有很多二套房其實並非是投機性的，而是普通老百姓的改善性需求，因此，需對投機炒樓與改善性需求區別對待。
打擊炒樓的“國十一條”前天公佈，其中最引人關注的就是對於二套房貸首付比例的確定，新政要求二套房貸款首付比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
嚴格説來，二套房貸只不過是重申了以往的政策。早在2007年9月，央行和銀監會就首次發文提出“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%。”在當時調控房地産市場的組合拳中，這一條被一些業內人士看作是一個重磅炸彈。然而，在經歷了房地産市場的下滑之後，二套房貸政策在執行中明緊實松已是公開的秘密。此番再次強調，實際上是重提二套房貸執行力的問題。
不過，與以往的政策明顯不同的是，“國十一條”只字未提“改善性普通自住房”的優惠，而是“一刀切”地規定，二套房計算以家庭為單位，只要一個家庭有了首套房産，在購買二套房時都要適用新政。可是在以前的二套房貸政策中，對改善性住房是比照執行首套房的優惠政策。如2008年12月的《關於促進房地産市場健康發展的若干意見》就明確規定，對已貸款購買一套住房，但每人平均住房面積低於當地水準，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民，按首次貸款購買普通自住房對待。
先拋開收緊二套房貸能否真正降下房價不論，單就二套房而言，有很多二套房其實並非是投機性的，而是普通老百姓的改善性需求。一家幾口長期擠在一套小房裏，現在經濟條件稍微好點，本想再貸款購買第二套房，改善一下住房條件。可是收緊二套房貸的新政又將他們的希望破滅。與這些改善性需求的購房者相比，反而很多投機客根本不在乎那一點錢。因而，上調二套房貸往往打擊不了投機行為，卻很有可能誤傷一些改善性的二套房買家。
而就在去年12月召開的國務院常務會議曾明確指出，要繼續支援居民自住和改善性住房消費。再加上改善性消費作為刺激消費增長的三大突破口之一，政府一直予以鼓勵和保障。現在，“國十一條”的實施，很可能會對這部分改善性需求造成不小的打擊，既不利於刺激消費，也容易給人一種政策上的混亂之惑。
抑制投機性需求沒錯，但在收緊二套房貸能否降下房價尚存疑問的前提下，不加區別地將改善性住房需求納入二套房貸的新政中，似乎很值得商榷。而且從市場來看，二套房貸政策即便能在短時間內降下房價，但隨之而來的房價反彈卻證明，這並不是降房價的治本之策。
真正的投機客不會因為二套房的政策限制就買不起房，停止炒樓行為。而那些並非抱著投機心態、只是單純想改善住房條件的普通百姓，卻深受其影響。希望“國十一條”完善有關細則，對投機炒樓與改善性需求區別對待，而不是“一刀切”地誤傷一部分買家。(作者: 李龍)
