京滬深成交冷清 信託繼續輸血

    深圳一樓盤降價，市民通宵排隊搶購

    端午小長假上海僅有1個別墅項目開盤，成為二季度以來週末開盤項目最少的一週。這個位於浦東的別墅樓盤，也僅僅推出了89套聯排別墅。

    追溯至前一週，即5月30日至6月3日，上海僅有2個項目開盤。而預計6月上海全市只有33個項目上市，環比5月開盤量縮水28%，與去年同期相比也減少了18%。其中，90平方米以下小戶型樓盤僅佔7席，其餘26個項目均是100平米以上大面積項目以及別墅項目。更值得注意的是，多達12個項目的總價預計過千萬，佔總開盤量近4成。

    對於樓盤入市步伐減緩，上海一樓盤銷售負責人指出，開盤量減少主要由三方面原因引起：一是部分開發商仍對後市抱有希望，有意識地將推盤時間後延；二是一批5月上市的新盤銷售不理想，開發商希望避開風頭，等前期房源消化後再推盤；三是根據歷史經驗，端午假期通常並不旺銷。

    北京市場雖然有新盤趁端午假期推出，但同樣是成交冷清。北京共有5個項目在端午期間開盤，均價都低於23000元，多數位於大興、房山等郊區。位於豐台區的7克拉項目節日期間正式開盤，預售均價23000元，當天開盤的200余套房源，直到下午5點左右只售出了18套，不到總數的1/10。

    5月北京樓市出現大範圍滯銷，29個開盤項目的平均銷售率僅為31.1%，創年內新低，銷售率超過四成的僅有遠洋一方和首開常青藤兩個項目，這兩個項目都是率先大幅度下調項目價格，才吸引到較多的購房者。

    就在京滬樓市陷入膠著狀態之時，策略更為靈活的深圳開發商率先打出降價大旗，新盤低價入市吸引到眾多市民通宵排隊。由於政府出臺的限價政策，位於深圳觀瀾的招商觀園開盤前傳出均價每平方米12000多元，較市場預期低了3000元/平方米，引起了購房者的關注，開盤之前進行現場登記的客戶即已經超過3000批次。

    6月4日招商觀園開盤當天絕大部分房源即銷售出去，銷售人員表示，淩晨就有購房者來到售樓處排隊，到早上9時開盤時，現場排隊購房者已近300人。此次實際售價不同於之前的傳言，均價在每平方米14000元左右，比市場價格低了1000元。總體上節日期間深圳樓市成交冷清，但由於有降價樓盤橫空出世，市場不乏熱點。

    信託繼續輸血

    5月房地産信託規模依然居高不下

    儘管來自銀行的貸款已經收緊，資金鏈狀況不容樂觀，但由於開發商大力拓展信託、委託貸款、境外融資等多種融資渠道，資金情況尚未惡化到2008年金融危機時的程度，這給開發商提供了繼續捂盤扛價的底氣。

    用益信託工作室統計表明，僅今年1至4月，信託公司共發行集合類房地産信託項目222個，發行數量同比增加66.92%，募集資金722.11億元，募集資金規模同比增長115.26%。4月集合信託産品的資金投向房地産領域的佔比高達43.25%。而且4月工商企業信託的佔比為24.76%，許多信託産品以工商企業為名，實則投向房地産業務，導致近幾個月工商企業類信託項目持續增加。

    好買基金研究中心的數據顯示，5月房地産信託仍然是募資最多的品種，5月54家信託公司共成立284隻固定收益信託産品，納入統計的175隻産品總規模為353.96億元，其中投向房地産的信託募集資金達到96.24億元，遠遠超過其他信託募集規模。

    房地産信託産品以其高收益率吸引了眾多投資者，為房企提供了源源不斷的資金來源。中融信託發行的“創鴻集團佛山創鴻匯苑集合資金信託計劃”，産品期限為24個月，預期年收益率為9%至14%。五礦信託發行的“榮騰商業地産投資基金信託計劃”，期限為18至24個月，預期年收益率為10.5%至13.5%。而3年期非房地産類信託産品的預期收益率通常不超過10%。

    業內人士分析，去年10月之前，房地産信託最低年化收益率在5.50%至6.00%之間，10月之後達到6.60%，今年以來最低收益率接近10%的房地産信託産品數不勝數，最高預期收益率則從11%一路漲至15%，個別信託計劃甚至打出最高收益率超過20%的口號。

    宜信財富管理中心分析師表示，樓市限購令出臺後，很多高凈值客戶將注意力轉向房地産信託。去年下半年以來，房地産信託收益率越來越高，十分熱銷，特別是一些質地較好的項目，産品出來一週就被搶購一空。但業內人士認為，房地産信託收益率一路飆升必然對所投房地産項目的利潤率有更高要求，甚至項目利潤率要達到40%，再考慮到信託公司的凈資本情況，此類産品繼續拓展的空間已經不大。

    委託貸款異軍突起

    逾期難以償還情形不斷出現

    除了房地産信託，委託貸款也成了房地産企業又一重要融資渠道。今年一季度金融數據顯示，委託貸款增加了3204億元，是去年同期委託貸款增加額的2.1倍。

    截至5月底，剔除上市公司出於正常經營需要給關聯公司提供的貸款，今年以來上市公司通過銀行已經發放17筆委託貸款，合計金額近14億元，是去年同期的近4倍。其中，不少委託貸款是借給了缺錢的房地産企業。已經公佈了貸款利率的14筆委託貸款的平均貸款利率達到15.8%，相比一年期貸款基準利率上浮了150%，其中最高一筆委託貸款利率達到21.6%。

    中南建設5月27日公告稱，將通過江蘇銀行南京河西支行向金陵飯店借款2億元，用於公司經營資金週轉，借款期限1年，年利率12%。中南建設將於合同簽訂後的1年內按季度支付金陵飯店資金利息費600萬元，全年共計2400萬元。

    一家商業銀行內部人士表示，今年委託貸款數量大增、利率明顯上升，特別是發放給房地産企業的貸款猛增。由於委託貸款屬於銀行中間業務，受託人不承擔任何貸款風險，只收取手續費，所以銀行也願意招攬。中國證券報記者也發現，許多民間資本正在通過委託貸款的這一渠道流入房地産企業，部分委託貸款實際利率水準高達20%至30%，同時不斷出現委託貸款逾期未還的情況。

    民間資金輸血房地産企業，境外資金也直奔中資房企。標準普爾統計，僅今年一季度中資房企已經從境外市場融資超過30億美元，預計今年全年很可能突破百億美元，創下中資房企海外融資額的最高紀錄。

    恒大地産、仁恒置地、雅居樂、合景泰富、恒盛地産、世茂房地産等中資房企都積極開展境外融資。中駿置業和華南城控股在海外發債，籌資規模分別為20億元人民幣和2.5億美元，合生創展籌資3億美元，瑞安房地産則融資35億元人民幣。

    有專家表示，隨著未來信託公司凈資本可能告急和有關部門強化監管，信託融資渠道擴張空間有限，而委託貸款逾期不還的情形增加，民間資金對房地産業務的熱情將逐漸消退。同時境外融資風險也在上升，融資後上市房企股權安全將面臨一定危險。開發商通過信託、委託貸款和境外融資等渠道融資難以持久，根本措施還是要靠加快銷售回籠資金。

    端午節期間，深圳有開發商打出降價大旗，新盤低價入市，吸引了眾多市民通宵排隊購房。然而，其他一線城市卻沒有出現降價搶購場面，在北京、上海原本被購房者寄予厚望的端午促銷大戰並未出現，開發商缺乏降價意願，大量新盤繼續延期上市，總體上看各地樓市因為僵持而顯得格外冷清。

    業內人士表示，目前開發商仍有各種辦法維持其資金鏈，如信託、委託貸款、境外融資等，資金情況尚未惡化到2008年金融危機時的程度，這似乎為開發商咬緊牙關繼續捂盤扛價憑添了底氣。此外，許多開發商仍對樓市反彈抱有希望，不到萬不得已，開發商難以直接降價。但開發商通過信託、委託貸款和境外融資等渠道融資難以持久，確保資金鏈不斷裂的根本措施還是要推動銷售、加快回籠資金。（記者 萬晶）

廣州深圳二手房市場繼續調整

炒房客出貨 小仲介關門

廣州、深圳等一線城市當前的二手房市場呈現出調整局面。中國證券報記者在走訪中發現，端午節期間，雖然有部分炒房客出貨，但由於市場低迷，銷售情況並不樂觀。廣州、深圳的中小房産仲介公司的處境不佳，部分門店已經關門歇業；而大型仲介公司卻趁機擴張，擴大市場佔有率，推出新業務，力求在競爭中求生求存、壯大發展。有業內人士認為，房價在7、8月間會出現明顯鬆動。

囤積房源入市拋售

中國證券報記者採訪中發現，一些炒房客此前囤積了部分新房房源，這部分房源大多是沒住過的“次新房”，他們近期急於出手，於是一些房産仲介公司開始聯手新樓的售樓處，按照新房市價出售。用房地産仲介的行話説，這叫做“一、二手聯動”。這種現象在新房供應相對充足的廣州十分常見。

一位地産仲介工作人員就向中國證券報記者介紹了一個位於廣州天河區的在售樓盤。雖然這一樓盤尚未售罄，但已經有炒房客一口氣向仲介拋出了12套二手房源，價格與新樓相當。這些房源均已經過裝修，過戶費也由賣家承擔。對炒房客而言，實際上是不看好後市，寧肯少賺點錢也要及時出貨。雖然這位仲介工作人員一再向中國證券報記者宣稱，這12套房將在一天之內被搶光，但實際上該樓盤目前銷售情況十分一般。業內人士介紹，由於目前市場前景不樂觀，部分炒房客、甚至開發商開始通過房産仲介銷售之前的存貨。

部分小仲介關門

年初以來，仲介行業業內就開始流傳“仲介關門潮再現”的説法。中國證券報記者在廣州、深圳實地走訪過程中，確實觀察到一些中小仲介機構的部分門店出現了關門的現象。

在深圳的華強南路，年初以來關門的房地産仲介達到了5家。隨著深圳“限購、限貸、限價”政策的出臺，深圳二手房市場觀望氣氛濃厚。加之該區域的主要租房客為華強北路的電子行業從業者，近期電子業的不景氣也對二手房的租售業務造成了不小的影響。據仲介工作人員介紹，在深圳的關外區域仲介關店的現象更為普遍。

廣州的陶育路在2008年市場低谷時僅有2家房産仲介門店，到了2011年這條路上的房産仲介超過10家，而僅上個月這一區域就有3家中小房産仲介公司的門店關門。工作人員介紹説，雖然現在是高校畢業生、中小學生家長租房的旺季，但是估計整條街每月的租單不超過60單，二手房成交不超過15套。這位仲介人員對記者説：“我們是大公司，去年整個公司的利潤還能讓我們撐上一段，那些小公司明顯撐不住了，或許減少門店、壓縮成本是中小仲介熬過這段時間的最好選擇。”

房價或鬆動

限購、限貸等調控政策被視為廣州、深圳中小地産頻頻關門的直接誘因。有仲介人士認為，其他調控措施繼續出臺仍是大概率事件。深圳可能從今年7月起實行二手房按照評估價格轉讓的新規，此舉將杜絕採用“陰陽合同”規避所得稅的潛規則。若此新規得以實施，仲介行業受到的影響更是雪上加霜。不過也有大型地産仲介機構的負責人沒有如此悲觀。中原地産廣州項目部經理黃韜介紹：“如果調控政策按照現在方向執行下去，房價在7、8月間會出現明顯鬆動。”

中原、滿堂紅等大型地産仲介表示，他們正在採取擴張的舉措，趁中小地産仲介關門的機會擴大市場佔有率。滿堂紅廣州研究部高級主任沈銳培介紹，面對市場的低迷，大型房産仲介公司紛紛開展住房租售之外的新業務，比如商業地産、寫字樓的租售業務等等，這使得位於商務區的門店保住了部分營業收入。（實習記者 張昊）

    購房者望“跌”欲穿

    “端午小長假，來看盤的人挺多，不過大部分人只是過來看看，真正有購買意向的人其實並不多。”北京市豐台區某新開樓盤銷售人員小李告訴中國證券報記者。

    不少消費者表示，端午節期間，各樓盤銷售中心採取“遍地撒網”的策略，花樣百齣的樓盤優惠短信擠滿了消費者的手機。一直在等待買房時機的陳然表示：“不管你有沒有購房需求，反正端午小長假這幾天每天都能收到樓盤推銷短信。”但是，和前幾個月的送家電、超級精裝等字眼相比，出現在短信中的“直降”二字的確吸引了不少像陳然這樣的剛需購房者前往看盤。

    陳然稱，自己打電話諮詢樓盤的時候，對方通常是告訴自己看盤的消費者很多，所剩房源不多了，並以各種方式勸説自己去“看一看”。但是陳然到現場後發現，看盤的人大多和自己一樣持觀望心態。“大家都希望今年房價能再降一點。”

    中國證券報記者發現，北京地區端午期間“扎堆”入市的新樓盤，成為了購房者假期的一大去處，但正如陳然所説的，“觀望”氣氛濃重，購房者仍是望“跌”欲穿。

    小李表示：“調控政策影響太大，今年五一小長假的促銷成效不太好。各房地産開發商必然要在端午節期間全力以赴，6月各家都在搶先推盤，在促銷力度方面免不了一場‘血戰’。”而小李坦言，他所銷售的樓盤目前銷量率還不到兩成，其中還包括了相當一部分之前積累的客源。

    相關數據顯示，包括萬科幸福匯、富力丹麥小鎮、芭蕾雨悅都、金谷香郡、7克拉等5個項目于端午小長假開盤，創下今年以來小長假開盤樓盤最多的紀錄。其中，4個住宅項目中有3個均價在20000元/平方米以下，且都推出不同幅度優惠；從戶型來看，這4個項目的主力戶型均包含“剛需”購房者較為青睞的中小戶型。但是，從銷售情況來看，開發商的優惠明顯沒有打動購房者，買賣雙方的“博弈”仍在繼續。

    北京中原地産三級市場研究總監張大偉表示，端午小長假部分樓盤的試探性入市銷售情況將影響6月份項目入市的供應量。“目前來看市場的博弈仍將延續。”搜狐焦點網購房中心監控顯示，截至中國證券報記者發稿時，6月北京共有59個樓盤計劃入市，包括純新盤24個和老項目後期35個。其中，純新盤約佔開盤總數的41%。6月的開盤量與5月開盤量相比，數量略微上漲，與去年同期相比上漲45%。在區域分佈上來看，昌平區有11個項目開盤，成為6月開盤數量最多的區域，保利、萬科等名企在該區域都有新盤入市。其次是房山區，預計有10個項目入市。相比而言，豐臺、海淀等區域的新開樓盤項目較少。

    陳然表示，目前新開樓盤的價格與自己的心理價位還有一點距離。這些優惠打折促銷樓盤多集中在昌平、房山等區域，很難滿足在市區內上班的白領打工族要求。“希望離市區稍微近一點項目的價格也能再降降。”

    此外，中國證券報記者了解到，市場的“僵持”已經導致北京樓市出現了大面積的滯銷。5月份北京29個開盤項目的平均銷售率僅為31.1%，創年內新低。不少業內人士表示，接下來的半年內將會有大量新盤入市，尤其是純新盤入市“井噴”，這將進一步打亂目前房地産交易格局。“因為新盤首次上市，往往會以低價格吸引購房者。”（記者 陳瑩瑩）