家。日前，瑞安又將重慶企業天地2號寫字樓部分及815個地下車位一併脫手給陽光人壽，代價24億元，預期將虧損1.23億元。

　　在小田身邊，規劃高度468米的“西部第一高樓”—嘉陵帆影的工地現場也是一片寂靜，它所遭遇的“停工”疑雲，也讓這個重慶最大的舊城改造項目蒙上了陰影。

　　外界普遍認為，瑞安近年來在各地多個舊城改造項目中，沉澱了大量資金，比如重慶天地在10年之後仍遠未達到最初的規劃目標，導致瑞安負債率居高不下，資金週轉困難。事實上，不僅在重慶，瑞安近日轉身又將上海太平橋項目以33.23億元賣給中國人壽信託，短短一週之內，瑞安套現超過57億元。

　　瑞安方面在接受時代週報記者採訪時，極力否認重慶高樓停工及資金緊張一事，並稱公司目前持有現金充裕。

　　賣樓、停工疑雲籠罩重慶天地

　　瑞安重慶天地所在化龍橋區域，已經找不到當年的影子。這裡曾是重慶著名的“下崗一條街”，擁有眾多的老舊廠房和大面積的棚戶區。十年前，瑞房以舊改專家身份駐場，任務是將此改造為一個建面360萬平方米的龐大城市綜合體，包括一條類似于上海新天地的8萬平方米商業街，規劃高度468米的“西部第一高樓”—嘉陵帆影以及150萬平方米住宅等在內。

　　漫長的拆遷過程，加上瑞安長開發週期，重慶天地在10年之後仍遠未達到最初的規劃目標。時代週報記者在現場看到，項目住宅部分歷經十年僅開盤至第五期，剩餘的部分還用圍墻圈著未開發。而作為項目主體的寫字樓與商場仍在建設之中，由於未通地鐵，商業配套不足，辦公氛圍很冷清。以上海新天地為藍本建設的商業街也人氣不足，日常只有三三兩兩的顧客。

　　在時代週報記者以租客身份與重慶天地置業顧問攀談中，她們也坦承，商辦項目的確還在艱難爬升期，以往只能看到售樓人員在園內走來走去，現在情況略有好轉，但估計要等商業配套陸續開業，辦公招租才能更順利，“目前平安信託買走的4號寫字樓招租時間比較長，現在效果還可以，陽光人壽買的2號樓只開放了低層，租金大概在100元/平方米/月。”

　　這也就不難理解瑞安為何虧損也要出售項目。從雙方框架協議來看，陽光人壽將委任瑞安旗下上海新天地商管團隊進行項目資産管理。在未來6個結算期內，如果凈營業收入未達目標額，新天地方將需要以現金方式向陽光人壽支付不足金額，並延長管理期。

　　對於贏得上述對賭條款，瑞安方似乎信心不足。就眼下來看，瑞房已宣佈將對支付陽光人壽不足金額作出1.36億元撥備，上文1.23億元虧損額也就此預估而來。事實上，在未來最悲觀的情況下，即項目租金以及出租率均出現最低迷表現，瑞安預計向陽光人壽支付的不足金額將有可能達到4.4億元。

　　眼下，正遭遇的“停工”疑雲的嘉陵帆影，也讓這個重慶最大的舊城改造項目蒙上了陰影。時代週報記者看到，嘉陵帆影主塔工地豎著三台普通塔吊，但並無機器和工人在施工，一片沉寂。周邊其他樓棟的施工人員等知情人士告訴時代週報記者，2013年春節前，主塔現場的動臂塔吊已經撤走，至今寸尺未動，且再次開工時間並不明朗。

　　不過瑞安方面在接受時代週報採訪時，矢口否認停工一事，稱企業天地1號（嘉陵帆影）一直是在按照既定計劃進行。項目在2012年底完成了樁基，今年10月完成了地庫周邊結構及基坑回填，計劃在明年底完成商場裙樓，整體預計會在2017年底完成。

　　“事實上，瑞安賣掉項目得到外來資金馳援，可以緩解項目開發面臨的資金壓力，未來的運營風險也得以分擔。”重慶當地有開發商代表張先生對時代週報記者分析稱，華龍區原是老工業區，商辦氛圍缺失，周邊還有龍湖時代天街、萬科萬錦匯等勁敵項目分流客戶群，招租前景目前難料。嘉陵帆影停工也有可能，從大環境看，重慶寫字樓市場整體供應過剩，面臨市場下行的風險。在世邦魏理仕的統計中，三季度，重慶優質甲級寫字樓整體空置率達到30.5%。

　　負債凈額260億急套現57億

　　不止在重慶，回到上海大本營，瑞安的瘦身計劃也在快速推進。

　　12月4日，瑞安公告稱，已通過子公司與中國人壽信託訂立買賣協議，向後者出售上海太平橋項目126號地塊的99%權益及負債，交易總代價估計為33.23億元。短短一週之內，瑞安套現超過57億元。瑞安方面強調，這是為了提高資産週轉率及縮短投資回報期。數番套現所得，瑞安將用來償還債務，以及開發房地産項目。

　　“瑞安是在棄車保帥，出售部分非核心資産，有助於提高資金週轉效率，輕裝上陣。”中房信研究總監薛建雄對時代週報記者分析，瑞安羅康瑞的商業地産帝國雖然特色鮮明，但因為其運作模式決定了其資本週轉率低的問題很難得到徹底解決。

　　上海中原地産研究總監宋會雍也對時代週報記者稱，瑞安“舊城變大型綜合體”模式自上海成功後在全國多個城市都陸續邁出步伐，土儲水準從2006年末的700萬平方米一躍升至1310萬平方米。雖然舊改項目地價有談判空間，但商業地産項目的培育期相對較長，對企業的資金實力要求非常高，單體項目動輒上百億，擴張后對瑞安的資金要求成幾何級增長。

　　在宋會雍看來，瑞安在港資企業中實力較薄弱，不敵新鴻基、太古等大佬，而瑞安連續多年高額支出動遷費用，負債率居高不下，讓瑞安的“天地模式”陷入僵局。

　　在去年年報中，截至2012年12月31日，瑞安現金及銀行存款總額86.33億元，而負債凈額則高達260.35億元，凈資産負債率達到70%。據美銀美林此前發佈報告稱，到2015年前瑞安有3批主要離岸債券需償還，總額達102億元，相當於瑞安2012年合約銷售額的1.9倍，這並不是一個讓人輕鬆的數字。

　　在此背景下，公司集團主席羅康瑞稱希望通過自身的變革獲得重生，未來放棄舊改事業，並逐步降低負債率，爭取在2015年時降至50%。瑞安在回答時代週報記者的提綱中稱，公司已超額完成人民幣110億元的全年物業銷售總目標，目前持有現金充裕。據瑞安今年的中期業績報告顯示，凈資産負債率為59%，較此前70%有所好轉。

　　但面對依舊高達228.35億元的流動負債，瑞安需要施展財技來疏通資金鏈。時代週報記者梳理後發現，出售物業，僅是近期諸多融資安排中的一個。上海瑞虹新城近期獲得了包括國開行等5家銀行的100億元的資金授信，將主要用作拆遷土地用地的長期資金。而在此之前的10月31日，瑞安引入全球另類投資資産管理公司Brookfield作為中國新天地的策略性股東，折合人民幣45億元的資金，用於償還到期債務及物業開發。

　　新天地分拆仍無時間表

　　中國新天地是瑞安旗下商業物業的資産管理、營運及銷售平臺。瑞安一直計劃分拆中國新天地上市，降負債也是目的之一，但這一事項遲遲未有進展。

　　瑞安在回答時代週報記者的提綱中稱，中國新天地的上市將視乎市況及估值，同時需要取得債權人及票據持有人的同意，“不過，Brookfield成為中國新天地策略性基礎股東，也是分拆中國新天地的一個重要的步驟。”

　　據瑞安方面透露，Brookfield首次投資5億美元資金，主要投資上海新天地、新天地時尚、企業天地1期、企業天地2期、瑞安廣場及虹橋天地，合計66.3萬平方米，物業價值為260億元人民幣，經調整後的凈資産值為120億元人民幣，投資作價折讓8.83%，折讓接近其他中國商業地産上市公司的市賬率估值，如恒隆、太古、九倉、Capital retail等。這筆投資可轉換成中國新天地上市擴大股本後的21.8%的股權。

　　11月20日，瑞安房地産向其票據及永久證券持有人徵求同意，分別修訂其人民幣票據契約、美元票據契約、新加坡元票據契約及永久證券的若干條款，以完成有關交易及分拆上市。

　　“這是中國新天地上市重要、策略性的兩步，”瑞安方面稱。

　　截至目前，哪些資産會注入到新天地中，亦無説法。據時代週報記者了解，今年3月，瑞安就已正式成立中國新天地公司，有意將旗下的商業資産打包裝入其中，謀求分拆上市。截至目前，中國新天地已經經過近半年的獨立運營。被委以重任的黃勤道，今年年中由瑞安調任新天地行政總裁。

　　目前，瑞安旗下擁有400億元的地産項目，其中200多億元已落成，另約200億元則屬在建項目。目前，集團的收租物業涉80萬方米，年租金收入約11億元，現階段暫不清楚哪些會出售或注入新天地。