3月份房價漲勢回落 調控進入質變關鍵期

　　“房價”問題是城市住房問題中表現最突出的問題，從表面看，房價問題也是住房問題的核心所在。很長時間以來，房價的波動還被作為評判房地産調控是否見效的指標，從3月份全國房價漲勢回落來看，調控已經見效。

　　3月房價漲幅繼續回落

　　18日，國家統計局發佈3月份全國70個大中城市住宅銷售價格指數。在一系列宏觀調控政策的作用下，3月份全國房價漲勢回落。

　　數據顯示，在70個大中城市中，12個城市新建商品住宅價格環比下降，比3月份增加6個，在價格環比上漲的城市中，有29個城市環比漲幅比2月份縮小。2個城市新建商品住宅同比下降，46個城市同比漲幅回落。

　　針對連續三個月的房價同比漲幅回落城市數量增加、房價環比微弱回落的情況，分析人士表示，房地産調控進入質變的關鍵時期。所謂質變，是指之前房地産調控的影響多表現為成交量的迅速下滑，現在這種調控影響即將體現在房價的變化上；所謂關鍵，則是指現在三四線城市正在暗潮涌動，如若得不到及時控制，房價迅速拉升，後續更難控制。

　　“價格漲幅明顯回落，環比降價城市明顯增加。”北京中原地産三級市場研究部總監張大偉如此分析，數據顯示，3月份新建商品房環比及持平的城市為20個，相比2月份增加6個，漲幅縮小城市達到29個。但“調控依然需要加強執行力度”。

　　數據顯示，3月份新建商品住宅依然有29個城市環比漲幅超過0.5%，屬於價格上漲過快的城市。而這些城市中大部分屬於執行調控政策力度相對比較輕的三線城市。張大偉稱，第三輪調控部分城市的政策疑似軟著陸已經在最近的市場走勢中出現明顯的變化。

　　世聯地産的分析報告也顯示，由於CPI短期內難以控制，緊縮的信貸政策必將持續，政府對樓市從嚴的宏觀調控政策仍然不會放鬆，限購仍然將從廣、從嚴、從久。政策短期內難以退出，必將使得市場觀望情緒瀰漫下去，從而市場成交量短期內仍將難以回暖。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵則認為，4月各地住宅市場成交量有望從低谷逐步回升，儘管房價短期內仍繼續僵持，但部分城市房價有可能率先出現鬆動。

　　張大偉分析稱，限購、限貸、加稅、增供等政策疊加作用樓市，預計在4月份樓市調控數據中環比降價的城市將繼續擴大。

　　首創集團董事長劉曉光則認為，房地産調控基本初見成效，雙軌制的發展模式基本已經確定。另外，房地産調控的目標是遏制一些熱點城市房價過快增長。目前從北京、上海等大城市的情況來看，房屋銷售量下降了50%左右，而城市周邊地區的房價也開始下降。再有，資本市場和資金市場對房地産行業過快增長的措施已經初見成效。根據他的判斷，調控效果可能會在今年8月進一步顯現。

　　據中原地産調查數據顯示：北京、廣州、深圳3城市房價環比下降26%、17%、6%；上海房價環比上漲1%，但與1月相比仍大幅下滑38%。

　　鋻於目前購房者大多數屬於“剛性需求”，故一、二線城市中心城區高檔住宅銷售受較大衝擊。在四大重點城市銷售前三名樓盤中，僅廣州一樓盤坐落在中心城區，其餘11個樓盤均坐落在次中心城區和郊區。

　　劉淵認為，未來在一些受調控程度較深的城市，市場可能出現比較集中的打折促銷現象。諸如上海、重慶、北京、杭州等城市，由於3月期間上述城市成交業績較差，這些城市未來有率先出現價格鬆動的可能。

　　一季度房企業績分化

　　萬科在房地産調控之年堅定地邁上年銷售額過千億的神壇，為捍衛自己國內房地産企業龍頭地位再添一重量級籌碼。曾經的“萬保金招”，早已不在一個梯隊，“金融+地産”一體兩翼模式的金地，以及招商地産雖然不能説是難以望萬科的項背，但房地産企業前十名的位子早已保不住，後起之秀恒大地産緊追萬科不捨。

　　4月份連續出爐的各大上市房企一季報已經有了微妙的變化，2010年年報普遍的“不差錢”已經不再。一直在觀察各大房企年報的招商證券聯席董事張春志指出，高壓政策實施一年，只要限購令、差別化信貸、加息、限價令等“組合拳”不停不休，疊加效應終對地産業帶來衝擊。“樓盤和業務主要集中在一線城市的全國性房企，一季度銷售下降的幅度要遠大於同時在二三線城市的房企，這與限購令最早在一線城市實施，此後再擴展到二線城市的走勢脈絡是一致的”。

　　萬科作為行業領跑者繼續保持了較高速度的增長，一季度完成銷售面積303.8萬平方米，銷售金額355.1億元；與去年同期比分別增長145%和135%。保利1至3月實現簽約面積132.03萬平方米，簽約金額140.15億元，同比分別增長30%和72.39%。

　　富力地産一季度數據顯示，由於其多數項目處於北京、廣州、武漢等大型城市，導致其一季度僅實現銷售金額59.44億元，銷售面積36.58萬平方米，較去年同期分別下降27%和44.6%。其3月份銷售額約為22.12億元，同比下降27%。截至一季度末，富力400億年度銷售目標僅完成15%。同在香港上市的復地集團，3月權益後銷售額約6.19億元，比2010年同期8.99億元減少31%，如今已經宣佈了退市計劃。有分析師指出，如果限購令、差別化信貸、加息、限價令這些措施不放鬆，銷售將進一步受阻，一季度業績或成今年的頂點，到二季度，多數的房企的銷售下降趨勢不可避免。

　　截至2011年4月12日，依照Wind行業分類，已有94家房地産上市公司公佈了2010年年報。據統計，截至目前，上市房企去年現金流總和已驟降至-734億元，而這94家房企2009年的現金流之和還處於6億元的水準。

　　更為重要的，現金流下滑的態勢可謂全面開花。至少有55家企業現金流指標為負，77家企業現金流同比下滑，保利地産更是以212億元的降幅排名墊底。

　　在東海證券鄭閔剛看來：“房地産行業的結構性分化已經顯現，並將隨著調控的持續而不斷加速。”

　　根據Wind的統計數據顯示，81家上市房企中，69家的存貨出現了不同程度的增長，其中，萬科、保利地産、金地集團和招商地産的存貨分別增長了48%、83%、12%和27%。

　　再加上開發商資金壓力逐漸明顯，房地産專家韓世同指出，降價潮或將從局部開始出現。目前看，全國樓市調控的壓力逐漸增加，受限購等影響，北京在內的一線城市樓市成交已近冰點。因此，調控背景下，紮根在一線城市的“全國性房企”資金壓力同比率先在二三線城市佈局的“全國性房企”要大得多。眼下，雖然部分房企的資金壓力不大，但是從整體看，市場的均價往往由“水桶最短的木板”決定。因此，接下來，樓市可能會出現部分一線城市房企率先降價促銷以達到增加業績的現象。

　　10大標桿房企目前的資金狀況看，短期尚無“資金鏈”偏緊狀況。根據10家標桿房企2008年和2010年財報數據，中原集團研究中心採用貨幣資金與短期借款之比以及實際資産負債率(負債中扣除預收款項)這兩個指標來衡量開發商的短期償債能力和長期償債能力。

　　短期來看，與2008年平均0.96倍的貨幣資金短期借款比相比，2010年10大標桿房企該指標的平均值為2.27倍。數據表明，大型開發商短期償債能力仍較強，並無明顯的資金壓力；長期來看，2010年10大標桿房企實際資産負債率平均值為50%，與2008年53%相比，還有存在改善空間。

　　全局問題全局解決

　　“國十條”走過了一年的歲月，其調控方向與目標沒有過多變動，而其執行細節則經過了新“國五條”和新“國八條”的兩次相對較大的調整。日益突出的住房問題被逐步提升“全局”問題，調控效果也在政策力度加大後逐步顯現，而今，調控進入關鍵時點，這個關鍵，不僅對於房地産市場的後續平穩而言，對於房地産企業的生存發展，亦是關鍵時分。

　　國土資源部副部長贠小蘇在浙江省進行房地産調控政策落實情況和調控成效時表示，“中央以為，以城市住房為主的問題已經落實到全局，必須在控制通脹的同時下決心解決好房價問題。”

　　住房為主的問題影響了“全局”，中央如此明確下結論還屬首次。房地産調控之初，解決城市住房問題，更多的從對經濟平穩運作的層面來提出，2010年下半年，國務院副總理李克強21天3次強調保障性安居工程的建設問題，隨後，“住房問題還是民生問題”的提法被不斷強調。直至4月11日，贠小蘇在督察房地産調控政策落實時，傳達出中央最新精神——“全局問題”。

　　一個簡單的邏輯推理是，住房問題影響經濟全局，那麼解決這個問題必然要充分注意到全局影響。如何做？首要之策應當是儘快出臺房地産市場的中長期規劃。與決策層口頭釋放政策信號相比，落到文件上的政策基調可能更為精確和有效。

　　全局的問題自然需要全局的方法來解決。從2003年算起，房地産調控已經走過了8個年頭，週期性的調控政策每次都少不了多部委的“聯合發文”，在SOHO中國董事長潘石屹看來，這種部委間發文的“聯合”，並不等同於部委的“通力合作”。或許，正是房地産開發商們看清了以往的這種聯合，所以在會“有恃無恐、勇往直前”，其直接表現就是房價越調越高，部分地區此時的價格已是十年前的十倍。

　　“落實”與“問責”是房地産調控政策的關鍵詞。“上有政策，下有對策”基本上可以描述各領域應對政策的現狀。“對策”的出現，實則源於政策落實後，監管的力度不夠，當然，可以統歸到“落實”中。

　　從廣為人知的陰陽合同，到明碼標價的代辦納稅證明，房地産調控中針對交易環節設定的每一道門檻，都被看似“魔高一尺”的對策巧妙化解，而這種對策多因在暗處完成而難以監管，近日，“道高一丈”的後期監管開始行動了。

　　調控政策的出臺對具體工作起到引領指導的作用，而具體執行效果如何，就需要後續督察工作的跟進，督察的是政策的“落實”，落實的不到位，就一定需要“問責”。春節之後，國務院排出多個督察組進行實地考察，檢查調控政策落實情況。這只是“落實”的一個方面。

　　另一方面，　在嚴查陰陽合同之後，北京市住建委開始查處代辦納稅證明這類行為，鑫尊地産一家門店因被查實業務員以代辦納稅證明為噱頭攬生意而受查處，成為首家走上“祭壇”的房地産仲介。

　　有報道稱，據住建部內部人士表示，下一步政策調整一方面將借鑒目前在調控上有所成效的地方政策進行全國推廣，另一方面，目前包括住建部、國土部等相關部門仍有政策儲備，下一步將主要圍繞土地出讓政策、開發商拿地門檻等方面進行政策調整，對地方政府的政策落實進行明確要求。另外，他表示，相關部門也不排除對房價進行直接干預。 （本報記者 李木子）