地産信託收益率竟高達25% 開發商真的很缺錢?

房地産信託收益率竟高達25%

　　25%！近期，一款預期年化收益率達到25%的房地産信託産品搶盡了投資者的眼球。在數次“窗口指導”和7月退出市場的傳言中，房地産信託近期“戰鬥力”不減，市場上高收益地産信託産品頻頻出現，相當有誘惑力。

　　業內人士提醒，高回報意味著更高的風險，投資者應謹慎選擇地産信託。

　　現象：

　　高回報信託産品頻出

　　今年以來，信貸額度緊張、地産調控政策讓房地産信託的收益率節節走高。上周的意外加息則令投資者對於房地産信託的期待收益率進一步上揚。事實上，市面上正在發行的房地産信託産品大部分預期收益率已經達到10%以上，6月下旬，在香港上市的融創集團先後兩筆高息信託融資，年利率高達17%。

　　而更大的誘惑正在上演，上周，一款號稱預期年化收益率可以達到25%的房地産信託出現在杭州。據悉，該信託為平安信託和綠城中國共同打造的平安財富安城1號房地産基金信託産品，平安信託以股權投資方式參與綠城溫州龍灣項目，年化收益率在25%以上。

　　記者致電平安信託相關銷售人員，據介紹，該公司確實有這樣一款高收益信託産品正在募集，這也是該公司第一次嘗試股權投資房地産企業，但“之前已經做過一些測試”。她表示：“綠城投資的地塊在區政府旁邊，2008年拿地的時候地價只有一萬元左右，整個開發成本不到兩萬元，現在周邊二手房價格都在3.7萬左右，一兩年之後開盤的利潤絕對可以保證。”她透露，該産品募集規模8億元，“席位”已所剩不多。

　　風險：

　　高融資成本如何回收

　　高回報的房地産信託産品背後是房地産企業鉅額的融資成本。業內人士稱，如果加上信託手續費用及融資渠道費用，上述融創集團信託産品的融資成本鐵定要突破20%。而平安信託推出的25%高年化收益率産品採用的是股權投資方式，意味著企業將出讓更多的利益。而如此高的融資成本不但意味著房産企業已經非常缺錢，同時也顯示房地産企業依然看好三五年內的房價。

　　但是，對投資者來説，高回報意味著更高的風險。目前房地産信託的風險主要來自資金被挪用的風險、項目無法完工的風險和房産難以售出的風險。

　　西南財經大學信託與理財研究所信託行業研究員趙楊分析稱，在項目出現問題，地産公司、信託公司均無法償還投資者欠款，抵押物（房産）折扣銷售受阻下，有可能出現本金受損。而平安信託的銷售人員也直言，在房地産信託中，股權投資的風險比普通的債權投資更大。趙楊提醒投資者，要選擇有實力的信託公司和大項目，儘量規避風險。

　　背景：上半年房地産

　　信託收益率“領跑”

　　西南財經大學信託與理財研究所監測數據顯示，2011年上半年共發行集合資金信託産品1456款，計劃募集規模3745.88億元，平均期限14.28個月，平均年化預期收益率9.46%。其中資金運用於房地産領域的信託數量為343款，其平均的年化收益率高達10.86%，在各類信託産品中仍然處於明顯的領先地位。