北京樓市“商改住”調查 存在灰色裏利益帶

　　2009年年中，住房和城鄉建設部、監察部聯合下發文件，要求全國建設規劃系統對房地産開發領域規劃違規及違規變更容積率的行為進行清查。2009年年底，住房和城鄉建設部再次下發文件，要求地方建設規劃系統開展此次檢查的“回頭看”工作，抓好“典型案例”。然而，儘管去年有尚城一案被北京市城鄉建設委員會作為典型案例嚴肅處理，但時下的北京樓市，以LO FT、商務公寓等形式出現的“商改住”仍然層出不窮。

　　合生世界村40年産權的“非住宅”待遇

　　北京經濟技術開發區(下稱亦莊開發區)的東南方向，一個總建築面積高達60萬平方米的社區，近60%的房子卻只有40年産權——合生世界村將這個謎題留給了北京樓市的購房者。一位相關的意向購房者向記者反映，該項目在按揭貸款、水電費用等方面，均不能享受“住宅”的相關待遇，至於按照2008年底下發的多項鼓勵房地産消費的優惠政策，就更無從談起了。

　　記者了解到，合生世界村在購房按揭貸款方面，並不能執行首套購房20%首付的政策。經與合生世界村的相關業務合作夥伴多方核實，該項目購房按揭的首付比例最低為50%，不僅利率不能享受7折優惠，而且最長的貸款期限，也只能為10年。這一切顯然與住宅應該享有的信貸政策不符。按照國務院及央行、銀監會的規定，居民首套住房按揭貸款首付最低為總房價款的20%，利率可執行7 .5折優惠，而按照銀行當下的一般操作手法，貸款的最長年限，可以達到最長20年。“我是首套購房，符合所有享受購房貸款的優惠政策條件，但是開發商明確告訴我，利率不能享受7折優惠。”前述不願具名的購房者向記者回憶説。

　　如果僅僅是購房按揭貸款一項，還不足以讓合生世界村的身份變得如此撲朔迷離。經記者多方求證，合生世界村的LO FT入住後，水電費用，亦與普通住宅不同。記者了解到，按照目前確定的相關費用標準，除取暖費用尚未最終確定外，水費為5.6元/噸，電費為0.78元/度。而根據北京市現行居民住宅水電費用標準，水費為3.7元/噸，即便在召開聽證會確定上漲0 .30元/噸的情況下，也只是達到4元/噸的水準，與5.6元/噸的價格相去甚遠。與此同時 ， 北京市居民住宅用電價格0.44—0.50元/度，與0.78元/度的價格亦有差距。

　　合生世界村銷售人員明確記者，之所以L O FT産權是40年，因為是土地用途的原因。記者獲得的北京市規劃委2009規(通)地字0004號文件顯示，該項目土地的用途為商業金融、教育科研和居住。而目前，該項目的住宅都已銷售完畢，北京市城鄉建委的數據顯示，該項目的住宅部分總計售出617套，簽約面積61327 .66平方米，成交均價10216元/平方米。而該項目的剩餘部分，均為L O FT産品。記者獲得的開發商內部銷售資料顯示，合生世界村總規劃建築面積近60萬平方米，而“逾60%的産品，都是L O FT”。開發商內部印製的銷售資料顯示，這些房源的層高為5 .49米，明顯超出住宅單層計價的4.9米層高的“上限”，而經記者了解，開發商合生創展將提供全套的除家電、燈具之外的精裝修，這其中便包括將5.49米的層高隔為兩層的“服務”。同時，前述不願具名的購房者向記者出示了她在合生國際村項目樣板間中拍攝的照片，上下兩層，洗手間、廚房一應俱全，其內部陳設傢具均按居家居住的設計擺放“看不出任何與住宅無關的陳設”。而開發商內部印製的銷售材料上提供的所有戶型圖，均顯示所謂建築單位均有洗手間以及廚房設計，這也印證了上述購房者“住宅”的説法。

　　根據調查情況，2010年3月，記者向合生世界村的開發商———合生北方房地産開發有限公司，求證調查所涉及的三方面問題———其一，為何合生世界村的水、電等費用均不能按照居民住宅價格收取；其二，為何不能享有國務院規定的住房按揭貸款的首付政策；其三，合生世界村項目的土地用途、規劃屬性。合生世界村相關公共關係負責人稱，已收到上述三方面問題的書面求證，並將請示公司分管負責人後對本報予以答覆。但截至3月底，合生方面並未給予答覆或是證實。記者遂通過電話與合生方面北方區負責人直接聯繫，要求其予以回應，但該負責人以當時身在國外為由，表示不便答覆。4月，記者再次就上述三方面問題向合生北方區行銷工作負責人、媒體關係工作人員進行求證，但此二人的手機均處在呼轉至秘書檯和無人接聽的狀態。

　　另據向記者提供情況的購房者反映，他曾接到合生世界村的銷售人員的電話通知稱，由於相關手續辦理問題，本應在春節後開盤銷售的項目，推遲到4月中旬正式開盤，至於是何手續沒有辦理完成，該銷售人員並未向購房者進行詳細説明。

　　地産項目為何“商改住”

　　21世紀不動産北京中天大業總經理鄧中文表示，一般來説，“商改住”有幾個前提，一個是這個區域不適合商，適合住；二是開發商開發的這個階段也是適合住，而非商用；三是“商改住”後的售價高於早先商業用途的價格 。 如此説來，開發商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷。地産項目頻繁“變身”，其實正提示了政府規劃部門職能的某些缺失。鄧中文説：“政府的規劃指導意見長期跟市場脫離，導致了‘住改商 ’、‘商改住’的出現。”在這種環境下，開發商從市場角度出發的改造，一定意義上彌補了規劃的漏洞。上世紀90年代初期，深圳寫字樓市場火爆，放量激增，供需平衡的打破導致此後長時間內市場低迷，許多爛尾樓就此出現。當時，一些已批復的寫字樓物業，為了規避風險，紛紛改頭換面，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出 。 今天京 城樓市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業過熱的信號。

　　目前，已經有人提示了“商改住”的隱患。産權使用年限問題首當其衝。《物權法》規定，住宅産品的70年産權到期自動續期；而公建産權一般四五十年，如何續期尚無明確政策。“商改住”産品是以公建立項，因此，居住者可能會受到在此辦公企業的干擾。另外，還有人質疑“公建立項的産品可能缺失住宅必備的設施條件，即使設計上完全滿足住宅需求，業主也可能面臨商用水、電的居住高成本”。就目前來説，購買“商改住”的業主對這些潛在的風險並不看重。曾操作過商改住項目的知情人士認為：“實際上，客戶購買的時候對産權問題看得很淡。而未來再交易只要遵循寫字樓、商業的交易原則，應該不會出現大問題。”另一位“商改住”的先行者也表示，“商改住”産品在硬體水準上反而高於純住宅，而且大多都是小戶型，因此，業主的居住品質和居住成本並不會受到影響。

　　“商改住”的灰色利益帶

　　據記者了解，其實在合生世界村的“身份”引起微妙的質疑與關注之前，位於北京北部地區的尚城項目，已經因科研用地曲線開發作為住宅銷售而被北京市城鄉建設委員會嚴厲處罰。資料顯示，尚城的開發商為北京中天華瑞科技發展有限公司，這個地塊是中天華瑞于2007年2月1日拿下的，規劃用途為科研，土地出讓年限為50年，總地價為3554 .8萬元，折合樓面地價為科研320元/平方米，工業140元/平方米。中天華瑞是怎麼拿到如此便宜的科研用地來開發樓盤的呢？調查顯示，尚城原本的項目名稱為中天創業園，項目的投資商是北京盛榮房地産開發有限公司，當年，為了拿到這塊科研用地，北京盛榮房地産開發有限公司特意成立了一家科研企業即北京中天華瑞科技發展有限公司，而項目名稱定為頗有科技含量的中天創業園，在推廣的時候就搖身變為尚城，與其他樓盤一樣面向普通老百姓銷售。

　　該項目所在的中關村生命科學園在其官方網站上發表聲明稱， 中關村生命科學園園區內土地使用性質主要為“研發”用地。而經調查發現，園區內有個別入園企業將開發建設的房屋以“經濟適用房、商住公寓、別墅、普通住宅”等名義對外銷售，並以“買一贈一”的形式擬將一些層高為5 .5米的房屋分割成上下兩層，以所謂“L O FT”為名對外銷售，並刻意宣傳所售房屋的商住兩用性質、在社會上造成了嚴重不良影響，也誤導了消費者。 同時，聲明中表示，此行為屬嚴重的違法行為，生命園公司將會同國土資源管理部門收回相關國有土地使用權。個人如以居住用途購買上述房屋，將可能無法辦理相關産權證書。另根據《北京市城市規劃條例》，以“L O FT”名義自行將已審定規劃設計層高房屋分割成上下兩層，屬於擅自改建、翻建建築物的情形，由此形成的建築物屬於違章建築物，將進行強制拆除。

　　事實上，多數購房者對於科研辦公樓立項的項目，認識並不清晰，以為與普通商業立項的樓盤一樣，僅是産權年限和水電費標準不同。事實上，區別遠沒有那麼簡單，專家介紹説：“科研辦公樓立項的項目，除了普通購房者認識到的那些區別，還有著可能通不過竣工驗收、業主難以入住或拿不到産權證，難以過戶等風險。”“依據《中華人民共和國土地管理法》規定：建設用地經依法批准後，用地單位就不得擅自改變原批准的土地用途，擅自改變的則構成了非法改變土地用途的違法行為。”專家如是説，但由於目前尚未有相對應的管理部門對此事進行監管和具體的處罰條例，且科研用地拿地價格往往只有普通樓盤的十分之一，所以在利益的誘惑下，一些開發商仍願意“鋌而走險”。

　　對於尚城風波的案例，中國城市經濟學會副會長楊重光明確指出，科研用地不屬於居民生活用地範疇，不能擅自更改，若要將土地性質用途更改為經營性用地，則必然涉及到補交土地出讓金。楊重光對於尚城案例的分析，恰恰命中了“商改住”的灰色利益地帶的關鍵所在———由於科研、工業類型的用地，按照目前市場情況，其土地出讓金、土地價格以及稅費等運營成本，都明顯低於住宅，於是，這其中灰色的利潤空間也就隨之産生了。楊重光還強調，原則上説，立項為非住宅的項目，在水電費用上，不可能調整為民用價格。而目前市場上開發企業對購房者所宣稱的改為民用價格水電，實際上多是開發商自己補貼之後，導致的水、電價格相比于非住宅使用的成本降低。

　　GVA衡信柏迪的行銷綜合服務部董事岳鋒鋼表示，“商改住”項目的出現主要是由於幾年前市場上純商業項目供應匱乏才産生的。後來由於大量純商業項目的出現，使得這些曾經商業立項的項目開始打出商住的旗號，但是隨著地産市場發展的逐步健全，這樣的橫跨兩種物業形態的産品必然逐步被社會淘汰。岳鋒鋼認為，從長期看，“商改住”畢竟是特殊市場發展階段、特殊市場生態環境下的一個特殊産品類型，與“住改商”一樣，同屬於過渡型産品，擦邊球的做法。這種並不規範的産品形態勢必成為風險的潛伏地。普通業主會不會成為風險的最終承擔者？如果“商改住”已成為一種市場慣例，那麼如何將其規範化則應當進入相關部門的視野。