溫州炒房團復活：二手房交易票15分鐘就被搶完

　　經過三十多輪競價,老王又買下市區一套學區房,這是他一年來買進的第八套房子。

　　老王炒房已有十幾年時間,也是溫州目前為數不多還在炒房的人。之前一年裏,老王買進了六套安置房、一套商品房;其間,他賣出了三套安置房,凈賺上百萬元。目前,他手裏握有四套房子,市價在1500萬元以上。

　　今年3月底以來,國家、地方相關政策連續利好,使老王又重新恢復了炒房信心。

　　國家統計局數據顯示,4月份全國商品房銷售面積同比增長7%,成為2014年年初以來首次正增長。與此同時,4月份浙江新建商品住宅銷售價格上漲0.2%,結束了連續13個月的下降趨勢。其中,溫州、杭州和金華分別同比上漲0.7%、0.4%和0.4%。

　　老王對《第一財經日報》記者説,3月份至今,溫州學區房持續密集交易,成交價略有上漲;4月下旬至今,中心區改善性住房交易明顯上升;城郊小套房動作不大,大套房依然無人問津,“全面回暖説”還為時過早。

　　學區房回暖

　　已經三年沒有炒房的老王,去年開始籌資買進安置房。他説,市場低迷,一些人迫於資金壓力,低價拋售房子也難以立即套現;他接盤後,以稍高於買入價的方式通過仲介賣出。

　　與投資機構精選項目一樣,老王買房也是百里挑一,主要為地段好、總價低的優質學區房。在去年年終分歲酒上,老王喝得很是盡興,他説自己看到了那麼一絲絲的曙光。

　　老王説,之前四年時間裏,溫州市區房價普遍比最高價時下跌了百分之三五十,城郊豪宅甚至更多,很多房産仲介紛紛關門歇業。但今年初以來,一些房産仲介又重新開張,對市場預期似乎有明顯好轉。

　　今年3月底以來,在國家、地方相關利好政策影響下,老王感受到周邊的人在恢復購房的信心,除了股票、配資之外,房地産又重新納入他們的視線。

　　同時,新樓盤促銷手段變化,也讓老王很為敏感。他説,甌江北岸一些樓盤,之前為9.1折,隨後上調到9.4折,如今為9.6折。無獨有偶,市區一些樓盤看房人數、銷售幾乎翻番,一部分開發項目釋放出取消價格折扣、優惠等信號。

　　如果上述現象尚存利益方左右的話,那麼房子量化交易可以佐證市場在起色。最近一個月,老王每隔幾天都會去市房屋交易中心看看,每次都發現大廳排著長長的隊伍,“這情形只有在市場每逢瘋狂時才會出現。”

　　有溫州市房屋交易中心工作人員説,該中心一天發放二手房交易票120多張,抵押登記(含登出)票300張,以往這些票每天都很難發完,但最近一個多月來每天15分鐘就領完了。

　　溫州住建委披露的數據顯示,4月溫州市區二手房交易1970套,同比上升45.71%,環比上升52.12%。市區一手房成交均價1.79萬元/平方米,相比3月也上漲了19.09%。

　　老王説,每年3月至5月,是學區房的密集交易時間,“學區房加上新政效應,催生了目前學區房回暖。”同時,4月下旬以來,中心區改善性住房也在明顯釋放,城郊小套房有交易但不大,城郊大套房依然無人問津。

　　政策市助推

　　最近一個月,老王買進了兩套商品房,時隔四年後觸及這類房源,其中一套位於三洋濕地北側,儘管沒有學區概念,但品質、地段、樓層均屬上佳。

　　老王説,之所以買進商品房,只因為他看到了政策利好帶來的一片陽光。

　　今年3月30日,國家有關部委接連調整二套房首付比例、縮減二手房交易營業稅免稅期限。緊接著,溫州出臺促進當地房地産市場持續平穩健康發展的若干意見,首次購買新建商品住房可獲0.6%的補助。

　　最近,溫州還出臺司法網拍房新政,購房者只需承擔契稅和印花稅。老王説,兩個月來,溫州網拍房競價又開始激烈起來,尤其是地段好的學區房,“溫州網拍房全省最多,新政主要是去化庫存,雖可減少費用但不太多”。

　　除了政策外,央行3次降息2次降準,資金流動性也讓老王倍增信心。

　　一個多月來,老王致電銀行朋友的次數明顯增多,除了辦理銀行卡之外,還有就是詢問貸款難易程度。“民資投資渠道不多,只要銀行不關門、貸款不緊,房價就有可能回暖,我們(被套炒房者)就不會死。”

　　老王在緊盯政策面、資金面的同時,也在關注市場面的變化反應。與以前不同,如今溫州經濟狀況、房源供需、資金供應環境已經發生變化。

　　2011年溫州民間借貸危機後,至今經濟尚未恢複元氣,大量民間資本或貸款仍被套在房地産領域。據統計,一季度溫州實現生産總值863.7億元,同比增長6.9%,低於浙江的8.2%和全國的7%。

　　截至4月底,溫州待售商品住房46640套,建築面積616.28萬平方米。如按此前12個月的平均銷售速度,全市去庫存化週期需要17.9個月,其中市區12.3個月。

　　在今年1月的全省“兩會”上,有溫州市委領導表示,溫州走出經濟困境至少還需2到3年。究其這一時間的推算,是在沒有新增不良貸款以及年處置近400億不良貸款進度的前提下得出的。

　　於是,如何救贖房地産、激活資金流、壓縮土地放量就成為當地政企最直接的措施。

　　據溫州房産網統計,去年溫州土地成交總額155億元,比2013年420億元的土地收入銳減了63%。今年,溫州土地放量繼續收窄,區域供地有松有緊,但賣地還不是很樂觀,中國指數研究院數據顯示,今年一季度溫州共推出23宗土地,只成交了17宗。

　　炒房過山車

　　老王説,在弱市中炒房,如同在鋼絲上跳舞,考驗的是人的毅力和眼光,獲利一般只有10%多點。這與四年前買房如買菜,搶到房就等於搶到錢相比,已不能同日而語。

　　儘管市場已經巨變,但仍有炒房者在堅守。老王對《第一財經日報》記者説,目前溫州市區活躍著十余組專業炒房團體,他們三五個人成組,在資金上抱團取暖,其中帶頭人炒房經驗豐富、眼光敏銳,熟悉市場行情變化。

　　一改以前跟風炒作風格,如何在弱市中提前佈局、吸收低價房源,是老王在血一般教訓後的操盤新變化。

　　2011年之前溫州房價領漲全國,成為全國房價上漲最快的城市之一,被認為是中國樓市“風向標”。

　　數據監測顯示,2006年至2011年,溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米,5年時間漲了3倍左右。“房價每平方米從1萬元漲到2萬元,花了一年多點時間;從2萬元漲到3萬元,花了一年不到時間。3萬元以上,只要開發商敢漫天開價,市場就會瘋狂買入。”

　　2009年至2010年間,寬鬆的銀行貸款、瘋狂的民間借貸,都為老王提供了源源不斷的資金來源。和很多人一樣,老王幾乎每天都在忙活著買進賣出,每套房子少賺幾萬元,多賺上百萬元。“我們只是小蝦米,大量實體企業才是主力軍,它們用企業抵押貸款去買房或造房。”

　　在狂歡中,“已經昏了頭”的老王高價買進多套豪宅,試圖轉手獲取高額利潤。

　　然而,2011年3月國務院下發《關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》,溫州隨即出臺更為嚴厲的限購政策:2011年3月14日起,溫州市戶籍居民家庭及納稅一年以上的非本市戶籍居民家庭只能新購買1套商品住房(含二手存量房),規定中指房屋無論買後是否賣掉,都不能再購買房屋。

　　頓時,瘋狂戛然而止,拋售無人接盤,暴跌隨即展開。截至今年3月份,溫州房價已經連續40多個月出現下跌。

　　“實在跌得太多了,也該有點反彈了。”老王説,如今溫州市區諸多樓盤房價,比最高峰時下跌了百分之三五十,他手上的一套幾千萬級豪宅縮水了60%左右。同時,2011年爆發的溫州民間借貸危機,讓老王的千萬元民間借貸付諸東流,同時他借用的資金也無法還本付息。

　　老王依然開著豪車,在外人看來還很風光,但他説挺羨慕公交車裏那些市民的笑臉。老王打開皮夾子,裏面至少有20多張形形色色的銀行卡,“這還算少的,家裏還有那麼一疊。”他張開手指比劃著,兩指間的高度至少有七八釐米。

　　跌落人生低谷的老王,想著如何東山再起,他認為這次樓市回暖應該不會只是曇花一現。

　　談話間,老王團隊裏的小林穿插説,他最近採用8倍配資杠桿炒股,賺了錢了。這讓老王很是感慨:“我不懂股票,那不是我的菜。”同時他不無聯想地説,股市和樓市存在蹺蹺板效應,當前的股市是否在重蹈溫州房價暴漲的後塵!