預售舊規

　　申請辦理預售許可證需有土地使用權證書、建設工程規劃許可證，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　事實上，一些樓盤從挖坑起就能辦理預售許可證，開始賣房。購房者在買房時，基本只能看到售樓處和規劃圖，看不到實實在在的房子。

　　預售新規

　　7層以下(含)的大戶型住宅及商業、辦公項目，需達到主體結構封頂方可辦理預售。8層以上(含)的，需完成規劃層數的1/2(且不低于7層)後，方可辦理預售。

　　注：

　　1、提高預售門檻針對的是大戶型住宅及商業、辦公項目。普通住宅預售保持原標準。

　　2、今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目執行此規定。此前的老項目仍執行原規定。

　　新京報訊 今後，北京套均面積大于140平米的大戶型住宅項目，以及商業、辦公項目，將提高預售門檻。7層及以下的需要主體結構封頂才能辦理預售，也就是才能開賣。

　　今後買大戶型能先看到房

　　昨日，北京市住建委下發提高商品房預售門檻的具體通知。相關負責人表示，考慮到住房市場供不應求的現狀，此次新政提出差別化提高預售門檻。一方面，對滿足剛性需求的普通商品住房項目，仍保持原標準，暫不提高預售門檻，保證市場供應。另一方面，提高預售門檻針對的是大戶型住宅及商業、辦公項目。

　　通知規定，對套均建築面積大于140平米的大戶型住宅項目，以及屬于經營投資性質的商業、辦公項目，將根據地上規劃層數不同，提高預售門檻。

　　其中，7層以下(含)的，需達到主體結構封頂方可辦理預售。8層以上(含)的，需完成規劃層數的1/2(且不低于7層)後，方可辦理預售。也就是說，如果樓高10層需完成7層方可辦理預售，如果樓高20層需完成10層才可辦理預售。

　　對于購房者而言，今後在買大戶型房屋時，如果是7層以下(包括別墅)，可以看到成型的房子之後再買；如果是7層以上，也可以看出個大概再買。而在以往，購房者在買房時，基本只能看到售樓處和規劃圖，而看不到實實在在的房子。

　　8月起買地新樓盤執行新規

　　通知還明確，今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目執行此規定。此前的老項目仍執行原規定。市住建委相關負責人表示，這將盡可能減少政策調整對已拿地企業的工程進度、資金安排等方面影響。

　　新規正式實施後，各區縣房管部門將按新規嚴格勘查現場，對未達到施工進度要求的，將不予辦理預售許可。

　　 解讀

　　新政倒逼開發商多建中小戶型

　　以解決剛需，抑制房價過快上漲；同時可防范“商改住”及項目爛尾

　　今年3月底，“國五條”北京細則出臺，樓市調控進一步加嚴。如今北京又提高部分商品房預售門檻的意圖何在，這是否意味著政府在進一步加嚴樓市調控？

　　市住建委相關負責人表示，此次出臺新規，主要是因為“國五條”北京細則中已經明確要求提高商品房預售門檻，這次是針對細則中的要求，提出具體的操作辦法，完善和加強房地產調控。

　　同時，在對大戶型住宅和商業、辦公項目提高預售門檻後，開發商投資建設這類房屋，勢必面臨比以往更嚴峻的資金壓力，資金回籠較慢，資金鏈也會受到影響。這樣也就會倒逼著開發商更多地投資建設適合剛性需求的中小套型普通住宅，增加普通住宅的供應，抑制房價過快上漲。

　　此外，對于商業、辦公項目提高預售門檻，還可以有效防范“商改住”等違規行為。一位業內人士說，比如，商業、辦公都是公共衛生間，而住宅就必須至少是一戶一衛。如果挖個基坑就可以預售，在這之後，開發商修改設計，把公共衛生間改成單獨衛生間，監管難度就很大。如果是封頂之後再發預售證，就可以進行有效監督，一旦發現改了就不批預售證。而開發商如果在封頂之後再改成住宅，那麼違規的成本肯定很高。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉還認為，提高預售門檻也是為了保護購房人的利益，確保開發商可以完成項目建設，不造成爛尾。

　　影響

　　對樓市不會有明顯影響

　　北京市房協秘書長陳志認為，新規的目的主要是完善預售制度，並非調控加碼。新規影響的只是專門開發大戶型住宅或商業、辦公項目的開發商，對這類項目的資金要求會更加嚴格，但這些開發商一般都比較有實力。目前很多大戶型也是大體建完再賣。對于滿足剛性需求的普通商品住房，仍保持原標準，因此新規對樓市不會有明顯影響。

　　陳志說，與國內其他大城市相比，北京此前預售門檻偏低。一些城市的預售門檻甚至都比北京將要實施的新規更加嚴格。

　　綜述

　　從挖坑就能賣到封頂才能賣

　　據了解，目前北京對于商品房的預售門檻，是執行國家《城市房地產管理法》中的規定，即要滿足三大條件，才能申請辦理預售許可證。

　　一是已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二是持有建設工程規劃許可證；三是按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。而對申請預售的樓棟，在形象進度方面一直未作要求。

　　一位業內人士說，前兩項條件是實打實的拿到證件，土地證和規劃證，要辦理預售的都必須要有。主要是投資須到25%這一項，其實也很好滿足，一般樓盤在挖坑，做地下結構時，投資就可以到25%了。甚至有的開發商到銀行那里開個投資到25%的證明也來辦預售。這樣的門檻顯然很低。

　　而新規出臺後，對于大戶型住宅和商業、辦公項目，就不可能“挖坑”就賣了，至少要看到實實在在的房子蓋起來才能賣。

　　一位大型房企的負責人說，執行新規的項目，資金鏈必然會有明顯的影響。以前是投資到25%就能賣，能回籠資金。現在如果要封頂，那麼建設投資要達到60%到70%。

　　中國的預售制度是從1994年出臺的《城市房地產管理法》起建立起來的。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。近年來，由于預售制度引發的延期交房、房屋質量糾紛、房產證辦理糾紛較多的情況屢見不鮮，部分學者認為預售制度是造成房價不斷上漲的推手之一。業內和社會上也多次喊出了取消預售制度的呼聲。

　　從大部分專家和學者的觀點看，商品房長遠上終將回歸到現房、精裝修銷售上來，但這需要一個過程。陳志認為，預售制度的存廢是一個復雜的問題，預售制度不僅是房屋銷售的問題，更關鍵是牽涉到銀行，影響銀行的資金鏈問題，所以從短期看還不能取消。但必須要對預售制度進行完善，這次北京做的就是完善預售制度。

　　其他城市預售門檻

　　上海

　　商品房預售應達到工程進度標準具體為，完成至主體結構封頂並通過驗收。

　　廣州

　　7層以下(含本數)的項目，已完成結構工程並封頂；7層以上(不含本數)的項目，已完成2/3，已確定施工進度和交付日期。

　　深圳

　　除付清地價款外，投入開發建設的資金已達到工程預算投資總額的25%；7層及以下項目，要求結構已封頂；8層及以上項目已完成地面層數2/3以上。

　　重慶

　　8層以下(含8層)的，完成主體結構封頂；9層以上(含9層)的，已建房屋面積達到規劃批準的擬建房屋面積的1/2以上。

　　天津

　　按提供預售的商品房計算，投入開發的建設資金達到工程建設總投資的25%以上。