日前，國務院《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》發佈，要在2020年，將海南建成世界一流國際休閒旅遊島。與此同時，海南房地産價格直線上升，目前樓盤均價在9000多元/平方米，一些海景一線房每平方米售價至少在1萬元以上。
海南島新規劃重在旅遊、消費與創新，只有在這三方面走出新路，海南才能成為中國旅遊與消費重鎮。海南現在面臨的問題是：旅遊搭臺，房地産唱戲，還是房地産搭臺，旅遊唱戲？如果海南以賣地生財，那麼，中國不過多一個高房價的標誌地區，而不會多一個免稅旅遊與消費的天堂。
海南獲得的政策之優惠前所未有。那麼，海南旅遊如何將消費做足？根據《意見》，海南可能成為我國最大的博彩業中心，將試辦一些國際通行的旅遊體育娛樂項目；海南也將成為我國最大的免稅購物中心，建設和經營免稅店，逐步建成國際購物中心，並由財政部牽頭抓緊研究境外旅客購物離境退稅和離島旅客免稅購物政策的可行性，上報國務院。能否借此留住以往多南下香港或北上日本，甚至西飛歐洲採購奢侈品的境內高消費人群，甚至吸引亞洲的高消費人群消費，將是對海南省創新能力的極大考驗。
海南旅遊收入已經比20年前翻了近60倍。但沒有健全的商務、服務、保稅購物、安全的稅務環境等相配套，旅遊經濟註定無法長遠。海南旅遊業經過20年的發展已經遭遇瓶頸期，如海口作為島內兩大旅遊城市之一，旅遊知名度卻並不高，而且缺乏有特色的旅遊産品，吸引力不高，入境遊客大幅下滑。另一方面，海南的熱帶氣候致使旅遊業整體出現候鳥現象，淡旺季分野明顯，旺季時人滿為患，“一位難求”；淡季時門可羅雀，經營慘澹。
現在的關鍵問題是，海南能夠突破制度性窠臼嗎？他們將吸引怎麼樣的投資客，接納什麼樣的商業客戶，以形成海南的商業特色？
令人擔憂的是，海南似乎正欲重走老路，在最快捷的房地産市場上打主意，走旅遊搭臺、房地産唱戲的老路，辦法是抬高土地價格。去年11月16號《海口晚報》一篇題為《海南：省級土地收儲欲破部分市縣地價低局面》的文章表示，海南部分地區過早出讓土地，地方政府缺乏一級開發能力，導致很多土地被賤賣。海南省國土環境資源廳廳長嚴之堯坦言，目前地價還沒有體現出海南土地的價值。改變這種狀況的具體辦法很簡單，那就是壟斷土地一級市場，打包上市。海南省正試圖利用省級土地儲備交易中心，建成一個大的土地交易平臺，用較少的成本來統籌全省土地資源，使得土地利益最大化。
海南已經成為房地産投資樂土。現在海南的房地産泡沫初泛，與上個世紀90年代的情況有異曲同工之妙。業內人士估計，目前在海南的全國性房地産開發企業超過100家，投資總額超過1000億。雖然沒有1992年的上萬家房地産企業那麼多，但目前房地産投資佔固定投資比例正在與當年看齊。相信在土地壟斷打包上市後，海南的地價仍將有躍升。
海南要建成中國的邁阿密，除了漂亮的建築物，更需要的是適合海南風土人文的商業生態以及滿足各類購物群體需要的市場佈局。
海南的企業適用什麼樣的稅率，要什麼樣的建築，如何讓海南本地民眾成為經濟建設的共用者？所有的問題都需要制度方面的高度創新能力。面對百年難遇的大好機會，海南應該有勇氣通過物業稅的試點，向賣地財政説再見，轉而以獨特的魅力吸引真正的創業者與國際消費者。(葉檀 上海 資深財經專欄作家)
