1月17日，由中央電視臺主辦，中國國際經濟交流中心協辦，一汽大眾奧迪品牌擔當合作夥伴的首屆中國經濟年會在北京舉行。這次年會的主題是：宏觀經濟分析與展望。
2010年中國經濟眾多熱點當中，樓市走向是老百姓最關心的話題。在刺激住房消費的政策措施和大幅增長的信貸規模推動下，國內樓市經歷了09年火爆的一年，很多城市的房價攀升到了新的高度。而最近一段時間國家加大了房地産調控力度，各地鼓勵購房的優惠政策也陸續終止，2010年的樓市到底會何去何從？引來了各種猜想。《經濟半小時》欄目特地在首屆中國經濟年會現場對百名經濟學家企業家展開了問卷調查。一起來看看。
2010年樓市新變局 房價是否會下跌
根據當前國內經濟熱點及學界、企業界和公眾關心的話題，《經濟半小時》欄目發出了上百份經濟學家企業家問卷調查。國家發改委副主任、國家能源局局長張國寶，聯想集團董事局主席柳傳志、TCL集團有限公司董事長李東升、中國人民大學副校長陳雨露等參與了問卷調查，大家從各自不同的體會，就明年中國的樓市趨勢表達了觀點。
我們問卷調查的第一個問題是，最近一系列樓市調控政策出臺，您認為2010年中國房價的整體趨勢會是怎樣？其中看漲的比例最高，佔到了43%。；認為明年房價會持平的經濟學家和企業家佔調查人數的31%；看跌的比例最低，只有26%。
在“首屆中國經濟年會”的分論壇“中國商業領袖展望2010”上，關於房價也是與會商業領袖們最為關注的話題。
陳偉鴻：“對於普通的百姓而言，最關心的是房價多少會漲還是會跌，這是一個最現實的問題，我們做一個判斷，把大家手中的表決牌拿出來。2010年中國的房價可能會就此下跌？因為我們看到了那麼多調控的措施出臺，看看你們對這個觀點的態度是什麼。”
對於主持人的房地産有可能下跌的預測，所有上臺參與討論的5位商業領袖全部表示反對。
“全反對，沒有人同意我，反對的理由原因是什麼呢？”
首都創業集團董事長劉曉光：“第一個原因，資源的緊迫性，稀缺性，像我們這麼樣的企業基本上沒有在核心城市。第二個來講，還是供求結構的問題，去年北京大約賣了20萬套，實際上現在可供量還是一個缺口，第三口還是跟人民幣、貨幣貶值有關係，不得不讓投資保值。”
陳偉鴻：“可能房價不會降。”
海南省農墾總局局長王一新：“我不願意讓它下跌，也不願意讓它漲得太快。”
北京今典集團董事長張寶全：“其實任何市場和任何産業如果有或高或低的變化，對消費者供應量都是不利的，應該説供應量和消費者都希望相對穩定的。”
陳偉鴻：“對平穩的態勢，所以看您了。”
億達集團有限公司董事長孫蔭環：“從現在情況來看，房價要下來基本上沒有可能，但是我們房産開發商特別不喜歡房子價格漲得過快，與我們健康、持續發展是十分不利的。”
2010年樓市新變局 地王是否還會頻出
2009年6月30日，北京市國土局的土地拍賣大廳，現在正在舉行廣渠路15號地的競拍，在這裡記者發現，我國地産界赫赫有名的産業巨頭，萬科、SOHO中國、華潤置地、保利地産、遠洋地産等，都來參加了競拍。在不到2分鐘的時間裏，廣渠門15號地，從最初的21.12 億元起拍價，被參加競拍的地産大亨們叫到了 30個億元。拍賣師不得不將競價階梯由2000萬元調到了1000萬元。
現場競爭越來越激烈，在緊張的舉牌中，價格以每3分鐘一億元的速度攀升。18號保利地産、10號SOHO中國、15號遠洋地産、28號惠明地産各不相讓，到16點46分，遠洋地産直接將價格從32.7億元，提高到33億元。
全場一片譁然。10分鐘後價格飆升到36.7億元，28號惠明退出，17點，突然殺出一匹黑馬，3號中化方興直接把價格叫到了36.9億元。競爭在18號保利地産，10號SOHO中國，和3號中化方興之間展開，到17點10分時，SOHO中國在報價到39億元時退出。保利地産和中化方興都表現出志在必得的決心。最終中化方興以40.6億拍下。
北京新的地王誕生了。起拍價為 26.12 億元的廣渠門15號地，經過35分鐘的激烈競拍，最後以總價40.6 億元，刷新了全國地王的記錄。規劃建築面積約為28萬平方米的廣渠路15號地，成為北京實施招拍挂制度以來，成交總價最高的土地。
2010年1月8日，南京的新年土地拍賣，吸引了眾多競拍者。最終G75地塊以8億6500萬成交，溢價超過200%，測算下來樓面均價接近1萬6，而這塊地也晉陞為南京新地王。和南京相似，很多城市的新年第一拍都再創新地王，延續了去年年底的“盛世”。很多參加年會的開發商都認為，今年的地王依然會出現。
劉曉光：“我覺得肯定還會出現‘地王’這種現象，但是它的幅度小多了。”
因此，國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌認為，地王頻出和房價高企的背後，不僅僅是貨幣政策。
國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌：“我又不認為完全是貨幣政策一項政策所造成的，當然最後表現結果是貨幣多了，為什麼會有這個狀況，土地財政的政策，高的地方50%都是賣地收入，廉租房建設這方面又沒有做好，同時抑制投機房，從需求方面又沒有壓住，最後結果是房價上漲。
從這個角度説，不僅僅是貨幣政策問題，而且我認為如果把房子上漲全部集中在貨幣政策上，很多地方財政的投資行為要不要退出，我們這麼多老百姓有錢，鼓勵他投資買房，還是鼓勵他搞實體經濟投資，沒地方投，要不要國退民進等等這一系列問題都要配套起來研究，也就是説房市政策必須在非房市中間尋找更好的配合政策。”
2009年杭州市土地出讓金達1200億，奪得了個全國第一。去年杭州市地方財政收入520.79億元，增長14.4%，佔財政總收入比重為51.1%。這意味著，杭州1200億的土地出讓金收入，是地方財政收入520.79億的2.3倍。此次中央調控出臺後，在一條房地産仲介公司集中的街道上，記者逐個進行了走訪。不過這裡已經看不到2009年市場火爆時的場面，記者走訪的每一家門店，都是顯得冷冷清清，幾乎看不到到府的客戶，只有經紀人在忙碌地打著電話。
房産仲介公司員工：“每天都這樣的，元旦過了以後，客戶到府的很少，很清冷。成交量現在很少的，成交量都下降了。
記者：“這兩天咱們的生意怎麼樣？”
“沒生意。”
記者：“就是從元旦之後就是這樣嗎？”
“對。元旦之後成交量不多了。”
記者：“一天能有多少？”
“説到府客還是什麼？”
記者：“到府客和成交的？”
“成交的話，成交基本上沒成交量，整個杭州都沒成交量。”
記者了解到，自從元旦之後，整個杭州市的二手房交易量就急劇下降，很多仲介公司連續幾天沒有做成一單買賣，就連到門店諮詢的人都少的可憐。
房産仲介公司員工：“顧客一天一兩個，主要還是來問一下，誠心買房的不多，都是持幣觀望都在。以前的話，每天能接待20、30個，現在一天有兩三個也是不錯的，現在很多客戶，持幣觀望的比較多，過來也都是諮詢一下，今年的這個政策還有房價的走勢怎麼樣。”
然而很快，杭州、南京等地卻紛紛出臺補貼等“救市”政策，將中央調控化之為無形。在“中國商業領袖展望2010”論壇上，萬達集團董事長王健林認為，不能忽視中國的土地出讓制度，要解決中國房地産的問題，只有從根本上解決地方政府對土地財政的依賴。
萬達集團董事長王健林：“剛才大家討論的時候忽略了一個地産當中最大的一個東西，其實地産當中最大的不是開發商也不是企業，而是政府、地方政府。中國的房地産開發模式，最重要的不是我們樓市變革、變價，等等，最大的問題，下決心改革現在中國地方政府對土地財政的依賴。去年有9個城市接近和超過1000億土地的出讓，市以下的城市一般預算財政收入和土地收入一半對一半。這種對土地財政高度依賴，必然促進房地産市場繼續走高。去年議價500、600，掛牌價如果就算成本，那也是200、300，所以研究房産，所有的專家、學者，下到地方政府這一塊，如何能夠改革現在的土地出讓制度和保證土地市場平穩發展，我做了一個詳細的統計，在2004年以前，前20年中國房地産市場沒有一年上漲幅度超過10%，那時候雖然有腐敗，但是房價都是個水位上升，就是04年，土地制度，房價像做鬼一樣，所以我們好好反思一下地方政府的地位。”
從這些經濟學家和企業家的解讀裏，我們可以看到，房價大幅上漲只是一個表面現象，背後隱藏著土地供應、財政收入、保障性住房建設等一系列矛盾。眼下新一輪樓市調控正在拉開序幕，就在1月10日，國務院辦公廳又發佈了《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》，要求二套房貸款首付款比例不得低於40%。這些調整究竟會對2010年的樓市帶來了哪些影響？
2010年樓市新變局 調控是否能起作用
隨著樓市調控政策密集出臺，新年一開始，我們看到不少地方的樓市出現降溫。北京市房地産交易管理網統計，元旦三天假期京城二手房網上簽約僅63套，比2009年同時期減少了將近六成，而深圳在元旦過後的最新一週，二手房成交環比跌幅達70.9％。
房地産交易遭遇新年寒流，給大家帶來了困惑，從09年下半年開始發力的房價在新的一年，究竟是繼續上漲，還是會掉頭向下？我們繼續來聽聽專家在中國經濟年會上的分析。
1月12日中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。提高存款準備金率，只是最近調控房地産行業的又一道令牌，之前一 個月的時間裏，《國務院辦公廳關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》等等調控政策密集出臺（字版），靶心直指“炒房”、“囤地”。如此密集地出臺房地産調控措施，後果會是怎樣呢？只有16%的經濟學家企業家表示，近期會有明顯的效果，50%的經濟學家企業家表示，調控措施在較長時期後才會有明顯的效果；高達34%的經濟學家企業家認為，國家的政策不會有明顯的效果。在很多房地産企業的眼中，“平穩”成了他們預測2010年中國樓市的關鍵詞。
圓桌會議現場
陳偉鴻：“劉曉光先生的穩定、和諧，供還不應求。為什麼做出這麼一個判斷，我們看到在09底包括2010年初的時候政府出臺了非常多的調整樓市的措施，這些措施不就是為了讓供不應求的局面有所緩解嗎？”
劉曉光：（首都創業集團董事長）“穩定政策，宏觀調控政策也比較穩定了，如果穩定下來是實現了和諧。從現在來講，如果説我們計算大概一年有2000萬人買房，有100萬人，三千萬個家庭，供應的房量還不夠，所以供還是不應求。有一些城市比較艱苦一點。”
陳偉鴻：“寶全看到的變局出現在哪些？平穩是一個關鍵詞，跌不可能，大升更不可能，有贊同者或者是反對者嗎？贊同，贏得了很多讓的贊同，但是我們請您分析一下原因。”
張寶全：（北京今典集團董事長）“對2010年房價的變化，都源於2009年房價的瘋狂。實際上2009年中國房價出乎意料的變化，這是一個虛假的。到了2010年，基本上開始趨於平穩了，正常的供應和正常的需求，或者是一旦出現以後，市場趨於平穩了。而且我認為中國房地産的市場從2010年開始，以後很難有大的起落。而且中國的房産市場已經發展了本質性的變化，已經從一手房市場快速地向二手房市場轉變了。所以2010年不可能很大幅度的下跌也不可能很大幅度的漲了。”
然而有的經濟學家卻沒有像房地産開發商那麼樂觀。在“首屆中國經濟年會”的論壇上，清華大學李稻葵認為，今年中國房地産的調整難以避免。
“在我看來，大的形勢下， 房地産的價格，尤其是大城市的房地産價格難免會出現一些比較明顯的調整，原因何在？原因是這一輪的房地産價格的上漲跟前幾年性質有所不同。第一，來的非常快，2009年4月份還沒有怎麼起來，我指的是大城市，突然4月底、5月初起來了。第二，明顯的帶有流動性推動的性質在裏面，給定這麼一個性質，在2010年剛一開始，我們看到了，央行採取了我稱之為非常藝術性的貨幣政策調整方式，迅速提高了存款準備金率，這麼一個政策給資本市場、房地産參與者傳遞了一個非常明確的信號，貨幣當局關注到了資産價格的變化，這是我個人的解讀。在這個情況下，心態不太穩的、基礎不太牢固的房地産價格很可能會産生變化。”
2009年的中國房地産的確超出所有人的預料，年初還門可羅雀、年中就徹夜排隊、年底就坐地起價，最終12月以創紀錄的漲停收官（圖表）。這一幕瘋狂行情，源頭是08年年底的“救市”組合拳，而在經濟學家看來，2009年寬鬆的貨幣政策，是09年房地産瘋狂幕後最重要的推手。在“首屆中國經濟年會”的論壇上，全國人大財經委副主任委員吳曉靈就認為，在2010年中國應該在貨幣政策上引起足夠的重視。
吳曉靈：“貨幣供應過多，很可能不表現在商品上，但是對於資産的價格來説會有很大的問題的。我想2009年房價的上漲已經讓很多的老百姓感到了很震驚，也很心酸，以他自己一年的收入，幾年的收入，甚至幾十年的收入，都難以圓自己的房價夢。因而我們控制好貨幣，既要控制商品的物價，也要讓資産的價格，特別是房産的價格不要過多上漲，這是我們貨幣政策應該注意的。”
2009年，中國的保障性住房建設進度緩慢，截至去年8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6%。2010年，中國將建成600萬套保障性住房，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。因此經濟學家和企業家們都認為，只有將老百姓的居住權保障了，中國的房地産市場才能健康發展
夏斌：“第一，低收入群體必須有房住，這是保18億畝耕地的底線一樣，地方政府必須保，這是社會安定的原則。從土地供應、財政實力、財政資金安排，必須保。
第二，為了把這個弄好，土地出讓，可以賣，賣完能不能專款專用，出來的錢首先全部保障低收入群體的住房要求，如果這個原則執行了，房價越漲，老百姓越高興，因為土地出讓的錢是保建設、保項目。”
李稻葵：“在一級市場上，政府要直接參與。我們在香港學了一半，賣土地，可是沒有學會香港50%以上的人口住在政府提供的房子。所以一級市場政府必須直接參與，只有這麼做，才能給地方財政提供可發展的比較好的基礎。第二，不要讓短期投機、流動性推動帶來價格的迅速上漲。”
半小時觀察：誰來解開房地産這團麻
解開房地産市場這團亂麻，不是單看房價漲跌這麼簡單。房地産市場經過十幾年發展，站到了中國經濟舞臺的中心位置，在城市化進程中，有其必然性。但與此同時，又造成了地方經濟對房地産過度依賴，土地財政的現象説明，我們所看到的飛速上漲的房價實際上背後有著許多明裏暗裏的原因在推動。而09年出現的資産價格上漲，又給房價加上了助推器，把它推離了正常增長的軌道。遏制房價狂奔，根本上説，還是應該讓基本住房回歸它本應有的定位。畢竟，發展房地産業的根本目的是讓老百姓住上房子，不是供投資者拿來炒房子。
