廣州一房單位出租回報率最高平均達3%

　　■新快報記者 鄧蘇梅

　　仲介機構數據顯示，第二季度，廣州租賃市場需求量同比減少14%，一直以來呈小幅上漲的租金，在二季度受經濟景氣度回落、租賃需求有所下降等因素的影響，上漲的速度明顯放緩。根據合富置業提供的數據，2014年二季度合富標準租金(廣州)為51.1元/㎡/月，環比2014年一季度微漲0.3%；同比2013年二季度上漲7.1%；較2013年四季度小幅上漲1.4%。

　　二季度租賃登記量現三年來最低

　　據合富標準租金監測顯示，2014年上半年，廣州住宅的租賃需求有所下降。租賃實際成交活躍度，同比2013年和2012年同期均下降了兩成。據廣州市國土與房屋管理局數據顯示，2014年1月-5月，廣州住宅租賃登記備案面積為347.4萬㎡，同比2013年同期減少了14%。

　　通常，每年的二季度受畢業生租房增多等因素影響，租賃成交量相對較高，記者對比數據發現，2014年第二季度的租賃登記量達到近三年來同期的新低。

　　合富置業分析，廣州第二季度租賃成交量的下降主要受三方面因素的影響。一是受經濟環境不景氣的影響。二是租金高企，業主叫價較強硬，租客入場門檻提高。據合富標準指數監測，2014年上半年廣州全市(十區)的租賃套均總價高達3890元/套(約80㎡的兩房)，其中市區的租賃套均總價為4066元/套(約80㎡的兩房)。總的來説，目前廣州中高端優質住宅的租金較高位，租客的入場門檻也相對較高。記者了解到，東圃-員村一帶二季度兩房中高端的月租金為3709元/套，工業大道的兩房單位每月租金約為3273元/套，赤崗和琶洲板塊由於受展會刺激，兩房的平均月租金達到3600元/套。

　　另外，市區租客外溢的現象較往年明顯增多。由於租金快速走高，有部分實力有所不足的租客外溢到番禺、原芳村、白雲、黃埔等週邊及近郊片區。

　　一房租金單價最高

　　記者了解到，廣州的租金水準一直以來均處於上漲的態勢，2008年例外，受總體經濟低迷影響，全年租金下降了1.6%，2009年-2013年，租金上漲的幅度分別為8.5%、12.6%、6.5%、6.4%和9.8%。2014年二季度合富標準租金(廣州)為51.1元/㎡/月，環比2014年一季度微漲0.3%，比2013年第四季度僅小幅上漲1.4%，租金上漲的勢頭明顯放緩。

　　從戶型看，一房的平均租金單價最高，為66.4元；兩房、三房的平均租金單位約為45元。一房和兩房的租金同比升幅較大，同比有約1%的漲幅；二季度較大面積三房單位的租金環比出現0.1%的下跌。從具體板塊看，珠江新城板塊房屋租金最高，平均達到89.6元/平方米/月，除此之外，匯景板塊、越秀區以及體育中心板塊的租金水準也達到70元/平方米/月。

　　投資回報率持續走低 二季度僅為2.5%

　　近年來廣州房屋出租的回報率一直呈緩慢走低的趨勢。2008年一季度廣州住宅的出租回報率高達4.7%，其後出租回報水準一路下降，2014年二季度的出租回報率僅為2.5%，幾乎跌至2011年時創下的最低點。

　　從戶型看，一房單位的出租回報率相對較高，平均為3%。其中天河、海珠、荔灣、越秀等市區較好地段的優質一房單位，需求旺盛，出租回報率相對較高，大部分在3%以上。兩房單位的平均出租回報率為2.4%，絕大部分兩房單位出租回報率基本集中在2%—2.7%之間。三房的回報率較低，平均為2.1%。

　　合富置業預測2014年下半年，畢業生租客增多，産業人口來穗持續增加，預計租賃需求會有所回升。不過，由於中高端住宅的租值已經達到一定高位，加上經濟預期偏謹慎等因素，預計租金大幅上漲的可能性不高，應該以平穩為主。

　　2014年二季度部分高端住宅租金、售價情況

　　樓盤 面積 租金(元/月) 市場買賣價(元/m2) 出租回報率(%)

　　芳草園協和新世界E座 109 8000 38500 2.3

　　新世界東逸花園藍谷居 114 5600 32000 1.8

　　匯景新城中央庭園(非普通) 214 32000 42000 4.3

　　匯景新城上城勳堡(非普通) 213 16000 37000 2.4

　　匯景新城明月清泉(獨立) 565 100000 165000 1.3

　　中海觀園國際南塔(非普通) 247 21000 45800 2.2

　　凱旋新世界T座(非普通) 206 16000 55000 1.7

　　新城海濱花園(非普通) 148 9500 45000 1.7

　　譽峰(非普通) 234 25000 45000 2.8

　　金海灣(非普通) 299 48000 60000 3.2

　　中海錦苑(非普通) 148 15000 37000 3.3

　　中信君庭(非普通) 242 16000 40000 2.0

　　珠江帝景鳴泉大宅(非普通) 222 12000 33000 2.0

　　星河灣6號(非普通) 301 25000 38000 2.6

　　廣州雅居樂花園雅湖居(別墅) 191 8000 30000 1.7

　　錦繡香江薔薇園(獨立別墅) 356 25000 50500 1.7

　　珊瑚灣畔(別墅) 284 60000 60000 4.2

　　體育花園(非普通) 180 10000 35000 1.9

　　江南世家(別墅) 245 9300 38000 1.2

　　越秀 凱旋會君悅閣(非普通) 300 10000 40000 1.0

　　錦城南苑(非普通) 159 11000 43000 1.9

　　東湖禦苑(非普通) 265 6300 43000 0.7

　　(來源：合富置業)