自去年年底為抑制房價而出臺“國四條”後，今年1月10日，中央又出臺了更系統全面的“國十一條”，緊接著，1月12日央行決定上調存款準備金率0.5個百分點，這是我國自2008年採取適度寬鬆貨幣政策以來首次上調存款準備金率。目前，各政策已經開始實施，各地銀行貸款全面收緊，二套房貸款首付比例不得低於40%，福州市許多銀行在春節前已經停止發放房貸，這讓熱得冒泡的房市感到一陣陣春寒，交易量大幅萎縮。

　　然而，從福房數據上來看，1月份的福州樓價依然勢如破竹，仍然不依不饒地往上衝，而土地拍賣市場似乎也未感受到調控的壓力，依舊火爆，備受關注的2010年福州土地第一拍，以總價60億元、樓面均價8653元/m2創下了福州土地出讓總價新紀錄。從目前來看，雖然交易量出現了下降，但房價和地價依舊“我行我素”，政策調控房價的舉措顯然沒有達到預期效果，説明市場與政策仍在激烈地博弈。未來房地産市場將何去何從？這將取決於政策的強度與執行力。讓我們看下面的指數分析，看是否能從中看出些端倪。

　　[指數分析]

　　價格指數小幅上漲

　　今年1月份福房指數為144.17，月漲幅為0.59%，與去年同期相比漲了6.90%。觀察表1，我們發現，自2009年9月份以來福房指數呈現不斷上揚趨勢，但1月漲幅較于2009年年末已有所放緩，2009年12月份福房指數月漲幅為0.99%，高於今年1月的0.59%。

　　隨著福州房地産市場逐漸走出全球經濟危機的陰影、福州基礎設施建設的更加完善、海西政策的不斷落實，使得福房指數總體趨於走高，但1月漲幅有所放緩主要是因為去年年底國家密集出臺房地産調控政策，今年1月10日，中央發佈了“國十一條”，而銀行方面也全面收緊房貸，國家調控房地産市場的決心和強硬態度可見一斑，樓市感受到了一股強大的春寒，市場觀望氣氛濃厚。

　　[量價分析]

　　2010年首月均價破萬，成交劇減

　　從表3數據來看，住宅均價從2009年12月的9208元/平方米上升到今年1月的10576元/平方米，已經破萬，一年內漲了近4000元/平方米，福州的均價勢如破竹，政府的調控已經迫在眉睫。1月成交面積較2009年12月下降了26.8萬平方米，月降幅為51.60%，月銷售面積僅為25.14萬平方米，創下11個月以來的新低。有價無市的市場表明，雖然均價已破萬，但是以目前福州大部分居民的經濟水準來看，遠遠支撐不起如此高昂的房價。此外，“國十一條”已頒布實施，最為顯著的是目前銀行加強了對房地産市場的風險監控力度，大大縮減了房貸的業務，許多購房者在1月已經很難貸到房款，投資投機性需求得到明顯抑制。

　　隨著“國十一條”進一步實施，今年普通住宅以及保障房有望得到大量供應，相信“國十一條”會像一場及時雨，澆滅樓市的虛火。

　　[板塊分析]

　　西區異軍突起，金山以量取勝

　　由表4、表5來看，1月各板塊成交量除了五四北和東區外，其他各板塊的均價都有所上漲，其中西區尤為突出，均價月漲幅為129.66%，從去年12月的每平方米7775元上漲到17856元，其主要原因是，銷售均價為19647元/平方米的大儒世家1月銷售了27024萬元，佔了西區板塊銷售金額的92%，由此拉動了西區板塊的均價。另外，市中心和江濱均價也上漲了40%～50%，倉山和金山板塊的均價也有10%左右的上浮。

　　從成交量來看，1月各板塊銷售量全都出現大幅下降，但金山板塊的交易量佔有最大的份額，以8.61萬平方米佔了全市交易量的34.25%。東區銷售4.17萬平方米，位列第二，交易佔比為16.59%。市中心、五四北、倉山交易面積佔比都在13%左右。西區與江濱交易面積佔比皆在10%以下。

　　[樓盤排行榜分析]金山成交量大，市中心均價頗高

　　表6：2010年1月份樓盤成交金額排行榜

　　從表6月樓盤成交金額排行榜來看，前10席的位置金山就佔了4位，再次顯示了金山板塊的強大實力，其較低的均價、便利的交通和較高的綠化率成為越來越多人選擇的對象。而西區的大儒世家2.70億元的成交金額成為1月成交金額排行榜的第一名，同時拉動了西區的均價。世茂天城緊隨其後，成交金額達到2.52億元，世貿的品牌優勢首先吸引了許多購房者的眼球，同時，絕佳的地理位置、全方位生活配套及便捷的交通等也助推了銷售旺景。

　　表7：2010年1月樓盤成交均價排行榜

　　從1月樓盤成交均價排行榜(表7)來看，市中心憑藉絕佳的地理優勢、便利的交通、完備的生活設施，佔據6席的位置，包含瀚城國際、世茂天城、陽光白金瀚宮、群升國際禦園、陽光烏山榮域、三迪香頌楓丹，均價都在1.5萬元以上。而1月均價摘得桂冠的是融信大衛城，均價為30164元/m2，破3萬元大關，融信大衛城成了福州高端別墅樓盤的一個新標桿。

　　[産品聚焦]

　　中低端房仍是主打

　　表8.2010年1月商品住宅成交價段分析

　　由表8的資料顯示：與去年12月份相比，1月的成交量出現大幅下降。1月總成交量2201套，比去年12月的4500套減少了2299套。8000元/平方米以下的商品住宅依然穩坐交易的頭把交椅，成交593套，成交金額為38853萬元，交易面積為6.3萬平方米，成交面積佔1月市場住宅成交總面積的25.06%。12000元/平方米以上的高價豪宅成交量較去年12月有所縮減，但成交面積佔比仍達到23.83%，位列交易排行榜榜眼。總體看來，9000元/平方米以下的産品頗受消費者青睞，仍是市場需求的主打方向，反映了消費者購買住房的支付能力。剛性需求者在購房的時候主要還是傾向以經濟實用的中、低端價位的住宅為主，當然，部分有經濟能力的消費者則對生活品質有更高的要求，追求高品質、高價格的樓盤，別墅和豪宅自然就受到投資改善型需求者的青睞。

　　表9.2010年1月商品住宅成交面積分析表

　　從成交面積來看(見表9)，90平方米以下的小戶型依然是主力戶型，售出866套，雖比去年12月減少了近700套，但在售出總套數中仍佔了39.35%，比去年12月的34.7%有所上升，由此可見，無論市場處於何種狀態，小戶型依舊是大部分消費者的選擇。90～120平方米的住宅也依舊緊隨其後，以587套的銷售量、26.67%的成交佔比位居第二，成交佔比較去年12月多出6個百分點。120～150平方米的住宅1月成交套數雖跟隨大勢有所下降，成交了353套，但佔比卻上漲了2.66%，在總成交套數中比例為16.04%，成為季軍。數據顯示，180平方米以上的住宅去年12月以814套的成交量榮獲季軍，而1月業績僅有245套，較去年12月相比少了569套，所佔比例為11.12%，較去年12月降了近7個百分點，由去年12月季軍的位置下滑到第四名。從1月的數據我們可以看出，在各套型、各價位的住宅成交量普遍縮水下，中小戶型在與大戶型的比拼中顯得更顯優勢，二者的成交套型佔比的差距在拉大。雖然福州市開發商近來主推高檔價位樓盤，但目前福州市銀行的房貸已經全面收緊，目前多家銀行暫緩放貸，利率紛紛上浮，二套房取消7折優惠利率，許多投資者已經很難貸到房款，而資金又是買房的主要考慮因素，因此，1月住宅的銷售量劇減，尤其是對於資金有更高要求的高價位豪宅。

　　[市場分析]

　　政策重拳控房價，樓市明確主基調

　　1月10日，國務院辦公廳頒布了《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》，主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求、加快推進保障性安居工程建設、落實地方各級人民政府責任等五個方面，共有11條細則，被稱為“國十一條”。

　　對於“國十一條”中提到的增加保障性住房和普通商品住房有效供給，其目的是為了調整房地産市場的供應結構。通過增加保障性住房保障了中低收入人群的住房權利，而增加普通住宅即中小套型普通商品住房，是為了增加能夠被大部分消費者所能接受的産品。因此，增加保障性住房和普通商品住房就是為了調整住房市場的供應結構，使房地産市場能夠均衡平穩發展。對於“合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求”來看，房企70%的資金來源於銀行貸款，而1月18日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，存款準備金率上調將壓縮商業銀行的貸款空間。另外，根據《通知》中要求二套房貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價，目前銀行對於房地産市場的風險監控力度在加強，福州市首套房利率已經上浮，房貸全面收緊。

　　同時，還加大對捂盤惜售、囤積房源，散佈虛假資訊、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度，對開發企業囤地炒地、捂盤惜售，對土地出讓金繳交方式管理、土地管理方面等都做了明確的規範。政策要求落實地方各級人民政府責任，明確地方政府作為房地産調控的首要責任人，房地産市場是否能平穩健康發展，事關國民經濟發展全局，這是考驗地方政府的執行力。

　　“國十一條”從土地到信貸，再到地方政府責任，為今年的房地産市場定下了基調。“中央明確了今年房地産調控主要任務是遏制房價過快上漲。”從1月的福房指數來看，政策已經對市場的心理層面産生了明顯影響，預計過年後的房價依然有波瀾，但其強度還要看3月“兩會”的政策風向。