圖1  2011年以來70個大中城市新建住宅價格下跌明顯

　　資料來源：WIND,萬博經濟研究院

　　房地產的價格運行規律不同于一般商品，金融屬性十分明顯。房價上漲期，市場交投火爆，價格繼續上漲的預期強烈，對于剛性需求的購房者而言越晚入市意味著需要支付的購房成本越高，對于投資性和投機性需求而言，此時持有房產可以獲取價格上漲帶來的收益。所以，購房者入市積極，房價繼續上漲，這種上漲又強化了預期。當房價由于政策調控等原因漲幅開始變緩甚至不漲的時候，剛性需求的購房者大多會選擇持幣觀望，希望未來房價下跌從而減少購房成本，而此時投資投機性需求持有房產等于其機會成本，這一部分需求將被明顯抑制。這一階段，成交量會明顯減少，開發商的資金鏈逐步緊張，部分開發商選擇降價促銷，二手房的持有者也開始拋售手中的房產，從而導致供應量增大需求減少，價格開始松動。隨著價格由漲轉跌，市場預期將發生進一步轉變，價格越跌，購房者觀望情緒越重，此時持有房產將等于機會成本甚至損失，投機性購房需求離開市場，從而導致需求銳減，而開發商出于回籠資金的需要也會加大出貨力度，二手房由于貶值預期拋售加劇，從而導致供給大幅增加，供需形勢的扭轉將進一步加速房價的下跌，預期再次被強化，形成惡性循環。

　　目前我國房市正處于供需力量基本持平的短期均衡階段。正如前文所言，此輪房地產調控將長期化，限購限貸政策不會輕易退出。筆者認為隨著調控效果的持續和持有房地產機會成本的不斷增加，市場預期將逐步趨于悲觀，導致供需力量對比發生變化，房價的均衡將被逐步打破。

　　首先，投資投機性需求基本被擠出市場。限購政策基本封殺了第二套房以上的投資和投機需求。對于投資投機性需求而言，持有房產追求的是價差收益，而房價持平或下跌將產生機會成本甚至虧損。所以，只要限購限貸政策不退出，房價沒有暴漲的可能，投資投機性需求就不會回到市場。

　　其次，上半年市場的回暖主要是開發商降價走量和部分剛需入市造成，隨著這部分需求的逐步釋放，市場需求將重歸平淡。以深圳為例，上半年90平米以下商品房的成交面積比2011年同期上漲18%，90-140平米的成交面積比2011年同期上漲11.4%，而140平米以上的成交面積卻比上年同期下降0.3%。可見，今年上半年的銷售主要以剛性需求的小戶型為主，而大中戶型成交慘淡。然而，進入6月以後，90平米以下戶型的成交面積出現下滑，從今年5月最高的265萬平米下降到7、8月份的200萬平米左右。所以，隨著政府對調控政策不變的多次重申和剛性需求邊際效應的逐步遞減，購房者開始重新持幣觀望，剛性需求帶動樓市回暖的效應在逐步減弱。

　　再次，商品房庫存持續增加，下半年新房供應將放量。自2010年調控政策出臺以來，全國商品房住宅大幅增長，從2010年6月的10646萬平方米上升至12年8月的20401萬平方米，累計漲幅接近1倍，這在以往是從來沒有過的。今年上半年，竣工的商品住宅增長緩慢，然而下半年將迎來新房上市高峰期。按照商品房2年的建設周期計算，2010年下半年到2011年上半年商品住宅新開工面積快速增長，該批項目將于2012年下半年開始集中進入竣工期，商品房待售面積將在現有的基礎上繼續大幅上升。從上市公司中報披露的情況看，主要房地產上市公司今年10月之後的交付項目都將出現明顯增加，這與上面的分析基本吻合。

　　圖2  商品房住宅待售面積大幅增長

　　資料來源：WIND,萬博經濟研究院

　　最後，房產稅的試點擴大和保障房入市將對抑制房價起到重要作用。我國“十二五”規劃中明確提出“有必要研究推進房產稅改革”，近期國稅總局相關人員表示“房產稅下一步將擴大試點范圍，並逐步建立房地產稅制度”。目前國際上大多數國家出臺了物業稅或者房產稅政策，在我國，房產稅的實行將是大勢所趨。按照0.8%-1.2%的徵收標準，200 萬的商品房每年稅收為1.6萬元-2.4 萬元，累計效應會使得投資性住房持有成本明顯上升，投資回收期延長。如果這種壓力不能有效轉嫁，則會增加對存量房的拋售量，增加市場供給，平抑房價。從2010年開始，我國開始加快保障房建設力度。2010年保障性安居工程建設規模為580萬套，2011年擴大至1000萬套，2012年的建設計劃是不低于700萬套。按照2年左右的建設進度，2013年、2014年將迎來保障房入市的高峰期。

　　中短期均衡一旦打破，房價下跌是大概率事件

　　高房價問題已經不單單是一個經濟問題，而是上升到一個關係著公平和穩定的社會問題。筆者認為，中央調控房價的態度十分堅決，限購限貸等政策將在未來較長一段時間內保持不變，如果房價出現明顯反彈，不排除政策加碼的可能，如加速推出房產稅等。

　　隨著調控的持續，其效果將逐步顯現，市場預期將發生變化，供需因素將發生逆轉，目前房價的中短期均衡將被打破。短期看，不排除未來3-6個月房價在剛需推動下繼續小幅反彈的可能性。但隨著2013年大批量供給的入市和需求的重歸清淡，房價下跌是大概率事件。

　　全年進出口大幅放緩，貿易順差階段性反彈

　　今年1-9月，全國進口總額13471億美元，同比增長4.8%，出口總額14954億美元，同比增長7.4%，實現貿易順差1483億元，較去年同期增長39%。進出口增速雙雙大幅下滑，處于金融危機之後的低點，我國正面臨金融危機以來最嚴峻的對外貿易形勢。造成進出口大幅放緩的原因何在？年內對外貿易能否出現回暖？在未來幾年的時間里我國的經常賬戶數字又將如何演變？

　　全球經濟衰退影響出口，預計全年同比增長7.4%

　　全球經濟的周期起伏是造成國際貿易中短期波動的最根本原因。歷史數據表明，全球范圍內的商品與服務貿易總量增速與全球GDP增速緊密相關，但貿易總量增速的波動更為劇烈。全球經濟快速增長時期往往伴隨著各國的市場開放和經濟全球化程度的提高，國際貿易因此愈加繁榮興盛，而一旦全球經濟陷入衰退周期，各國往往將保證國內經濟穩定、充分就業作為首要目標，導致“以鄰為壑”的貿易保護主義沉渣泛起，國際貿易量大幅收縮。由于目前我國的出口商品構成中服裝、家具等輕工產品和消費電子類產品仍然佔據主導地位，海外經濟體的消費支出對我國出口的影響尤為顯著。