據中國指數研究院公開發佈數據,截至今年9月,全國百城新建商品住宅平均價格已經環比上漲16個月,樓市泡沫繼續膨脹,或有失控風險。若房價上漲預期繼續增強,則未來樓市調控空間將會縮小。即使可能出臺強力住房調控措施,恐亦難使樓市泡沫平穩縮減,刺破泡沫的風險極大。
樓市泡沫的形成,除資金與需求等因素推動外,心理預期發揮了催化劑作用。由大眾心理預期演化成的羊群效應,是本輪房價上漲的重要推動因素,也促進了樓市泡沫的繼續膨脹。北京、上海等一線城市遠郊區域新房開盤即遭哄搶,羊群效應下的恐漲心理應是主要原因,與此同時又進一步強化了房價上漲預期。
最近一段時間,熱點城市土地成交價格頻創新高,由地價大幅上漲引發的房價上漲預期正在日益強化,並加劇樓市運作風險。中國人民銀行三季度城鎮儲戶問卷調查結果顯示,認為一線城市“房價過高”的比例高達77%,僅有6.5%的人預期下季度房價下降。
隨著樓市泡沫繼續膨脹,房地産市場調控空間將會日益縮小。這是因為,無論從哪個角度分析,擠泡沫都是一個極其複雜且充滿風險的過程。擠泡沫意味著要引導難以把握的大眾心理走向,這本身就不是一件靠譜、可以精確安排並確保成功的工作任務。若調控政策過分嚴厲,則房價有可能會出現斷崖式下跌;若調控政策偏向柔和,不僅不會分化房價上漲預期,反而有可能成為下一輪房價上漲的重要推手。因此,樓市調控政策時機把握與力度拿捏就顯得極為重要。
應該看到,社會運作遠比自然運轉要複雜。遍觀中外,很難有樓市調控政策可以做到擠泡沫又不會引發嚴重負面效應。
臺灣歷史上也曾經出現較為嚴重的樓市泡沫,特別是1987年後房價大幅飚升。為平抑樓市泡沫,臺灣當局實行了全面信用緊縮政策,並杜絕資金進入樓市炒作。從1989年開始,臺灣房價停漲,此後進入下降通道。從臺灣不動産價格變動情況看,1991年房地産平均單價環比下降了六成,樓市泡沫徹底破滅。
在日本央行實施緊縮貨幣政策後,1991年日本房地産泡沫破滅,住宅用地價格大跌46%,日本經濟此後長期陷入泥潭,進入了“失去的二十年”。
這些情況表明,縮減樓市泡沫恐怕不會像技術活那樣,可以由決策層自由把握。大眾心理變化難以捉摸,以及政策出臺時機與力度的科學把握,對任何一個國家或地區當局來説,都是極為棘手的難題。從去年以來香港政府應對房價上漲的各種嚴厲舉措,以及我國過去十年來的地産調控歷史可以發現,面對樓市泡沫,做到得心應手、應付自如比較難。
因此,在樓市泡沫繼續膨脹前就及時採取措施進行平抑,會是一件風險相對較小的事情。如果任由樓市泡沫吹大,未來治理難度將呈現幾何級數倍增。特別是當前樓市與宏觀經濟運作相關性增大,由地産推動的宏觀經濟增長,並不能真正解決中國經濟運作中的結構性矛盾,也不會形成內生增長動力,只會加劇經濟運作固有矛盾,使未來宏觀經濟金融運作面臨更高風險。對此,還應引起高度警惕。
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