在鼓勵住房消費及寬鬆貨幣政策的刺激下，2009年房地産市場V型反轉。從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變為亢奮，由蕭條轉變為繁榮，由“去庫存”轉變為“擠泡沫”。臨近年底，決策層開始出手遏制樓市“過熱”。
作為國民經濟的重要引擎之一，房地産業對保增長的貢獻十分顯著。據估算，2009年，全國新房和二手房的成交額有望突破6萬億元，相當於同期GDP的五分之一強；房地産開發投資額預計達3.6萬億元，佔固定資産投資的比重接近19%；在增量固定資産投資中，房地産貢獻逾三成。
業內專家分析，房地産對啟動內需的正面影響巨大，而正在生成的泡沫將摒棄真實需求，並可能導致房地産引擎熄火。因此，中央經濟工作會議後，地産調控取向定調為平衡供給：一方面增加普通商品房供應，推進保障房建設；另一方面抑制樓市投機，遏制房價過快上漲。隨著房地産投資和新開工量的持續增加，樓市有望逐步走向供求平衡。
開發投資持續回升
“今年初，高庫存曾給房地産市場帶來沉重壓力，由此開發商投資和開工普遍低迷；新增供應跟不上，同時需求集中釋放；在庫存消化接近尾聲時，房價開始大幅上漲。不過，從今年5月份開始，行業景氣逐步向好，開發投資持續回升。”中國房地産業協會副會長朱中一對中國證券報記者表示。
主要城市庫存房源消化于五六月間基本接近尾聲，房地産開發投資和新開工數據呈現逐步回暖趨勢。其中，土地購置面積、土地開發面積和房屋新開工面積等先行指標的降幅逐月收窄；房地産開發投資額的同比升幅逐月擴大。
統計數據顯示，今年1-11月，全國完成房地産開發投資31271億元，同比增長17.8%，增幅比1-10月提高1.2個百分點。在新增供應方面，1-11月，全國房屋新開工面積達到9.76億平方米，同比增長15.8%。其中，11月當月的新開工面積達1.62億平方米，較10月環比增長98.73%。從8月份開始，新開工面積連續上升。其中，8月、9月、10月及11月新開工面積月度同比分別增長24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4個月新開工面積已高於2007年同期水準。
一些券商的最新房地産行業策略預計，2010年，新房供給將“前緊後松”。房地産項目開工後，一般在6-9個月內形成市場供應。從明年3月份開始，新房供給將增加，5月可能形成供給小高峰。持續緊張的庫存將促使開發商在未來半年內維持較高的開工規模；明年下半年，供給有望明顯上升，房價漲幅也將趨緩。
需求釋放料將放緩
“房地産市場處於上升趨勢中，供不應求是一種常態，但這並不意味著樓市會持續繁榮。今年以來，樓市成交大幅放量提前釋放了未來部分需求，加之房價上漲過快，預計2010年樓市銷量將出現較為明顯調整。”一位資深地産人士認為。
1-11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%，其中，商品住宅銷售面積增長54.4%；商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%。
與此同時，房價快速上升，漲勢從一線城市向二三線城市蔓延。截至12月中旬，全國主要城市商品住房成交均價創歷史新高。目前，重點城市樓市依然“高溫不退”。
北京大學房地産研究所所長陳國強指出，2009年樓市價量大漲，大部分需求已經提前透支。他預計，今後樓市可能會進入休整階段。“行業自身有內在調整要求，加之政策微調的因素，明年上半年，特別是一季度，房地産市場成交量將萎縮。”
業內認為，今年銷售火爆，既是對2008年被壓抑需求的釋放，也是對2010年需求的透支。2010年樓市銷售量下滑或難避免。第一創業最新報告預測，2010年，全國新房銷售面積與銷售額分別同比下滑15.1%和4.4%，其中一線城市銷售面積下滑27%，銷售額下降8%。
調控政策有保有壓
中央經濟工作會議後，房地産調控政策密集出臺。12月14日，國務院要求採取綜合手段“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。其中包括“繼續支援居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”；“加大差別化信貸政策執行力度，切實防範各類住房按揭貸款風險”。顯然，今後的房地産調控不會“一刀切”，差異化定向調控將成為主要手段。
北京大學陳國強認為，房地産調控政策將採取“有保有壓，區別對待”的方式，二套房貸收緊將是必然。與此同時，中央要求適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，這表明普通住宅、自住性消費仍將受到扶持。房地産政策仍屬溫和調整，行業整體趨勢仍向好。
長城證券分析師黃清林指出，目前政策力度尚不大，預計明年上半年依然會維持適度寬鬆的貨幣政策，地産調控政策空間有限，購房需求將不會受到明顯抑制。但下半年可能面臨緊縮政策，並將對房地産市場形成壓制。
中國高策地産顧問機構董事長李國平分析，政府對房地産的調控將是有“揚”有“抑”的雙重目標：一方面，希望通過增加“普通商品房”的供應以及鼓勵“自住和改善型”需求來促進行業持續“景氣”，保障巨大的開復工建設量，帶動上下游相關産業的發展；另一方面，政府也將通過抑制“投機性”行為來壓制漲幅過大、過快的房價，高房價不僅會給銀行房貸帶來潛在風險，更重要的是會不斷“擠出”中等以下購買力的購房人群，對市場的可持續發展帶來傷害。（記者 林喆）
