土地增值稅清算明確操作細節 對樓市影響幾何？

　　2007年2月1日，海口市濱海大道一處工地在施工。記者 趙穎全 攝 資料圖片

　　國家稅務總局近日下發通知，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。這被不少業內人士理解為當下一系列樓市“從緊”政策之一。土地增值稅“明確清算”對樓市有怎樣的影響？

　　土地增值稅清算明確操作細節

　　此次稅務總局的通知稱，土地增值稅清算時的收入確認、稅費扣除等，以開具的發票為準。對於房地産企業逾期開發繳納的土地閒置費，在計算成本時不得扣除；對於企業取得土地使用權時支付的契稅，則應予扣除。

　　通知還稱，房地産開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的品質保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就品質保證金對房地産開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　通知還對房地産開發費用的扣除問題、房地産企業逾期開發繳納的土地閒置費的扣除問題、房地産開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題、拆遷安置土地增值稅計算問題、轉讓舊房准予扣除項目的加計問題、土地增值稅清算後應補繳的土地增值稅加收滯納金問題進行了明確。

　　此次稅務總局下發通知在意料之中。4月17日公佈的《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》就已要求：稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的徵收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地産開發項目進行重點清算和稽查。近期一些地方出臺的樓市調控細則也將土地增值稅作為手段之一，比如重慶將高檔住房土地增值稅預徵率上調到2％，浙江要求強化對二手房轉讓環節土地增值稅的徵管等。

　　房地産企業“受壓”如何？

　　自1994年以來，中國對房地産土地增值稅一直實行“預徵制”：事前預徵，事後清算，多退少補，預徵稅率一般在1％－3％之間。一些房地産企業為避稅囤地捂盤待價而售，無形中助推了房價的上漲趨勢。

　　2007年2月1日起，各地稅務部門開始正式對房地産企業土地增值稅進行全面清算，徵收30％到60％不等的土地增值稅。稅務部門還明確了其中必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85％，項目三年未銷售完畢等。但由於各種原因，實際並未很好地嚴格執行。

[責任編輯：孫金誠]