先收費還是先服務？小區物業費到底該咋收

　　近幾天來，大興興豐家園的業主陸續被告知，由於人力成本上漲，今年的物業費每平方米每月要漲0.1元，從3月21日往後數的3個月內，必須交清今年的物業費。物業公司是應該先收費、再服務，還是先服務、再收費，引發了市民和物業公司的爭論。

　　業主：服務不到位憑啥先收錢

　　“電梯間老有異味沒人管，去年的收支還沒公佈，怎麼今年就説要漲價了？”一名住在6號樓的業主王先生昨日憤憤不平地對記者説，“我覺得物業公司就應該先服務，再收錢；這樣能制約他們保持服務水準。”

　　王先生所住的樓是小高層，每天總有住在樓上的人帶著寵物坐電梯，寵物在電梯間中便溺了業主不收拾，清潔工也不收拾。光為了這個，王先生和鄰居找了好幾次物業公司，但就算這樣，每天電梯照樣臭著，業主也基本看不到清潔工的身影。

　　“如果真能提高服務，物業費要漲價我沒意見，但現在光説成本漲了就要漲價，還要先收錢，這事兒我不能理解。”王先生説。

　　記者昨日撥通了該小區物業公司的電話。接電話工作人員説：“漲價原因和收支成本已經公示了，具體的您得問業委會主任。”

　　記者又打通了業委會主任杜先生的電話。杜先生説，小區中公佈的“成本”，只是最近一些人員工資等費用上漲的情況，而非相關部門要求的、應于本月底前公示的去年收支成本。

　　“我們小區採取的是包乾制，不用公佈去年的成本。”杜先生説，物業費漲價已經公示了20多天，儘管經常被人撕掉，但小區內已經傳開了。業主要在3月21日開始往後的3個月中交納全年的物業費。

　　對於興豐家園業委會主任所説的“包乾制不用公示”的説法，被市住建委物業處相關負責人否定，“無論是哪種制度，物業公司都應當對前一年的收支成本進行公示。各區縣建委、房管局會加強對物業服務項目公示情況的監督，發現未履行公示義務的物業服務企業要責令改正並記入物業服務企業信用資訊系統”。

　　物業：先服務了收不到錢咋辦

　　“要是業主都能交物業費，就算是到了年底再收本來也沒什麼。但現在很多業主拖欠物業費狀況嚴重，要是先服務了，成本花出去了，收不回錢該咋辦？”在一個物業糾紛已經長達兩年的小區裏，物業公司的項目經理從辦公桌上拿起一摞沒交物業費的業主名單，嘆了口氣。

　　“入住這麼長時間了，保安沒配，門禁失靈，樓道中的燈泡壞了沒人換，讓我們交物業費，物業得先説説憑什麼定這麼高的物業費，這物業費讓他們幹嗎了？現在拿不出讓我們滿意的服務，我們憑什麼要交讓他們滿意的物業費？”由於對物業公司不滿，一直沒交過物業費的老趙抱著膀子説。但他也向記者表示，如果物業公司服務到位，他並不是不交物業費的人，“只要他們服務到位了，我該給錢，那沒的説！”

　　對於這種説法，物業公司項目經理稱，公司在進駐這個小區後，就有很多業主反映墻皮脫落等問題，但由於還處在開發商保修階段，因此已經將問題全都轉給了開發商。但小區業主對此並不表示理解，反而説物業推脫，不給業主提供服務，因此也不交物業費。

　　“從去年下半年開始，我們已經主動承擔了一些不屬於我們的工作，但實際上還是有很多業主不交物業費，理由就是我們之前的服務不好。”她説。

　　物業協會：交費方式可以協商

　　“每年向我們投訴物業公司質價不符的有很多，目前是先交費的多，市民如果要求後交費，還是得雙方協商決定。”北京市物業管理行業協會相關負責人向記者表示。

　　記者昨日查詢了諸多文件，並沒有找到關於物業費是否應該先交納的明確條款，只有一些條款規定了若是市民交納物業費後物業公司服務不到位可以申請退款。例如自2009年10月1日開始施行的《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支援……業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支援。

　　專家支招：

　　交錢順序可簽合同約定

　　“該交多少錢，怎麼交錢，其實都可以由業主和物業公司協商的，前提是要成立業主大會，業主才有話語權。”北京新天第家園業委會主任張大憲説。

　　據本市物業專家組成員統計，雖然歷年來很多物業公司都要求先交費、再服務，但實際上每年物業公司在上半年的物業費收繳率非常低，很多市民都會在下半年甚至當年年底時繳納物業費，已經造成了物業公司先服務、再繳費的事實。

　　“是業主請物業公司來社區進行管理的，先繳費或者後繳費只是模式，而這種模式應該取決於合同。”有物業專家説，物業公司和餐飲企業很類似，是先交錢再吃飯，還是先吃飯再交錢並沒有具體規定，只能取決於有效的合同條款。

　　“但話説回來，如果業主對現行合同不滿，想要重簽合同，那就得召開業主大會，與物業公司重新訂立條款。説到底還是要先成立業委會，才能保證業主的合法權利。”該位專家表示。(記者 耿諾)　　

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