暫停供地與去庫存南轅北轍

　　房地産去庫存的手段有很多，供給這端要做的恰恰不是減少，而是穩定持續地供地。

　　房地産去庫存，最有效的方法就是降價。開發商喊房子賣不出，乃是他們不願將房價降至購房者搶購的地步。道理就是這樣，簡單得無需多説。很多地方政府一邊喊去庫存，出臺政策的實際後果卻是抬升房價。最近海南暫停商品房用地的供應審批，就是這樣。

　　暫停新建，待庫存清得差不多再説，這有什麼問題嗎？單個開發商制定這種規劃，確實是在去庫存。關鍵是，市場上有無數開發商和購房者，他們受價格的指導而行動。問題是，暫停供應利於房價下降嗎？答案很顯然，掐住上游減少供應，只會促使房價上漲。

　　任何房地産開發商，只要不是想在這個市場上撈一票就走，他們都會制定長期戰略。土地供應捏在政府手裏，每年新增用地如此有限，還要競拍獲得。開發商都有土地儲備的規劃，這不是很多人想像的坐地起價，而是事關公司生死。土地供應量足寬敞，囤地惜建就沒有太大的必要，畢竟囤地也有其成本。如果未來土地收緊，開發商手頭又沒地，和主婦家裏沒米有什麼區別？

　　已建成房産的庫存，道理也一樣。如果供地平穩，開發商無法判定後市，他們只好持續降價，減少庫存，民眾也有機會買便宜房。可能有房産商虧損破産，這是他們追逐房地産熱潮應當預料的結果。如果政策釋放出強烈信號，他們就會停止降價，等待回暖。很多房産商在大量庫存時還撐價惜售，就是因為他們在等待政府救市托價。

　　舉一個極端的例子，如果政府規定：開發商一天不把房子全賣掉，政府就一天不供應土地。這項政策它將引起兩個奇特的現象：民眾將瘋狂地搶購房子，因為漲價將持續進行；房産商將捂盤惜售。很多房子固然會賣出去，庫存卻永遠存在。

　　很多人説，政府出臺政策引發回暖情緒，還在猶豫的人果斷出手，這不是在去庫存嗎？確實，房價上漲的傳言刺激短期銷售。不過，影響的只是潛在購房者。恐慌情緒不過使觀望者提前行動，這種去庫存短暫而有限。一旦政策落實，房價上漲，消滅的可是真實存在的需求。

　　房地産去庫存的手段有很多，供給這端要做的恰恰不是減少，而是穩定持續地供地。很多人擔心，房産商拿地後會瘋狂蓋房，加劇庫存壓力。此種擔心並無必要。蓋房受成本制約，除了土地出讓金，還有一大堆成本。房産商不會無節制蓋房，並通過囤積土地轉移産能。從長期看，供地充足使房地産價格平穩，對民眾也是大好事。

　　有人會説，海南省政府暫停供地就是為了烘托房價，繼而提高土地出讓金。畢竟低地價不利於財政收入增加。我對此持懷疑態度。現在地方財政依賴土地出讓金，暫停出讓土地，政府收入是實實在在地減少。至於房市何時回暖，土地交易何時火爆再創高價，又實在難説。我們只看到，房地産去庫存確實是一項嚴峻的經濟任務，地方政府不敢怠慢。他們既不想房價大跌，又要去庫存，兩者怎麼能兼得。□箐城子（《羅輯思維》主編）