謹防空置房加大去庫存壓力

　　一旦空置房變成了出不了手的閒置商品，投資和投機者又無力再“養護”這些空置房，其風險將驟然上升。一些城市房價再度出現較快增長，如果是剛性需求推動，那就比較正常，如果是投資投機推動，那就是一次風險積聚的過程，必須予以高度警惕。

　　最新統計顯示，2015年全年全國土地購置均價3341元/平方米，創歷史新高；全國商品房成交均價6792元/平方米，創歷史新高；商品房銷售面積12.85億平方米，接近2013年13.05億平方米的歷史峰值；待售面積增速遠大於銷售面積增速，去庫存壓力依舊較大。

　　地價、房價都在上漲，商品房待售面積增速也大於銷售面積增速，儘管房地産市場有了一點復蘇的苗頭，但由於新增商品房的規模擴大、數量增多，使得商品房庫存不減反增。據國家統計局日前發佈的數據，2015年全國商品房待售面積為7.18億平方米，雖然從表面看，待售面積不足2015年商品房銷售面積的60%，庫存面積不是很大，但待售商品房在結構上存在很大差異。一方面，在地區分佈上，待售面積大多集中在部分城市，特別是三、四線城市；另一方面，相當部分商品房由於價格過高、面積偏大，難以滿足剛性需要，消化的難度很大。

　　為什麼在待售面積繼續大幅增長的同時，房價也在上漲，甚至商品房成交均價還創下歷史新高？為什麼開發商不借市場有所復蘇的時機降價銷售？很顯然，商品房均價上漲主要源於一線城市房價的過快上漲，特別是深圳、上海等地，更是出現了較大幅度的上漲，以至於政府也不得不再出手干預。如上海市發改委、房管局近期召集內部研討會，特別強調要嚴防房價過快上漲，從嚴執行限購、二套房貸等政策；南京市從今年開始要求申報預售證的新房源面積不得少於三萬平方米，且物價部門對漲價設限，以期杜絕開發商碎步快漲的銷售模式。

　　相反，三、四線城市特別是待售房比較多的城市，卻仍面臨著市場難以鬆動、開發商也不願意降價的矛盾，去庫存效果很不明顯。不僅如此，前些年市場火熱時被過度投資和投機的商品房，現在也面臨著出手的問題，成為了潛在的庫存，也對去庫存構成了不小的壓力。

　　與“待售房”相對應的另一個概念是“空置房”。有的統計數據中，空置房的一部分為待售房，另一部分為已出售但長期無人居住的房子。另一種統計方法是將兩者分開，空置房主要指已出售而空置的商品房。2013年的一項統計顯示，我國城鎮地區空置住房約為4898萬套，比2011年增加了842萬套，空置住房佔據4.2萬億住房貸款餘額，佔全國住房貸款餘額的46.67%。2013年中國城鎮地區整體住房空置率為22.4%，較2011年提高1.8個百分點。如此規模的空置房，給去庫存帶來了巨大的壓力。

　　空置房佔據住房貸款餘額高達幾萬億，如果市場長期低迷，出現風險的可能性不容忽視。不要忘了，美國的次貸危機主要就是因為投資和投機過度，商品房的正常需求不協調造成的。一旦空置房變成了出不了手的閒置商品，投資和投機者又無力“養護”這些空置房，其風險將驟然上升。需要特別注意的是，深圳、上海等地房價再度出現較快增長，到底是剛性需求推動，還是投機投資推動？如果是剛性需求推動，那就比較正常，如果是投資投機推動，那就是一次風險積聚的過程。據透露，深圳的一部分房子被打包到p2p金融、網際網路金融和信託、理財産品中，充當了債務融資的抵押品，如果沒有有效的市場需求做支撐，這些被抵押的商品房有可能成為網際網路金融新的風險源，對此必須高度警惕。

　　中央經濟工作會議把房地産去庫存作為今年五大任務之一，這項任務能不能完成，不僅要看待售商品房的銷售，還要看空置房的狀態，看空置房中有多少是存在風險隱患的。今年房地産去庫存任務重，壓力大，對地方政府特別是三、四線城市而言，必須要發揮定力，不要再增加新的庫存了，不能讓商品房庫存成為影響經濟社會穩定的重大隱患。(本報特約評論員)