在新建住宅成交均價出現明顯下調的情況下，此前一路高漲的上海房價是否真的下跌了呢？在經歷數次房價下跌又反彈之後，有購房者難免對目前的市場行情滿腹狐疑。本報記者為此做了專門調研。調查結果顯示，上海房價雖有漲有跌，但下行態勢已經基本形成，降價的區域、樓盤、幅度都有進一步蔓延和增大的趨勢。
新政成為“分水嶺”
誰在“領跌”樓市？
今年上半年的房地産市場，像坐過山車一樣經歷了大起大落。一季度，上海商品住宅成交勢頭一路高歌猛漲。而隨後4月17日出臺的“新國十條”一系列調控政策，使樓市迅速降溫，不僅成交量急速萎縮，成交均價也從5月開始下探。為了尋求成交破冰，一些外郊環區域項目率先降價，個別樓盤在贈送面積等變相降價手段的遮掩下，降價幅度已達30%。
業內人士分析，今年上半年的樓市下探，僅僅只是階段性的調整，尚未形成全面降價之勢。預計2010年下半年，新增供應將加速入市，在短期供大於求的情況下，各地住宅項目將陸續降價，降幅約在15-20%左右。
新政成為“分水嶺”
中國房産資訊集團（下文簡稱“中房信”）提供的數據顯示，今年1-6月上海共新推出新建商品住宅448.84萬平方米，環比下滑45%；成交量則僅有353.18萬平方米，環比下滑64%，創下近五年來同比新低；雖然成交量大幅下滑，但受去年至今年一季度房價上漲的慣性因素影響，上半年上海新建商品住宅成交價格仍上漲了23.7%，達到21882元/平方米，套均售價達到260萬元的歷史高位。
雖然上半年整體房價仍出現較大漲幅，但仔細研讀各月新建住宅成交均價即可看出，4月17日出臺的“新國十條”成為樓市分水嶺，一系列調控政策的逐步落實，使得上半年高漲的房價開始逐步回落。
佑威及樓市專評網（以下簡稱“佑威”）聯合提供的數據顯示，今年一季度上海住宅各月成交均價穩定在20000元/平方米左右的水準，4月房價衝高至22926元/平方米的月度均價歷史新高。而進入5月份後，調控效力開始顯現，價格一路緩步下跌。5月月度均價為22338元/平方米，6月則大幅回落至19168元/平方米，而7月前18天商品住宅成交均價為18913元/平方米，已回落到2009年年底水準。
然而，在新建住宅成交均價出現明顯下調的情況下，此前一路高漲的上海房價是否真的下跌了呢？在經歷數次房價下跌又反彈行情之後，有購房者難免對目前的市場行情滿腹狐疑。
誰在“領跌”樓市？
縱觀樓市，哪些開發商最願意降價？哪些樓盤最先降價？
率先喊出降價促銷的是恒大地産。今年5月初，恒大地産宣佈，公司在全國的所有樓盤將統一優惠15%。此後，萬科用實際行動參與到降價促銷行列中來，雖然萬科在包括北京、上海的項目價格調整幅度不大，有些甚至與新政前售價相當，但沒有按照之前的慣例進行提價，也可以算作是平價促銷。最近，上海本地“房産大鱷”綠地集團也宣佈降價促銷，促銷範圍遍佈其在全國41個城市的全部項目。
從中房信提供的一份上海新房成交排行榜來看，新政以來，排在成交量前8名的全是外郊環樓盤，9、10名的則是郊環外樓盤，而這些樓盤的相對熱銷都是價格低開或以贈送面積變相跌價帶來的。外郊環區域的平均房價從5月的23156元/平方米下滑到6月的17311元/平方米，環比下滑了25.2%。其中，銷售榜排名第一的“保利葉上海”，從一季度18500元/平方米的銷售均價下滑到最近兩批房源的成交均價為16500元/平方米，同時套內贈送面積從10%增加到了40%，實際折算下來房價降幅超過30%。這使得外郊環區域的套均房價從5月份的287萬元下調回6月的197萬元，跌回去年年底水準。
熱銷樓盤不跌反漲
然而，隨著部分開發商調價促銷，市場立即還以熱情的回應。外郊環區域以及部分項目的降價雖然拉動了全市均價的下跌，但樓市降價風潮並未形成蔓延之勢，甚至有些熱銷項目不跌反漲。
從佑威提供的數據顯示，有不少項目在調控後的5、6月份成交均價比1-4月份出現了上漲。其中萬達城市公寓的漲幅超過了20%，金山萬安金邸項目也有接近14%的漲幅。
佑威數據同時顯示，上周（7月12日-7月18日）全市商品住宅成交均價為18367元/平方米，已連續第六周低於2萬元。全市新建商品住宅均價繼續維持在低位，主要由於低端樓盤成交比例增大。但前期銷售良好的樓盤，後期房源大多出現價格上漲，其中成交面積排名居前的“印象歐洲城”、“新城盛景園”、“新天地荻涇花園”、“龍湖酈城”等項目，價格都有明顯上升。
下半年降價勢頭將加大
中原集團地産研究董事程澐認為，截至當前，本次調控目的取得了第一階段的部分成效，即住宅成交量快速降至谷底，但供應尚未增加，房價仍在高位波動。今年上半年的市場觸底，僅僅只是階段性的調整。
第一太平戴維斯上海公司董事長劉德揚在回顧上半年上海樓市時也表示，在目前市場環境下，對資金需求較大的全國性大企業調價願望最為強烈，這類企業的土地儲備非常大，持續滾動開發的壓力也很大，當市場陷入低迷狀態時，需要通過調價來迅速回籠資金。因此像恒大、萬科這些企業成為降價促銷的排頭兵也在情理之中。開發商會不會繼續降價，要視各家企業資金情況和發展策略而定。
此外，據中原地産副總經理唐振東分析，處於城市週邊區域的樓盤，在此前房價快速上漲過程中跟風上漲，而且漲幅較大，在這一輪調整行情中必然率先回調。“我們在為一手項目做行銷代理時都會建議開發商，一線城市週邊區域的項目、小戶型房源、二三線城市項目先走、快走，不行就降價促銷快速套現。”唐振東表示。
中原集團程澐預計，2010年下半年新增供應將加速入市，在短期供大於求的情況下，各地住宅項目將陸續降價，降幅約在15-20%左右。隨著價格的下調，市場成交也將在基本需求的支撐下逐步反彈，其中一線城市全年成交同比將降3-4成，二線降幅在1-2成。
