湖南等地掀大規模棚改戰 樓市調整去化週期或延長

　　地方掀大規模棚改戰

　　樓市調整去化週期或被延長

　　本報記者 陳小瑛 深圳報道

　　不論是陳政高履新住建部部長，還是國家開發銀行住宅金融事業部的成立，都給各地棚戶區改造帶來了想像空間。

　　近期，安徽、湖南、四川、陜西、黑龍江等多個省市相繼出臺了棚改新計劃，有專家擔心，為了獲得國開行貸款，一些原本不屬於棚改的項目可能也將混入其中。

　　“中央是為了改善民生和穩增長，而到了地方，除了拉動GDP，完成保障房建設任務，考慮的還有增加土地收入，因為棚改地段往往是老城區，土地很值錢，可謂一舉三得。”中部某省份城市房地産研究人士對本報記者表示，現在各個地方都在“快跑”，希望儘早拿到更多貸款。

　　而東北某省保障房督查組有關負責人對《華夏時報》表示，由於樓市已處在供應過剩的調整期內，開發商都在積極去庫存，今年參與棚改的意願越來越低，而政府還在大規模開工棚改項目，增加供應量，未來市場的調整去化週期可能會延長。

　　地方的算盤

　　國開行住宅金融事業部的成立，意味著棚改已經破解傳統的資金問題。

　　7月4日，安徽省下達2013-2017年納入省級棚改融資平臺一期建設項目貸款額度，向國家開發銀行融資近900億元，支援加快棚戶區改造實施進度。根據安徽省公佈的資訊顯示，棚改融資為中長期貸款，期限為15年，寬限期3年，項目貸款比基準利率下降10%，可以有效緩解項目還款壓力。

　　各地方政府也早已聞訊，開始積極開工計劃外的新棚改項目。

　　日前河北省政府出臺的《關於促進全省房地産市場持續健康發展的實施意見》就提到，要加快推進棚戶區改造，將城中村和涉及新建、改建(擴建、翻建)住房的舊住宅小區，全部納入棚戶區改造。

　　“因為有政策支援，地方政府加快開工棚改項目，以拉動投資，一些本不屬於棚改項目的也都納入到棚改範疇。”中部某省份房地産業內人士指出。

　　“國開行支援棚戶區改造是一個重大機遇，必須緊緊抓住，各地要抓緊申報項目，做好項目儲備，爭取早授信、早拿到貸款，爭取源源不斷的信貸資金支援。”河北省政府副秘書長蘇蘊山提出，對尚未開工的391個項目加大協調力度，在今年10月底前全部開工。

　　而截至5月底，河北省已落實棚戶區改造項目495個、15萬套，佔年度目標任務的106.6%，不到半年，該項任務已經超額完成。

　　此外，多個省份也都在積極向國開行申請貸款。6月底，西安也提交了議案， 2013-2017年棚戶區改造一期工程項目估算總投資369億元，其中71億元由財政預算出資，298億元向國開行申貸。

　　據了解，西安本次棚改一期有融資需求的申報項目達到了120個，需要總投資達1110.6億元，但因為資金瓶頸制約，並不能全面推開。

　　長沙市原計劃今年實施棚改項目54個，但6月26日，長沙計劃新增加42個項目，儘管項目數減少，但改造戶數卻新增了兩三倍，且全部位於長沙市內五個老城區，徵收房屋面積473萬平方米，預計投資520億元，4年完成。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林告訴記者，國家推動棚改，是基於這些年城市發展主要以擴規模為主，但老城區很多家庭居住環境沒有改善，主要是民生工程。同時這對房地産産業發展而言也是好事，有利於拉動GDP增長。

　　“但地方政府的積極性不在於改造國有工礦企業的棚戶區，而是老城區項目，既能創造GDP，又能獲得土地收入。”湖南省房地産開發協會首席經濟學家王義高告訴記者，由於老城區土地值錢，政府可以借棚改口號大搞舊城改造，由政府出面拆遷和安置，再以招拍挂方式高價出讓土地做商業項目。

　　如長沙萬達廣場、九龍倉國金中心等商業項目均是棚改的代表，2011年，九龍倉以56.37億元奪得東牌樓棚改地塊，建成純商業項目，投資金額達到160億元。

　　從棚改結構上看，大部分地方80%是城市棚戶區改造，而國有工礦、國有林場危舊房、國有墾區危房幾類只佔20%，有的地方，比如河北，城市棚戶區改造佔比達到90%以上。

　　“好地段主要是建寫字樓、購物中心、酒店，拆遷戶不可能回遷，如果不接受貨幣補貼，會由政府在別處劃撥一塊地，建安置房小區，而安置房又可算入保障房任務。”王義高説，棚改可謂一舉三得。

　　棚改矛盾

　　王義高認為，要防止地方一哄而上，大拆大建，純粹為了GDP和財政收入，將老城區有價值的歷史建築拆個精光。

　　長沙市發改委主任周岳雲也公開表示，確定新的棚改目標，首先是為了落實好中央關於微刺激的宏觀經濟調控政策，其次是與省市確定的棚改任務相銜接。

　　業內人士指出，一些地方將棚戶區改造看作房地産開發的有利條件，積極性是被土地開發的收益調動起來，而不是以民生為先。

　　此外，令市場擔憂的是，目前樓市正處於調整期內，多地商品房庫存量極大，住房供應明顯供過於求，成交量大幅下滑。棚改的大規模建設，會不會導致市場供應更加過剩？

　　“棚改確實會分流購房者，而目前樓市存量過大，本身不景氣，可能去化時間會更長，但政府可以減緩土地出讓。”王玨林認為棚改意義重大，他對記者強調説，“政府願意拿錢出來解決住房問題，是好事，不要去懷疑有什麼負面作用。”

　　“目前樓市房源供應量太大了，銷售又很低迷，處於去庫存階段。現在大規模搞棚改，肯定會增加商品房供給，且今年規模比去年還大，棚改與去庫存有一定的衝突矛盾，或許將延遲市場去庫存的週期。”東北某省保障房督查組有關負責人對記者説。

　　但長沙一位業內人士則有不同看法，她告訴記者，長沙棚改主要以貨幣補貼方式，而棚改項目因為拆遷，開發週期較長。政府逼著拆遷戶拿錢後去市場上買房，短期內反而可以創造剛需，有利於市場上的商品房去庫存。

　　不過這部分需求會不會立刻入市，目前也存疑。按照計劃，2013年到2017年全國將改造各類棚戶區1000萬套，到2017年，建成1500萬套。棚改項目將在最近兩三年內大量入市，而目前很多城市的商品房去化週期也在兩三年，兩者存在競爭。

　　上述保障房督查組有關負責人告訴記者，以前行情好，開發商都積極拿地開發，但今年以來，開發商都在縮減開工規模，參與棚改的積極性也越來越小，因為建完商品房賣不出去。

　　如華僑城深陷上海的蘇河灣項目，就是上海的棚改代表盤，但由於市場環境較差，截至今年6月，蘇河灣認購金額不足全年任務的三分之一。

　　“未來棚改大部分是由國家出資貸款，國開行對接的是住建局，由財政擔保貸款。”上述保障房督查組有關負責人説，如果開發商不想做，只能由政府主導開發，房子能不能賣出去，貸款能否償還，風險還是由政府來承擔。

　　王義高認為，短期內靠棚改拉動經濟增長，會對市場去庫存形成一定壓力，但長期來講，住房供給仍是短缺的。