媒體：美聯儲加息 中國樓市還撐得住嗎？

　　原標題:[解局]美聯儲加息,中國樓市還撐得住嗎?

　　北京時間今天淩晨,美聯儲宣佈將聯邦基金利率目標區間上調25個基點到0.5%至0.75%的水準,時隔一年後再度加息。靴子落地,一絲寒意襲來。

　　此次加息,國內資金流出壓力將增大,人民幣資産的吸引力也恐將下降,樓市會否遭受打擊?

　　新愁之下,舊賬似乎讓人略感“安慰”——根據國家統計局數據,今年1至11月份,商品房銷售額達102503億元,已高過韓國、澳大利亞、俄羅斯等國去年的GDP。中國的房地産業看似已富可敵國。

　　房地産銷售額固然高,卻通過透支廣大老百姓未來數十年的收入來實現,還是略虛,而各國GDP是當下實打實的市場價值,二者本身沒有可比性。不過,就著這個數字,我們不妨來重新審視下讓人愛恨交織的中國樓市。什麼?你只有恨?那更得往下看了。

　　庫存

　　數據來源:國家統計局

　　過去6年間,商品房銷售額將近翻了一番,尤其是今年前11月,大漲37.5%,超過10萬億,再創歷史新高。雖然由於勢頭過熱被潑了幾盆冷水降了溫,但既成事實方面卻有著一種看似意料之外、卻又意料之中的“慰藉”。

　　隨著猛增的銷售額而來的,是前11月國有土地使用權出讓收入達3.1萬億元,同比增19.1%。

　　據統計,僅僅今年前10月,土地出讓收入和涉房地五項主要稅收之和,已達近5.7萬億元。這是什麼概念?就説1999—2008年這十年吧,全國土地出讓收入累計5.3萬億元——十個月便抵十年!

　　還有,前三季度,房地産市場的火爆對經濟增長的貢獻率約為8%。

　　看似捷報頻傳,皆大歡喜,另一邊卻是同樣高企的庫存——待售面積佔銷售面積比例在這6年間也翻了一番。

　　記得去年曾有經濟學家測算,“現在的庫存,按照去年的銷售速度好好賣,要賣八年才能夠賣完。”到了今年這個時候,在收緊的限貸限購政策下,恐怕已經沒法按去年的銷售速度好好賣了,八年的時間是不是也不夠了?

　　2015年底中央經濟工作會議提出房地産去庫存任務,要擴大有效需求,打通供需通道。彼時,房地産待售面積已達71853萬平方米的高位,

　　而今年前11月的數據顯示,待售面積依然高達69095萬平方米,目前來看,被去掉的2758萬平方米庫存,佔剩餘庫存約4%。以這個速度,難道要去25年不成?

　　如此巨量的庫存,在今天美聯儲加息的背景下,恐怕將會迎來更艱難的旅程。

　　美聯儲加息,美元走強,人民幣將進一步承壓貶值,甚至有人預測明年可能“破7”。在中國樓市興風作浪的熱錢,也許會更快地回流美國。如果繼美國加息之後中國明年再加息予以應對,市場上的錢將更為緊張,資金成本必然大幅上升,庫存高企、資金鏈緊張的房地産企業,將雪上加霜。

　　為加速回籠資金,降價賣房將成為一些房地産商不得不做出的選擇。房價鬆動,隨著“買漲不買跌”的心理蔓延,無論是房地産企業還是房價都可能迎來一番調整。

　　雖然有專家指出,由於我國對資本賬戶長期實行較為嚴格的管制,資本外流渠道不暢通,歷史上的美聯儲歷輪加息對我國房地産市場基本沒有造成影響。但美國市場的虹吸效應明顯,以往外資流出中國樓市的數據已經顯示,渠道不暢通,不代表渠道不通。

　　年初去庫存,年底被限購,本來説的好好的,怎麼就畫風突變了呢?

　　能不變嗎?政府讓大家去三四線買滯銷的房子,大家偏要去一二線炒日進鬥金的房子,一起把熱點城市的房價越推越高。怪誰?不能怪老百姓,掙錢不易,作為一個正常人,有點閒錢想投資,一般都會做出這樣的理性決定。

　　然而,趁著中央要求去三四線城市的庫存,一些熱點城市是不是也搭上便車,趁機壓縮原有的土地供應,人為推高地價,為土地財政再添把柴?就現有數據看,恐怕也不是空穴來風,今年以來,地方財政收入依賴土地房地産市場的比重大約在40%左右,幾近“半壁江山”。

　　在市場化的商品房環境裏,老百姓自然是用腳投票。想讓房地産擺脫投資屬性,回歸居住屬性,光靠限購限貸的行政手段顯然遠遠不夠。否則,一番滅火政策過後,“鬼城還是鬼城,熱點還是熱點”,濤聲依舊了。

　　接盤俠

　　島妹又翻出近幾年的房地産開發企業到位資金分佈情況,發現有一降一升兩趨勢很惹眼。

　　數據來源:國家統計局

　　一方面,房地産利用外資增速大起大落,近年來又陡降。另一方面,個人按揭貸款卻節節攀升,今年前11月,已經首超國內貸款數2771億元,增速高達49.3%,遠超去年的21.9%,更遠超前年的-2.6%。

　　遙想2006年,同樣是房地産價格快速上漲,為了防止外資炒作,監管部門出臺了《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》,對於境外機構和個人購房設置了一系列限制條件,然而依舊擋不住外資削尖了腦袋往中國樓市裏鑽。

　　2015年,有關部門修改了上述意見,大大放寬外資投資中國房地産的限制,當年卻迎來近6年房地産利用外資的最低增速——-53.6%。

　　不是打臉,而是房地産行業的基本面出現了變化,此一時彼一時也。

　　進入本世紀第二個十年,房地産行業的暴利時代或者説“黃金時代”已慢慢不再,高收益光環逐漸褪去。然而,在連同外資等各方力量的炒作下,房價已在高位盤整,當初來勢洶洶的炒樓者賺個盆滿缽滿後人去樓空,如今單剩下一個一旦崩盤就將引發各種系統性風險的樓市。

　　俠之大者,為國為民,此時的接盤俠們更以個人按揭貸款的逆勢上漲刷出了高昂的存在感。

　　説為國接盤,純屬無奈自黑,以未來二三十年的青春與收入投入中國的房地産事業,自此與房貸為伴,誰又真的願意?誰就沒點詩和遠方想去追求?

　　問問自己,為什麼要接盤,為什麼要買房,是自己內心的召喚?還是丈母娘的召喚?又或是更多旁人目光的脅迫?在高房價上騎虎難下,反而成了如今許多年輕人生活的常態。

　　機制

　　無論是媒體隔三差五齣來喊話,還是前不久萬科總裁鬱亮接受島妹大東家專訪時,提出要利用踩剎車後的寶貴時機,建立長效機制,言語從來沒能將市場的迫切表達千萬分之一。

　　缺乏長效機制的房地産市場是怎樣的存在?請看——

　　數據來源:國家統計局

　　(2016年前11月房地産用地供應量增速數據暫缺)

　　顯然,全國房地産用地的供應量增速與開發投資的增速呈現了較強的相關性。政府供地多時,投資增速也快。

　　比如2013年,房地産用地同比增26.8%,到2015年,增速則大跌至-20.9%;供應量懸殊8萬公頃左右,增速懸殊將近47個百分點!沒有懸念,兩個年份的投資增速分別是19.8%和1%,各自大開大闔。

　　在房地産供應市場,政府的絕對強勢地位和頗為隨性的供應風格,使市場的投資步伐和預期充滿了不確定性。

　　身處其中之人,更能理解長效機制為何如此重要。鬱亮感慨,從房地産行業看,今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風”絕非好事,暴飲暴食、大漲大落對所有人都是傷害,健康穩定的發展才最好。

　　長效機制帶來的是穩定的預期,而預期穩定又是市場與行業繁榮發展的生命。然而,在沒有長效機制的現實情況下,經濟低迷時,政府希望靠房地産拉動經濟,經濟過熱時,又通過控制需求時不時來點急剎車,對行業管控瀰漫著隨意性。如此頭疼醫頭、腳疼醫腳的管控方式,再加上任性的土地供應方式,只會導致行業發展如同坐上過山車,投機大行其道,非理性行為頻出,反正過把癮就死,沒人考慮明天。

　　可惜,這過山車玩的不只是某幾個人的心跳,更是行業和經濟社會的健康穩定。

　　前不久的中央政治局會議已經提出,要加快研究建立房地産平穩健康發展長效機制。“加快研究建立”幾字意味深長,也足以看出之前的空白與未來的難度。

　　畢竟房地産行業已是牽一髮而動全身,建立長效機制,不僅要改進被詬病已久的土地供應制度,還有住房制度、住房金融體系、房地産稅收制度、房地産市場規制等一整套配套機制亟待跟進。

　　如今,在美聯儲加息背景下,中國樓市的泡沫面臨更易破裂的危險,如何確保蟄伏于其中的一系列危機不被連鎖引爆?眼前火要滅,長效機制更是分秒等不得。

　　文/霍木桐

　　來源:俠客島