“以房養老”並非最佳選擇 只適合於部分老人

　　説起“反向抵押貸款”(re-verse m ortgage)，也就是俗稱的以房養老，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西的態度很堅決———“應該説，不是迫不得已，我不會考慮申請這種貸款。”在澳大利亞，反向抵押貸款並不是政府的一項政策，而是金融機構針對老年人推出的一個金融服務産品。

　　卡蘿爾·安坦言，她對反向抵押貸款的具體條款並不清楚，因為她從來沒有考慮申請這種貸款，她周圍的朋友裏也沒聽説誰申請過反向抵押貸款。

　　不過根據統計，越來越多澳大利亞老年人開始接受這種産品。根據德勤會計師事務所的統計，截至2011年底，全澳共有4.2萬例反向抵押貸款，總金額達33億澳元。在過去3年裏，這種貸款的增長率均保持在兩位數，而且平均每例貸款的數額從2005年的5.1萬澳元增加到2010年的7.2萬澳元。

　　在卡蘿爾·安看來，只有家裏急需用錢，比如孩子們需要、或是自己做生意需要啟動資金，老人們才會想到這種貸款。統計數據證實，申請反向抵押貸款的人很少選擇銀行定期支付款項，而多是選擇一次性將貸款全部取走。大多數使用反向抵押貸款的人是70歲至75歲、擁有自有住房的夫婦，他們申請貸款的用途主要是改善住房、償還債務、增加退休後的收入。65歲以下老人申請此類貸款的目的還包括二次置業、幫子女買房等。

　　澳大利亞天主教大學養老問題教授特蕾西·麥克唐納分析説，許多澳大利亞人的住房有3間至4間臥室，但當孩子們長大離開家之後，老兩口不需要住這麼大的房子，特別是當夫妻雙方中的一人先行離世，剩下的老人會選擇將房子抵押出去，獲取的貸款可以用來租或買一個小一些的房子居住並增加一些收入。

　　麥克唐納同時指出，作為一種金融産品，反向抵押貸款像其他金融産品一樣存在風險。而統計顯示，70%的反向抵押貸款是沒有諮詢金融顧問的情況下，由消費者和金融機構直接簽署的，大部分協議也沒有經過律師把關，所以老人們可能受困于某些不公平的合同條款。

　　新南威爾士州消費者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩也警告説，反向抵押貸款只適合於部分老人，特別是沒有孩子的老人。她提醒説，在申請貸款之前，老人們一定要確保自己留出足夠的錢，在將來入住養老院時使用。

　　還有一個現實的問題就是，大多數銀行的反向抵押貸款利率較高，而且是複式利率，這可能導致貸款者的債務迅速膨脹，侵蝕掉房産的價值。

　　另外，要考慮到獲得貸款後老人收入水準上升，可能因此失去領取政府某些補貼的資格。而且將房子抵押給銀行很有可能導致家庭糾紛。

　　《雪梨先鋒晨報》曾對反向抵押貸款做出計算，假設一對65歲的夫婦以價值100萬澳元的房屋做抵押申請反向抵押貸款，以年利率9%、貸款20萬澳元、期限20年為例，假設房屋價值每年升值4%，到還款時，房屋價值將達到219.11萬澳元，但連本帶息還給銀行的錢就要122.37萬澳元，也就是説，房主只能拿到房屋價值的44%。如果借款額更多或貸款期更長，則房主能保有的房屋價值就更少了。

　　此外，一旦房産抵押給金融機構，金融機構會對居住者提出要求，比如維修維護房産，如果居住者想請其他人來一起居住，或是對房屋進行裝修、出租等，都必須得到金融機構的批准，造成生活不便。

　　卡蘿爾·安認為，既然這是一種金融産品，那麼銀行肯定要從中賺取利潤。她擔心，如果再趕上金融危機，導致利率變動劇烈，情況可能會變得糟糕。

　　(徐海靜)