在“以價換量”的帶動下，近期上海樓市出現了久違的暖意。
剛剛過去的6月份，上海新建商品住宅成交面積超過了100萬平方米，創下了自去年1月底本輪調控以來的最高值。上海二手房指數在連續8個月下跌走平後，也在6月份出現回升，環比上漲0.16%。上半年，上海樓市以5、6兩月的成交翹尾收官，整個二季度成交面積佔到了上半年成交的6成以上。
不過，暖意之下，業內人士的分析依舊保持冷靜：在宏觀調控不言放鬆以及樓市高庫存的壓力下，房價仍不具備大幅反彈的條件，“以價換量”依舊是未來一段時間內的樓市主流。
整體成交量不及去年同期
自去年年初新一輪宏觀調控以來，上海樓市成交一直處於低迷狀態。去年年末，一批開發商啟動“以價換量”策略，通過價格下調和各類優惠，撬動銷售。
綜觀今年上半年申城樓市，分別在3月份和5、6月份，迎來了兩個成交波峰。
3月份，受到開發商“以價換量”以及新普通住宅標準的實施等影響，一批積壓已久的剛性需求開始釋放。“3月份樓市成交的上升，使開發商的資金壓力有所緩解。雖然市場中打折樓盤的數量有增無減，但越來越多的項目收窄了優惠力度，甚至是回調價格，再加上季節性因素，申城樓市的上揚勢頭在4月份被終止。”上海搜房數據監控中心分析師湯正魏説，5、6月份的成交再度上升，一方面，6月初央行3年半以來首次降息，以及部分銀行針對首套房的利率優惠，為購房者入市創造了有利條件；另一方面，部分項目收窄促銷甚至回調價格，使購房者對市場的預期出現改變，擔憂後市價格會出現反彈而加快了入市步伐。
儘管上海樓市再現暖意，但上半年的市場整體成交量依舊不及去年同期。據上海搜房數據監控中心統計，今年上半年上海樓市共計成交商品住宅32382套，比去年下半年上升了9.7%，但與去年上半年相比，下降了5.8%；共計成交面積385.3萬平方米，比去年下半年上升了11.9%，但和去年同期相比，微跌了1.2%。
“上半年市場整體成交量不敵去年上半年，主要差距在一季度。”據湯正魏介紹，由於今年1月份恰逢春節假期，各項目的行銷活動基本處於停滯階段，成交量一落千丈，2月份雖有所回暖，卻仍未帶來實質性轉變，一季度的市場整體較為低迷。二季度共計成交243.8萬平方米，在上半年成交總量中佔比達6成以上，比一季度上漲了72.3%。
二手房市場現微幅跳價
本輪調控下，二手房市場總體表現出和新房市場同步的特徵。不過由於二手房業主的資金壓力較小，不太肯輕言降價，部分區域一、二手房價格倒挂。
進入6月份以來，儘管天氣日趨炎熱，但二手房買家看房買房的熱情不減。
“近期在真光板塊附近，議價空間縮小甚至沒有議價空間已經不足為奇，有不少二手房賣家在臨簽合同時還跳價。”上海中原地産普陀區真光分行經理周春林説，目前，賣家跳價幅度較小，基本不影響交易。比如，最近成交的“真光新秀”小區一套66.5平方米的小兩房，買賣雙方商定的成交價是127萬元，但就在簽合同當天，賣家又加價1萬元，因為臨時加價幅度較小，買家很痛快地答應了。
成交回暖，二手房市場中價格上漲的板塊數量也隨之上升。今年1月份時，上海二手房指數辦公室監測的全市128個二手房板塊中，無一板塊價格上漲。到了6月份，上漲板塊驟增為103個，是5月的3.4倍。靠近中外環的一些中高檔住宅區集中板塊成交均價漲勢相對明顯，如浦東聯洋上漲0.38%、閔行春申上漲0.37%、浦東三林上漲0.35%、浦東花木上漲0.34%、閔行莘閔上漲0.33%。
今年6月份，有21個板塊二手房價下跌，比5月份減少了45個。下跌板塊集中于一些樓盤開發量較大的板塊，如松江佘山下跌0.29%、嘉定南翔下跌0.25%。一些雖處頂級地段但成交量一直較少的板塊價格也出現了下跌，如靜安寺板塊下跌0.24%、黃浦人民廣場板塊下跌0.23%。
樓市進入“自住時代”
去年以來，率先打破成交“堅冰”的，是一批以首次、自住需求為主的購房者，此後，改善性需求陸續入市，上海中高端市場成交逐步放量。眼下，樓市成交顯現活躍態勢，但投資投機性需求已基本濾出。
“樓市一旦進入自住時代，房價就難以再實現較大高低落差走勢，觀望、投機均不可取。”漢宇地産分析師認為。最近，二手房市場中，長寧古北、虹口濱江、黃浦、靜安、徐匯等一些高檔二手房的成交比過去數月都要活躍。漢宇地産通過對賣家的資料分析，發現有不少曾經的投資客正選擇果斷套現，他們無疑是對未來的房價漲勢並不太看好。而買進高檔二手房的，也基本是改善型的自住需求家庭。
溫家寶總理上週末再次強調，目前房地産市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨；必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地産投機投資性需求作為一項長期政策。樓市調控政策難言放鬆，在很多業內人士看來，房價不可能出現大幅反彈。（記者 張奕）
