別等樓市“燒糊”才降溫

　　一線樓市房價和成交量正在考驗我們的容忍度。以北京為例,據機構統計,截至1月28日,北京1月商品住宅(含保障房)成交量為11156套,若扣除保障房,純商品住宅成交10032套,比2012年12月同期上漲2.6%,相比與去年同期上漲幅度則高達5.7倍。上周,上海市新建商品住宅成交均價約為2.55萬元/平方米,環比提升8.1%,該價格亦創近30周新高(1月31日《每日經濟新聞》)。

　　如果説北京樓市一月商品住宅成交同比上漲570%,與去年同期樓市低迷有關的話,那麼,上海新建住宅價格創近30周新高,完全是樓市發燒的表現。事實上,北上廣深這四個一線樓市最近都在發燒,不僅商品房量價齊漲,而且從一手房到二手房都漲勢驚人。另外,1月份北京全市成交18宗土地,單月土地交易額達到205.7億元,創近11年以來新高。

　　一線樓市之所以如此亢奮,筆者認為有以下幾大原因:其一,隨著城市化推進,一線城市人口多,剛性需求旺盛,再加上投資性需求變相入市,導致樓市需求很大。其二,2011年下半年及2012年年初樓市低迷,開發商投資、拿地、開工進度放緩,導致供應不足。其三,貨幣政策持續釋放流動性,流向樓市。其四,現行調控政策出臺時間已經很長,市場産生一定抗藥性,而新政策未見出臺,尤其是未見治本之策出臺。另外,也與開發商通過銷售策略哄抬交易量和房價有關。

　　儘管有關方面早在去年就三令五申,樓市調控政策毫不動搖。中央經濟工作會議也要求,要繼續堅持房地産市場調控政策不動搖。但實際上,樓市關鍵政策在很多城市已經動搖了。以限購政策為例,在剛剛出臺時確實發揮了重要作用,但據媒體報道,北京一度補齊5年社保就可以通過住建委審查拿到購房資格,這一做法後來被緊急叫停；而在廣州,花錢獲得購房資格的現象一直存在。

　　在最近地方兩會上,樓市發燒再度成為熱點。對此,北京市相關領導表示,對於房地産調控,政府還有手段,並警告説,政府還有加大“工作力度的空間”。上海方面表示,必須嚴格落實房地産調控各項政策措施,防止房價反彈。廣州、深圳負責人觀點類似。據悉,京滬深在針對樓市調控政策基調的表態中均使用了“嚴格”字眼。對此,輿論推測:一線樓市調控將加碼。

　　關鍵問題是,樓市調控政策究竟何時才加碼?到底拿什麼來加碼?如果等到房屋交易量數倍增長之後,一手房價、二手房價及土地價格、租金價格繼續上漲之後才來加碼,顯然已經遲了——樓市高燒之後,不僅會傷害自身肌體,而且還會影響到金融安全甚至經濟安全,還增加了購房人負擔、住房保障壓力,導致宏觀調控的難度和成本增大,調控效果也充滿不確定性。

　　而且,樓市調控拿什麼加碼似乎也不明確。從一些官方説法來看,似乎儲備了一籮筐政策隨時可以發射炮彈,但卻未見公開。從各種報道來看,房産稅是鐵定的必備武器,但國稅總局總會計師汪康最近卻説房産稅擴容尚難出臺,原因是完整的資訊系統缺失。就在1月31日,媒體又傳出京版房産稅方案已上報,起徵面積或為每人平均24平米。但北京地稅局隨後在微博上予以否認。

　　在筆者看來,別等一線樓市發燒到“燒糊”的程度才來降溫,應該現在就出手干預。這猶如一個人發燒,要在38.5、39度時就應該及時物理降溫,而不應該等病人發燒到41度才送醫院。現在,不僅深層次的調控與改革(比如財稅改革、住房制度改革)要儘快提上日程,而且要早日通過貨幣政策、稅收政策來退燒,比如,徵收房産持有稅、房産利得稅甚至額外交易稅等。

[責任編輯：張潔]