答：

　　中國的憲法和土地管理法都明確了一個根本原則，即：任何單位和個人不得侵佔、買賣、或者以其他形式非法轉讓土地，土地使用權可以依法轉讓"。這是開啟中國土地之門的鑰匙。經依法轉讓的土地，才具備合法使用的前提。中國目前和今後的土地法律和政策，萬變不離其宗。以下結合實踐簡要闡述如何獲得合法用地權。 

　　首先要了解土地的自然屬性和權利屬性，它們被記載于土地主管部門的登記資料中（土地登記資料可以公開查詢）。《中華人民共和國土地管理法》也將其放在第一、二章加以規定，以構成用地權的劃分基礎。

　　土地劃分為農用地、建設用地和未利用地；土地所有權為兩種：國家所有和集體所有。以對三種用地的保護、利用和開發以及兩種所有權權能的轉讓為基礎，形成了兩種基本的用地制度：土地用途管制制度和土地有償使用制度。 

　　土地用途的管制制度主要規定了如何按照土地利用總體規劃，對三種地加以保護、利用和開發。 

一、農用地

　　（一）、農用地的使用限制嚴格，主要的原則有： 

　　第一、保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地；禁止閒置、荒蕪耕地；

　　第二、實行基本農田保護制度；

　　第三、鼓勵開發未利用地，適宜開發為農用地的應當優先開發為農用地； 

　　第四、鼓勵開發荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業； 

　　第五、鼓勵土地整理。

　　（二）、主要使用方式： 

　　第一、承包經營種植業、林業、畜牧業、漁業生産。其中，農民集體經濟組織以外的基礎組織和個人承包集體土地要經過嚴格的審批。 

　　第二、轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

　　第三、徵用的，除辦理農用地轉用審批以外，還應辦理徵地審批。

二、建設用地 

　　（一）、基本原則：因建設而使用土地，應依法申請並經過審批。 

　　（二）、如何取得用地權 

　　第一、農用地建設轉用審批許可權：地方一級政府批准的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院審批的建設項目佔用農用地，由國務院審批；為實施土地利用總體規劃建設而佔用農用地，由原規劃審批機關按土地利用年度計劃分次批准，在已批准範圍內，市、縣政府可審批具體建設項目用地；其他農用地由地方一級政府審批。

　　第二、集體土地徵地審批許可權：基本農田、基本農田以外的耕地超過三十公頃的、其他土地超過七十公頃的徵地，由國務院審批；其他徵地由地方一級政府審批。 

　　第三、徵地補償：按照被徵用土地的原用途給予補償。由縣級以上地方政府予以公告並組織實施，由被批准的土地使用人支付。以補償數額最高的耕地為例，耕地補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費，具體數額由地方一級政府根據實際情況制定。 

　　第四、國有土地有償使用包括三種方式出讓；租賃；作價出資或者入股。 

　　實踐中，出讓是最主要的、也是較早實施和較成熟的方式，早在一九九０年五月十九日，國務院就發佈了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，至今適用。在依法辦理出讓手續時，以下一些重要的內容應當加以注意。 

　　第一、出讓的主要原則：按土地管理部門擬定、地方一級政府批准的出讓計劃進行；出讓必須是有償的。 

　　第二、出讓的職能部門和程式：市、縣土地管理部門根據出讓計劃會同城市規劃和建設管理部門共同擬定出讓方案（徵地、拆遷補償、土地使用條件、出讓合同草案），按照國務院規定的批准許可權，經上級土地管理部門審查，報同級人民政府審批。 

　　第三、出讓年限：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。 

　　第四、出讓方式：協議；招標；拍賣。今后土地的出讓方式將以招標為主。 

　　第五、出讓金最低價：主要適用於城市規劃區範圍內協議出讓國有土地，該價格由地方土地管理部門綜合考慮徵地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純收益等基本因素，會同有關部門擬定，報同級人民政府批准並報國家土地管理局備案後執行。低於該價格的土地使用權出讓合同應變更，未變更的，無效。 

　　第六、使用人的義務：向土地管理部門申請用地；經批准後與其簽定土地使用權出讓合同；持合同和規劃設計草案、圖紙到城市規劃主管部門申請和取得建設用地規劃許可證；按合同繳付出讓金；申請取得土地使用證；使用土地。如果未取得使用證、未使用土地或者未按合同規定使用土地的，合同無效。變更合同需重新審批。 

　　其他有償使用國有土地的方式，如租賃、作價出資或者入股，都必需以獲得合法使用權為前提。 

　　另一種獲得土地使用權的方式是國家劃撥用地，主要是涉及國家、公共利益、基礎設施及國家重點扶持産業的用地，涉及徵用的，當然要進行徵地補償。 

三、未利用地

　　中國對於未利用地，採取開發和保護相結合的策略，開發的主要規定是：鼓勵開發行為；保護開發者；開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業的，經縣級以上政府批准，可以確定給開發者長期使用（最高五十年）；六百公頃以下的用地，由縣級以上政府審批。保護方面，主要規定符合生態平衡和水土保持的要求，為達到這一要求，應在土地利用總體規劃範圍開發內，經科學論證和評估，並要經依法批准。 

　　未利用地的報批、審批程式簡單；在土地利用總體規劃內、涉及農民集體所有的未利用地的，只報批徵用土地方案和供地方案（由土地管理部門起草），並按省、自治區、直轄市的規定辦理。通常，未利用地沒有地上附著物，補償費用很少，土地出讓金也會相對少得多（可以向土地管理部門查詢）。 

　　依上述法律規定，取得土地使用權就是合法的。

　　實踐中，各地方政府都會最充分地使用國家鼓勵外商投資的優惠條件和指導外商投資方向的規定，制定不同的地方優惠政策（這些政策很容易在媒體上知悉），特別是在用地權方面。由於中國各地區差異較大，各地方政府或自治機關作出的對政策和法律、法規變通的執行措施，有時會徘徊在法律、法規的界限內外，基層地方一些規避法律的用地方式和方法也會侵犯國有産權，在沒有法律加以限制的情況下國家有時會用政策加以調整和限制，這一方面取決於中國的國情，另一方面也由於大陸法係國家的傳統，即當個人的利益在不影響國家和公共利益的前提下，始得以保護。但也容易從現象上給人們造成政策多變的誤解，其實無論怎樣變化，依法確定的用地原則是不變的。

　　例如，中國政府三令五申強調集體所有土地，必需先行徵用為國有土地後才能出讓。集體雖然享有土地所有權，但這種所有權是國家授予的，因而是受限制的，必須在國家規定的使用方式和範圍內使用，改變用途或者超越範圍，要由國家審批決定，某些地方集體經濟組織或者基層部門，或誤解、或為地方利益，有時擅自處分集體所有的土地或者規避法律賣地，在造成既定事實的情況下，政策不失為減少投資人損失的兩全辦法，即：補辦土地出讓手續、補交土地出讓金和罰款。如果依法制裁，該行為就是無效的，投資人的損失將不堪設想。從中我們不難看出政策的作用，這就是國情。

　　其實，任何一個國家利用本國資源都要從長計議，顧全大局，投資人也應如此，任何急功近利的行為大多埋藏隱患，所以，投資時熟悉中國的法律規定，再享受地方政府的各種優惠政策才能高枕無憂

 

 

責任編輯：齊曉靖

 

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