莫斯科房價跌6成? 俄羅斯人不理解中國人買房焦慮

　　這幾天一則題為“普京一句話，莫斯科房價狂跌60%”的新聞引起了中國人的強烈關注，網上轉載率很高。儘管文中並沒有列出狂跌前後的具體房價，但在被高房價困擾的中國老百姓眼中，這則來自鄰國俄羅斯的消息似乎給了他們急需的安慰，也使他們對政府調控房價有了更多期望。《環球時報》記者通過多方調查發現，莫斯科的房價確實比最高點時有所回落，但下跌幅度沒那麼大，今年以來又有回漲，如今莫斯科平均房價仍然比北京高很多。而把莫斯科房價下跌歸功於“普京一句話”，有些誇張，因為下跌最大的原因還是受金融危機衝擊。不過，俄政府近年來確實出臺了一些調控房價和讓居民“買得起房”的措施，對中國不乏借鑒意義。

　　降是降過，又開始重新漲了

　　網上流傳的這則新聞大意是：普京2009年在一次政府會議上強調，房價應該至少讓40%的民眾能夠負擔得起，於是俄羅斯政府採取各種措施降價，包括建經濟適用房、打擊開發商捂盤等，效果顯著。據英國《泰晤士報》2009年8月報道，莫斯科房價在過去的一年中下跌了近60%，許多房産項目現在都陷入停頓。

　　——事實果真如此嗎？

　　據俄《生意人報》報道，莫斯科房價今年“穩步回升”，3月商品房每平方米均價4186美元，4月上漲至4302美元。這個價格確實比最高時下降了。2008年夏季，莫斯科房價達到頂點，為每平方米6200美元，2009年秋季降至近年來最低水準，為每平方米3750美元。

　　按照這個數據，莫斯科房價2009年秋季比上一年的最大降幅為39.5%左右，而今年4月莫斯科房價比最高點的降幅不到31%。

　　另據俄“建築和工業建材價格制定聯邦中心”統計，從2008年秋天的金融危機開始到2009年年中，莫斯科市內黃金住宅區的高檔住房成交價格下降曾達50%，而經濟型住宅價格下跌30%左右。

　　常駐莫斯科多年的中國記者關健斌18日對《環球時報》記者説，説莫斯科房價一年內下跌了60%，“我從來沒在俄媒體上看到過這個數字”。他認為，莫斯科房價這幾年總體是穩步上升的，“降是降過，但好象已經又開始重新漲價了”。

　　在莫斯科生活多年的華人學者焦東健18日向《環球時報》介紹説，目前在莫斯科市中心，相當於北京二環以內地區的房子每平方米1.5萬美元以上，二環到三環的地段是8000到1萬美元，三環到四環是6000到8000美元，大環（相當於五環）附近也要5000美元左右1平方米。他説，莫斯科市區內每平方米實際均價是8000美元左右，遠遠高於官方統計的4302美元。而莫斯科普通工薪族的工資是1500到2000美元之間，可以説四五個月的工資才能買1平方米房。

　　俄房産商日子不好過

　　與欣欣向榮的中國房産市場不同，俄羅斯房産業這兩年遭受的打擊確實非常大。主要原因不是政府打壓，而是全球金融危機爆發以來，許多房産開發商面臨資金週轉不靈和債務危機。“米拉克斯”集團是俄羅斯最大的房産商之一，去年秋天由於債務危機大幅裁員，也曾經降價售房，公司主頁上一度出現十分雷人的標語：“什麼都賣！非常缺錢！”該公司原準備建設未來歐洲第一高樓“聯邦大廈”，而據《生意人報》報道，由於資金緊張，現在該公司準備將這座大廈從94層“縮水”至64層，甚至還開發了由公司總裁陪同參觀“聯邦大廈”的服務，每人收取100美元。

　　俄羅斯房價在2008年至2009年間下跌，也與銀行按揭系統一度癱瘓有關。作為住房抵押貸款市場上的龍頭老大，俄羅斯外貿銀行從2008年秋天起凍結所有購房貸款。這使得金融危機前涌入俄羅斯建築行業的外資紛紛叫停正在開工的項目。危機前施工進度如火如荼的“莫斯科城”CBD項目從那時起墜入“冰窟”，至今大部分工程處於凍結狀態。

　　俄羅斯infox通訊社評論員葉普蓋尼諾維剋夫博士19日接受《環球時報》記者採訪時説，2008年金融危機給俄羅斯造成很多硬傷，包括留下了很多爛尾樓，“因為經濟整體態勢擺在這兒，房價降一些也很正常”。但這些情況對於普通老百姓來説意義不那麼顯著，“我們自己很少會考慮房價，因為買不起的還是買不起”。

　　中國現代國際關係研究院俄羅斯研究所研究員王酈久對《環球時報》記者説，莫斯科房價從2006年至今總體上漲了2倍。莫斯科房價高也是因為存在“剛性需求”，首先是莫斯科雲集了全俄90%的富翁，俄羅斯新貴階層的興起和福利分房的結束，使住房的需求量大幅上升，可以預見未來俄羅斯的房價還會穩步上升。

　　俄也在努力讓百姓買房

　　近年來俄羅斯房價急劇上漲，已大大超過百姓的承受力。為此，去年8月俄總理普京在實施國家計劃和人口政策會議上表示，適合大眾居住的經濟型住房“每平方米價格不應超過3萬盧布（約合1000美元）”，並且不能以犧牲住房的建築品質和使用舒適性為代價。政府的目標是至少讓40%的居民買得起這樣的住房。此前，俄總統梅德韋傑夫也提出了類似目標，他許諾，政府將提供大量土地以建設經濟型住房。

　　為了讓老百姓買上房，俄羅斯政府不是用打壓房産業，而是用一些措施促進房市回暖。普京在去年年底曾表示，14.5%的住房貸款利率對普通百姓來説太高，2010年住房貸款利率應降至10%—11%。

　　莫斯科市市長盧日科夫去年年底也表示，抑制房價最好的辦法“是把更多住房投放市場”。同時莫斯科還出臺了一些相關政策，以限制房價，如用高稅收打擊炒房者，購第一套住宅和多套住宅的價格有很大區別，對購房3年內出售者徵重稅。另外，加強對建築業的監管，防止腐敗行為，從而讓房價在政府的控制之內。

　　目前，俄羅斯政府已經調低了貸款利率，延長了貸款期限，這些都有利於人們貸款買房。去年以來，俄羅斯工資漲了3次，力爭以消費帶動經濟，從這點看，俄羅斯人買房的前景應該是越來越樂觀。此外，俄羅斯政府對科技工作者和衛國戰爭時期的老戰士購房給予特殊優惠，甚至免費贈送。對年輕人和多孩子家庭購房也有優惠。

　　另據俄《觀點報》近日報道，俄政府考慮2013年開始徵收房地産稅。

　　王酈久説，俄羅斯調控房價方面值得我們借鑒，比如專門針對特殊群體的政策傾斜。這些政策傾斜靠加大反腐和監督力度，保證執行到位。

　　俄羅斯人不理解中國人的買房焦慮

　　與中國早些年一樣，蘇聯實行分房制度。蘇聯解體後，房地産進入商品化階段。2000年以來，商品房高昂的價格與俄羅斯老百姓漸行漸遠，也與中國的情況如出一轍。但與中國不同的是，俄羅斯人的買房慾望遠沒有中國人那麼強烈。

　　在莫斯科擁有住房的很多是在蘇聯時期分到房的老年人，他們把自己老房子的一間或者幾間出租出去，以此增加自己的收入，不少在莫斯科工作的外地人便居住在這些蘇聯時期建的老房子中。

　　現在在莫斯科有很多蝸居族。能在莫斯科市區買得起七八十平方米以上房子的人肯定不是普通工薪族，基本是公司經理以上的人物。莫斯科大學畢業的阿拉沙對《環球時報》記者説，如果一個男子在莫斯科有一套房子，那會有無數的女孩急著嫁給他。而阿拉沙本人因為有些家族背景在莫斯科有套房，但他卻從未告訴他女朋友自己有房的事，“如果告訴了的話，我就會被更加不停地纏著了”。

　　《環球時報》駐俄羅斯記者身邊很多年輕朋友表示，根本就沒想過買房問題，和俄羅斯同事談起在中國房子是結婚的必要條件時，他們都表示難以理解。記者的一位中年朋友畢業于莫斯科國立大學，是大型國企的部門領導，已有兩個孩子，但一家人至今仍在莫斯科大環外租房生活。

　　俄羅斯人的住房，經常是在市區的住所很小，但在市區外可能會有一個比較大的寬敞別墅。在俄羅斯是可以買地然後自己建房的，所以很多俄羅斯人都是先買一塊地，然後自己蓋別墅。在辛苦工作一個星期之後，這些俄羅斯人就可以在週末享受到“莫斯科郊外的夜晚”。

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