鄂爾多斯“鬼城”康巴什空無一人的大街。圖片來源:資料圖
近日,據消息人士透露:鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤!一位長期生活在鄂爾多斯的人士繼高利貸危機之後,康巴什樓市大面積降價,從去年的均價10000元暴跌至現在3000多元。
以當地“金信翰林苑”項目為例,其二手房價此前都在10000元左右,而現在市價僅3750元。消息人士還詳列了康巴什多個樓盤的價格。
“房子賣不出去,開發商扛不住了。”上述該消息人士説。
實際上,之前被炒得沸沸颺颺的鄂爾多斯鬼城康巴什樓市正在迅速降溫,從8月開始至今,“冷卻”狀態進一步演化,鄂爾多斯康巴什在售樓盤幾乎集體陷入膠著。
昔日瘋狂 今日空城
康巴什新區位於鄂爾多斯中南部,地處鄂爾多斯高原腹地,距東勝25公里、阿鎮3公里,與東勝區、伊金霍洛旗的阿鎮共同組成鄂爾多斯市城市核心區,是鄂爾多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和裝備製造基地、轎車製造業基地。
康巴什新城裏,高樓鱗次櫛比,居住人口卻相對稀少,曾被媒體冠以“鬼城”名號,但現在,這座新城仍是“空城”。
據了解,2004年以前,康巴什還是很荒涼,只有兩個小村莊,不到1400人。根據當地人講,建設康巴什新城的初衷,是因為東勝缺水。“不僅缺水,而且水質非常差,我們經常喝礦泉水,燒水鹼太多。這裡賣得最好的就是小家電,因為水裏雜質太多,小家電經常壞。”
由於地下水超採,東勝地下水位逐年降低。而康巴什新區三面環水的地理位置,為新城提供了充足的水源,這也成為新城吸引鄂爾多斯人置業的推動力。
除了水源的因素,當地煤老闆的暴富也是不能不提的原因。“中等以上的礦,一個晚上就能掙200萬~300萬元。”當地人這樣説。鄂爾多斯的煤炭蘊藏量佔全國1/6,使得當地一部分人先富起來。
據康巴什新區政府網站數據:截至今年6月18日,康巴什地上項目總建築面積322萬平方米,預計到2011年年底,新區本年新增竣工面積達到350萬平方米,總竣工面積672萬平方米。
然而,空曠的大街上幾乎沒有人,仿佛剛剛經歷過巨大的災難。
按規劃,康巴什新區二期建設為70平方公里,包括縣(鄉)在內的康巴什總體面積為352平方公里。
據了解,老城區東勝23平方公里上擁擠著30萬人,康巴什新區就是為百姓投資建設的,面積達32平方公里。但是據2009年8月出版的《康巴什》季刊統計:新區人口情況2008年為28000人,最新的人口統計數據僅為為2.86萬人。
這使得。即便是在晚上,除了康城 康景苑、金信翰林苑這兩個最早入住的小區外,其他多數小區亮燈率不足30%,鼎盛富麗華小區基本處於全黑狀態,華瑩新城基本看不見人走動。即使白天的康巴什也只能見到稀少的車輛和行人,與東勝區的繁華相差甚遠。
繁榮的代價
探尋鄂爾多斯康巴什房地産的興衰,離不開煤炭和民間資本。
“煤炭業務是鄂爾多斯很多房地産企業的現金奶牛。”一位在鄂爾多斯長期生活的人士稱,一個再大的企業,現金流的主要來源之一都是煤炭産業。
據房地産業界人士介紹,2003年之後,伴隨著鄂爾多斯煤炭開採高潮的到來,資本迅速向房地産涌入。
“煤炭資源價格的上漲幫助鄂爾多斯積累了原始資本,同時也是因為煤炭儲備豐富,形形色色的社會資本又對鄂爾多斯青睞有加,後來煤改和産業轉型,一部分資本從煤炭領域被擠出又進入了房地産行業。”鄂爾多斯市煤炭局辦公室主任郝建軍這樣認為。
此外,房地産更是與民間高利貸相互倚重,成為彼此的助推器。一個房地産項目通常40%到50%的資金來自民間資本,有的甚至一個樓盤的所有資金都來自民間。
另一方面,鄂爾多斯樓市能如此火爆,也是因為當地人靠煤暴富之後,沒有找到比房地産更好的投資渠道。
“康巴什新區房子賣得快,是因為鄂爾多斯人開始以投資心理來買房,而非自住。”一位當地房地産業界人士一語點出。
不過,鄂爾多斯的房價今年以來出現了滯漲,觀望的人也越來越多。
時代項目的負責人杜總經理9月份直接坦言,“現在賣不動了”,其中一個重要的原因是政府的限貸政策,首套房首付30%,二套房60%,二套以上不給貸款。據星河灣的周偉介紹,鄂爾多斯人貸款是習慣,有錢沒錢都貸款,然後放貸或投資,大量貸款就是這樣流進樓市的,現在也有一些人把錢壓在項目裏拿不出來。
據知情人士透露,鄂爾多斯市政府門前經常有人狀告開發商討薪,而開發商攜款潛逃的傳聞最近也時有發生。
而房地産調控還在升級,從限貸政策到“一房一價”的限價政策,此前有傳聞稱,要在今年8月底實行限購,但至今沒有公佈,這讓開發商暫時松了一口氣,因為鄂爾多斯每人平均房産三四套,如限購則掐到了命門。
業內人士深為擔憂,房價、房租越來越高,推高了居住的整個生活成本,很多人不願意來鄂爾多斯工作了。東勝和康巴什中心區的流動人口只有50萬,而且這個數字還在萎縮,哪兒來的那麼多剛性需求?
然而,眾多民間資本還在向房地産涌入,泡沫風險不容小覷。“這些資本的來源遍及全國,包頭、呼和浩特、北京、溫州的熱錢都流向了這裡。但是外地人大部分都是投機者,稍有風吹草動就馬上撤資,但後面跟著的本地人,就很難及時抽身了。”