86家房企負債2.7萬億元 償債高峰期明後年將至

　　截至4月13日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，已披露年報業績的86家上市房企負債合計超過2.75萬億元，同比增長幅度達25.5%。

　　不過，這86家上市房企的總資産總計為3.7萬億元，同比增長幅度達24.1%，與負債增長水準相差1.4個百分點。值得一提的是，根據Wind資訊統計數據計算，2016年，這86家上市房企的平均負債率為74.3%，去年則為73.4%。

　　值得注意的是，《證券日報》記者注意到，上述已披露年報的86家房企中，有15家資産負債率超過80%紅線，佔比超過17%。此外，綜合近三年總負債增長比率來看，27家增長率超過100%，佔比高達30%以上。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，2015年以來，鋻於公司債成本較低，房企大規模發行，這些債務還未進入集中還款期。另外，近兩年，有些房企採用ABS和永續債融資，這些債務並未計入負債中。鋻於以上多種原因，雖然不少房企優化了債務結構，但仍難以改變高杠桿的運營模式。

　　超兩成房企負債超300億元

　　根據Wind資訊統計數據顯示，在這86家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為39家，佔比45%，超過300億元負債的房企有21家，佔比為24.4%，其中，萬科、華夏幸福、招商蛇口、首開股份和金地集團負債均超過1000億元，分別為6689.97億元、2118.72億元、1729.06億元、1449.7億元和1005.3億元。

　　從資産負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據統計數據測算，截至2016年底，資産負債率大於80%房企佔17.4%，在70%-80%之間佔比為20.93%，60%-70%之間的佔比為21%。資産負債率排在榜首的企業為*ST紫學，高達98.7%。

　　值得注意的是，一些標桿房企負債率小幅攀升。據《證券日報》記者統計，截至2016年底，萬科A資産負債率為80.54%，同比上漲不足3個百分點。此外，不少房企負債率在下降，包括招商蛇口、首開股份等企業。

　　眾所週知，衡量一家企業負債端的風險是否在可控範圍內，有多項指標，但短期償債能力尤為重要。《證券日報》記者根據Wind資訊提供的數據獲悉，截至2016年底，數據可查的63家房企短期借款總計1087億元，較去年同期的1152億元僅減少了65億元。這意味著房地産企業短期償債壓力有所減緩。

　　據來自海通證券姜超等分析師的一份研究報告顯示，2016年度前三季度，房企短期資金充裕，負債規模攀升。主要是因為2015年下半年以來，上市房企貨幣資金快速推高，經營活動現金流凈額由負轉正，促使房企短期現金流充裕。

　　但值得警惕的是，地産行業有息負債攀升，2016年三季報顯示，132家A股上市房地産開發企業有息負債總額達到了2.08萬億元，較2015年三季報增加了3234億元，同比增長18.5%。而據《證券日報》記者整理數據獲悉，上述86家上市房企有息負債高達1.07萬億元，同比增長17.6%。

　　姜超認為，企業分化明顯，部分中小房企杠桿率驚人。龍頭房企負債率不高且多有下降，且本輪週期中貨幣資金有較快積累，資金充裕，而部分中小企業投資較為激進，負債率持續走高。

　　由此可見，通過以上數據分析，多數標桿房企負債端風險看似可控，但多數房企負債規模攀上新高的現象仍難以改變。

　　償債高峰期明後年將至

　　事實上，基於公司債發行門檻低、融資成本低等優勢，2015年全年房企發行公司債規模高達4302億元，其中下半年佔比達到95%，2016年前7個月，已累計發行5760億元，超過去年全年水準。此外，有分析師稱，近年來，在房企的融資結構中，銀行融資的佔比普遍出現明顯下降，而票據、債券等佔比明顯提升，如中海地産、融創、旭輝等房企的債權融資比重都較公司債放開前有明顯調整。此外，近兩年房企融資模式有所創新，比如購房尾款、物業費等ABS融資，還有其他非標債權融資和民間借貸等方式。

　　以富力地産為例，有分析師表示，截至2016年底，若包含永續債在內，其凈負債率上升6.3 個百分點至173.9%。富力地産管理層表示，大幅降低公司的凈負債率，需要依靠A 股上市，而非僅僅依靠運營。如果順利的話，管理層預計公司將在2017年第三季度上市。但是，由於地産公司的融資渠道受政府緊縮政策限制，預計該上市計劃依然存在不確定性。

　　值得關注的是，自2016年12月份以來，公司債收縮，幾乎無放行。另外，相關部門正在通過各種措施降低杠桿率。

　　姜超表示，預計未來房企償債能力惡化，企業分化加劇，收入將受銷量下滑拖累，經營現金流凈額或將再度轉負，致短期償債能力明顯弱化，但好在今年地産行業貨幣資金較充裕，短期內償債仍可保證。但長期償債壓力大，要警惕債務償還高峰的來臨。截至2016年10月份，存量地産債規模約17698億元，到期分佈集中在2018年到2019年，具體來看，2018年將有4927億元的存量債到期，2019年將有5032億元存量債到期，中期償債壓力較大。地産開發貸等貸款多為3年期，本輪地産週期中産生的大部分貸款將在2019年前後面臨到期。

　　此外，姜超等分析師還認為，企業分化將加劇，大型房企緩衝能力強于中小企業。大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩衝能力較強。且本輪地産週期中多數龍頭企業拿地有節奏，存貨銷售比普遍較低，未來去庫存壓力不大。中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩衝能力較弱，未來可能有償債風險。