苦等"國五條"地方細則 需求強勁但樓市沒"方向"

　　新華網上海3月19日電(記者魏宗凱、鄭鈞天)作為樓市調控政策“國五條”細則出臺後的首個“風向標”，18日閉幕的“2013上海之春房展會”卻傳遞出樓市的不確定資訊。

　　從現場氣氛來看，一方面，在嚴厲的限購和限貸調控政策下，剛性需求依舊強勁，但投資性需求已經得到明顯抑制；另一方面，買賣雙方仍在進行觀望和試探，寄望于地方“國五條”細則落地來促進房地産市場的穩定。

　　業內認為，雖然“國五條”地方細則落地後，二手房市場的交易成本可能增加，並將部分需求轉移至一手房市場，但短期內樓市難以再現“小陽春”行情。

　　買賣雙方謹慎出手

　　3月15日－18日舉行的“2013上海之春房展會”歷來是國內樓市走勢的“風向標”，雖然此次展會有逾260家中外開發商和500個國內樓盤參展，但招商、萬科、保利、金地等龍頭企業悉數缺席。與往年開發商競相吆喝打折賣房不同，這次展會上優惠樓盤寥寥無幾。

　　據記者統計，此次房展會僅5個樓盤為全新推盤，其餘大多數為近期加推房源。值得注意的是，參展開發商多是維持前期報價，相對往年促銷面和優惠力度明顯減少，除了一個樓盤推出總價減10萬元的優惠外，其他項目優惠幅度多在1萬－6萬元。

　　房展觀眾段先生告訴記者，自己屬於剛性需求，本想在外環外買套一手房，但是房展會上合適的房源並不多。也曾考慮過買二手房，只是擔心上家會將差額20％的所得稅轉嫁過來。“還是先觀望一段時間，等上海細則落實後房價的走勢再決定是否出手”。

　　不少展商也表示，目前確實沒有定價，因為“國五條”細則還沒有落地，在政策“真空期”裏很難預判市場下一步是好是壞，或是變到什麼程度。尤其是業界判斷“國五條”細則實施後，二手房市場交易成本增加，可能會轉移部分需求購買一手房，因此開發商目前降價動力不足。

　　“末班車”過後樓市或遇冷

　　據機構調查，“國五條”調控政策出臺後，部分開發商表示將觀察後期政策變化以決定定價策略，但普遍表示短期已不再有提價計劃。個別開發商甚至改變銷售策略，從追求利潤率為主變為追求銷量為主。有開發商表示，政策收緊不會導致房價立即下跌，在此前提下，保證樓盤的銷路比提價追求利潤率更為重要。儘管開發商提價意願顯著減弱，但北京、上海、武漢和杭州等地新房還是出現了價格上漲。

　　中信建投房地産分析師蘇雪晶認為，目前全國新建商品住宅庫存下降趨勢已經持續近兩個月，供給依然不足，上海、北京等城市庫存量已下降到近8個月以來的最低水準。在庫存得不到補充的情況下，房價存在上漲動力。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，二季度房價可能會出現漲幅的回落，但依然會漲，三季度基本上會持平，2013年全年價格比2012年可能還會正增長。

　　21世紀不動産上海區域分析師黃河滔稱，因應“國五條”細則將出臺，近期樓市成交出現了明顯的“末班車”行情，且在地方細則落實前的“真空”時期都將是樓市成交的放量階段。只是這一波成交高峰將會透支後期需求，未來樓市一二手房很有可能都比較冷清。

　　不少開發商也擔心，由於房價上漲壓力持續存在，全國兩會之後中央和地方政府可能會加強調控政策的力度。同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，“國五條”細則的發佈，會給樓市走向帶來不確定性。一般政策層面對於價格的影響預期在3－6個月，因此商品住宅價格在全國範圍內，近期不會出現反彈，總體將維持穩定。

　　應避免誤傷合理需求

　　一項調查顯示，在“國五條”調控細則出臺後，28．81％的一線城市購房者選擇加速購房，但二、三線城市的購房者中僅佔10．25％。其中，剛性需求購房者受政策影響更加顯著，以北京為例，決定最快在本年度內置業的購房者中，剛需客群佔群體樣本量的59．74％。

　　據21世紀不動産上海區域市場研究部對旗下門店進行抽樣調查顯示，自3月1日“國五條”調控細則發佈後，上海二手房市場掀起了一波成交高峰，其中不乏1－2天便簽約的閃簽客戶。從成交的結構來看，首次改善型需求和二次改善性需求的佔比出現比較明顯的上升。

　　專家認為，調控政策主要是打擊投機需求，有效抑制投資行為，同時應該很好地保護鼓勵群眾自住、改善的合理需求。但是事實上，近年來調控力度最大的“限購令”歸根結底是讓一部分人失去購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。限制需求只是將市場再次推入觀望，影響後市走勢的根本還是供求和預期。

　　楊紅旭稱，居民在不同階段有不同的居住需求，調控政策應當鼓勵“梯度”購房，允許置換，能夠合理考量不同人群的購房需求變化，也才能平衡多種需求。對於改善性需求來説，地方政府在落實細則時應避免誤傷，比如，個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活住房的所得稅，應繼續免征個人所得稅。

[責任編輯： 雍紫薇]