土地所有權須厘清
不久前記者登上柬埔寨首都金邊市最高建築加華大廈。從那裏可以望見巍峨的總理府和議會大廈，在總理府對面，有一片被簡易擋墻圍起來的工地。當地朋友告訴記者，那就是因為土地問題陷入長期糾紛、幾乎已經停工的萬谷湖工地。
工地上沒有任何大型機械施工，一切顯得十分平靜，但平靜的背後是一些居民接連不斷的示威和抗議。柬埔寨經濟學家卡彥告訴本報記者：“從2007年萬谷湖項目立項以來，已歷時6年、糾紛不斷，萬谷湖最後很可能成為一片荒地，土地問題是造成項目夭折的根本原因。”
萬谷湖周邊居民中有很多沒有正式土地所有權文件，但他們認為自己長期居住已經成了該塊土地的主人，因而對開發公司按照違章建築發放低額的拆遷補償款十分不滿。
作為萬谷湖項目投資方，鄂爾多斯鴻駿東南亞公司總裁江惜標在接受本報記者採訪時表示：“由於土地拆遷等問題引發當地居民強烈反對，公司已經決定不再參與實施該項目，目前公司已經與其他股東達成協定，由柬埔寨合作方自行開發。”
從金邊出發，記者看到公路兩側很多土地被簡易圍墻圈佔，但少有施工，大多標有“幾十公頃工業用地出售”、“轉讓出租大量廠房”等廣告，很多標牌上還有“土地租售”的中文字樣。司機告訴記者，這些土地大多存在産權糾紛。
除萬谷湖項目外，在西海岸省份戈公也出現了天津優聯集團開發項目陷入土地糾紛的情況，當地村民也在土地拆遷問題上表示不滿。而在北部桔井省，出現了中國公司開發農林業卻被居民強佔土地的問題。
究其根源，這些項目産生爭議基本緣于柬埔寨土地所有權制度不完善。柬埔寨在紅色高棉時期廢除了土地私有制，許多土地所有權文件在那段時間和隨後的戰亂中丟失。1979年後，很多居民自發佔用土地，但很少擁有法律文件，此後政府發放的家庭卡成為對居民擁有土地的非正式認可。2001年施行的土地法又造成了正式所有權證明和臨時佔有許可證並存的複雜局面，至今柬埔寨的土地所有權制度與原則仍然處於一個很不完善的過渡時期，因此國內土地糾紛時有發生。根據柬埔寨人權中心發佈的《2007—2011年柬埔寨土地糾紛統計報告》顯示，柬埔寨4年間共發生223起土地糾紛案，糾紛面積達國家領土的5%，受到影響的居民為76萬人。更令外界擔憂的是，土地糾紛已經觸發多次暴力事件。
沿著顛簸不平的7號公路，向北行駛5個小時後，記者來到桔井省，當地有不少簡易木板屋，有些只有幾根木樁，大部分屋子沒有人居住。柬埔寨中國商會副會長胡金林告訴記者：“一些當地居民把原有的土地賣掉後，再去佔有新的土地，一旦獲得土地證，就再次出售，如此迴圈牟取暴利。”在桔井偉業農業開發有限公司經營的特許地，記者看到這裡的居民佔地情況更加嚴重。該公司經理楊武昌告訴記者，2012年2月，特許土地內僅有4戶居民在公路入口處路邊生活，但短短7個月後，沿著公司修建的簡易道路進入特許地搭棚子圈佔土地的居民增加到300多戶。
據了解，除了偉業公司外，在桔井省還有幾家當地和外國公司面臨嚴重的土地問題，其中既有搬遷糾紛，也有居民進入特許地強行佔地問題，甚至有一些非政府組織和反對黨為了攻擊執政黨或者拉選票，煽動居民非法圈佔土地。
當地一名分析人士告訴記者，外國投資在土地使用過程中涉及的拆遷問題日益突出和嚴重，因為對於土地産權的定義並不明晰以及法律漏洞造成的土地糾紛層出不窮。2010年，柬埔寨政府出臺了一項新法律，允許為了公共發展項目而徵收私人財産。在柬埔寨房地産開發市場經常出現投資驅動強制拆遷的情況。除了城市，鄉村農民的土地也經常被“徵收”，然後轉讓給橡膠廠、製衣廠等開發商。
中國對柬埔寨投資主要集中在能源、礦業、輕工、房地産等行業，不可避免地涉及土地問題，而一些中資企業因為不了解柬埔寨目前混亂的土地制度，或者輕信了柬埔寨合作公司的徵地承諾，低估了當地民眾的反抗能量，陷入當地土地糾紛，成為一些媒體炒作的對象，在柬埔寨和國際上造成不良影響。
胡金林表示：“大規模的開發對於生態環境、居民生活都會産生巨大影響，加上在土地法律法規不完善的背景下，當地部分官員通過土地謀求私利，造成強制拆遷現象的不斷出現，引起民眾對投資方中國企業的誤會與不滿。柬埔寨一些民眾文化程度不高，因此在土地問題上如何做好溝通和簽訂書面協議需要中國企業更具耐心，並且要與柬埔寨政府進行合作。”他提醒中資企業不能輕信某些柬埔寨合作方的承諾，“在購買、租賃土地前，應該確保土地所有者擁有在政府部門註冊的有效地契，如果沒有地契，應該通過核查農業或土地辦公室及支援性文件來確定土地性質，避免陷入土地糾紛。”
