【經濟】金融時報：沒看到中國房地産泡沫的證據

　　英國《金融時報》：有境外經濟學家認為：沒看到中國房地産泡沫的證據（作者　Ｇｅｏｆｆ　Ｄｙｅｒ/編譯　何黎）

　　中國房地産市場上最近出現了一些聳人聽聞的看法。一些人認為，住宅市場已顯示出泡沫的跡象，這可能會帶來鉅額銀行壞賬。另一些人警告稱，即將有大量樓盤涌入寫字樓市場。
　
　　對外國投資者而言，好消息是這兩種説法都沒出現，壞消息是外資集團投資中國房地産，實際上已變得愈發睏難。今年頭１０個月，中國房地産開發投資增長３１．４％，至２５３０億美元，這是中國１１％的經濟增長率的主要推動因素。

　　最近中國內地股市的表現，加劇了人們對於房地産市場泡沫的擔憂。過去兩年，中國內地股市已上漲逾４００％。股市繁榮的主要原因之一是實際利率為負，這導致儲戶把２萬億美元銀行存款中的很大一部分投入股市。

　　既然中國內地股票估值偏高，一些分析師預測，投資者可能會將大量儲蓄投入房地産市場，從而催生一個投機市場。但經濟學家表示，除幾個大城市以外，幾乎沒有跡象顯示，房地産市場價格上漲過度。瑞銀駐香港經濟學家喬納森安德森表示：“從全國範圍看，我們沒看到任何真正表明房地産泡沫的證據，也沒有看到不久將來會出現泡沫的前景。”
　
　　儘管房地産價格以每年約１０％的速度上漲，但居民收入增速更快——過去１２個月，中國城鎮家庭收入增長１７％。安德森表示：“實際上，人們對於住宅和其他房地産的購買能力正在逐漸提高。”

　　與此同時，人們已開始擔憂商業房地産市場供給過剩。在房地産投資火熱的上海，這尤其令人擔憂。兩年前，上海高檔地産市場的發展速度達不可持續的水準，並經歷了價格的大幅下降。不過近幾個月，價格已開始回升。

　　未來３年內，上海浦東金融區一系列大型寫字樓將陸續完工，其中包括日本森大廈株式會社開發的上海環球金融中心，它將成為中國最高的建築。毗鄰香港的深圳今年也出現了大量房地産投機活動。北京也出現了房地産開發熱潮。一些觀察人士擔心，一旦明年夏季奧運會結束，市場可能遭遇低谷。

　　然而，迄今還沒有跡象表明，供給過度將導致辦公樓租金暴跌。曾任房地産服務公司仲量聯行中國研究部門主管的邁克爾哈特表示：“需求增量令我們感到吃驚。”哈特現任該公司天津辦事處主管。

　　辦公樓需求飆升的原因，不僅是不斷涌入的跨國公司，希望將亞洲業務總部設在中國，還在於跨國公司現有業務的迅速擴張。例如，過去兩年中，大型會計師事務所已增加了數千名僱員。

　　然而，雖然住宅和商業房地産市場比許多觀察人士預計的情況穩定得多，但外國人要想投資中國房地産已變得越來越複雜。過去１８個月，中國政府推出了一系列措施限制房地産投資的措施，其中一些對外國投資者造成了影響。不過，外國投資者只佔投資總額的約５％。

　　雖然這些措施初期的實施力度不大，但現在的執行嚴格程度已有所提高。例如，北京相關部門已開始要求有意購買公寓的外國人，出具其已在北京居住一年以上的證明。自夏季以來，希望在深圳購買房産的港澳居民也面臨類似限制。

　　中國政府去年規定，企業投資者必須在中國大陸擁有常設分支機構，並提高了資本金要求。哈特表示：“多數外國投資者表示，他們覺得受到了監管規定的限制。”但他補充説，“外國投資者普遍的感覺是，建立投資工具的進程有所放緩。”

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