東莞今年新增用地指標將大幅縮減

　　東莞土地資源緊缺，不能再依賴新增用地的無限擴張，必須倒逼消化存量。

　　胡國球 攝

　　●南方日報記者 龔名揚

　　“只懂伸手要指標的鎮街是黔驢技窮，東莞過去幾十年所習慣的那種招商引資方式已經走到盡頭了。”昨日，東莞市國土資源局局長劉傑在國土資源系統“改革攻堅年”活動動員大會上發言時稱，今年新增建設用地指標將大幅縮減，各鎮街必須做好推進土地二次開發的工作。

　　劉傑説，東莞市土地資源緊缺，新增空間十分有限，不能再依賴新增用地的無限擴張，必須倒逼消化存量。東莞市存量潛力巨大，通過近幾年的消化，閒置土地處置、存量土地盤活和“三舊”改造等專項工作相繼進入深水區，剩下的都是難啃的“硬骨頭”。

　　記者從會議上了解到，解決建設用地整合統籌、創新“三舊”改造機制、集體土地同權同價和土地生態修復等問題是今年東莞市國土工作的關鍵詞。

　　整合統籌

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　　東莞力爭年內整合1000畝以上地塊20塊共3萬畝，全年盤活存量土地1萬畝，處置閒置土地3000畝，並完善閒置土地處置政策，新增建設用地指標優先保障重大項目。

　　年內整合3萬畝建設用地

　　在土地整合統籌中首先進行的是推進土地規劃修改。東莞將以鎮街為主體開展規劃中期評估，完成除中心城區外的鎮級土地規劃修改。規劃修改以水鄉特色經濟區為重點，保障國家、省、市重大項目、基礎設施項目和軌道交通綜合開發項目，落實減量規劃的空間佈局，整合空間統籌地塊。

　　本月底前制定《建設用地整合實施意見》，明確建設用地整合的原則、操作模式和利益分成機制，劃定全市土地統籌整合分區，明確産業定位，探索空間開發權轉移制度，創新土地收購、零拆整建、空間騰挪等方式，力爭年內整合1000畝以上地塊20塊共3萬畝。

　　劉傑説，十八屆三中全會以來，國家已嚴控高密度開發地區的新增建設用地供應，東莞也將嚴控新增建設用地指標的使用範圍，增量指標由市統籌，優先保障重大項目以及水鄉經濟開發區、松山湖高新區和粵海裝備技術産業園的用地需求。

　　盤活1萬畝存量土地

　　“如今不可能像以前那樣給鎮街的招商引資提供新增用地指標，除非是鎮街在盤活土地的過程中以少換多。”劉傑稱今年東莞市將探索建立增量、存量和流量互補的土地利用計劃總量指標體系，探索以少量增量指標作為流量補劑來撬動連片的“三舊”改造和存量盤活的指標倍增效應機制。

　　今年將研究制定《東莞市閒置土地處置實施細則》，規範閒置土地延期動工申請審批，對生産實體類項目探索合理界定閒置條件。“今年將加強土地利用動態巡查監管，完善預警提醒、誠信管理等制度，力爭全年盤活存量土地1萬畝，處置閒置土地3000畝。”劉傑説。

　　“三舊”改造

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　　今年東莞打造“三舊”改造融資平臺、收儲平臺和土地開發平臺，開展東城黃旗南片區、萬江龍灣片區、麻涌大盛南洲片區、茶山東嶽—珀樂片區和樟木頭樟洋片區等5個連片組團式“三舊”改造試點工作。

　　開展1.9萬畝5大區域改造

　　2010年以來，東莞市的“三舊”改造取得了一定的成績，但也存在一些問題亟待改正。在會議上，東莞市“三舊”改造專責小組負責人張映強説，前期“三舊”改造存在的問題包括批得多，動得少，實施率僅有12%；項目面積偏小，5公頃以上的項目只佔30%；項目類型偏重於房地産，房地産項目佔81%。

　　針對這些問題，東莞市的“三舊”改造工作進行了政策實施層面的調整。

　　張映強説，本月底前將完成共約1.9萬畝的東城黃旗南片區、萬江龍灣片區、麻涌大盛南洲片區、茶山東嶽—珀樂片區和樟木頭樟洋片區等5個連片組團式改造試點片區第一階段試點申報工作。6月底前舉辦首場招商推介會，9月底前完成規劃的編制和調整，爭取年底前舉辦第一批項目的奠基。“同時，我們將積極探索引入信託、保險資金、産業投資基金等金融資本支援連片組團式改造。”他説。

　　“工改工”年底突破4000畝

　　今年將有序推進第一批“工改工”試點的工作，力爭年內全部動工，萬江銘豐項目年內完工。啟動廣東小天才科研中心、廣東大眾農業等第二批24宗項目，年中再增補一批，力爭年底啟動“工改工”面積突破4000畝。對於“工改工”還將探索建立産權分割、企業準入和後續監管制度，支撐工業樓宇和新型業態發展。完善差別化地價政策、財稅支援政策、建設用地退出補償機制，在資金、稅收、指標等方面予以全方位支援。

　　劉傑説，“三舊”改造工作將堅持“政府引導、市場運作”的原則，強化規劃管控和計劃調控，打造融資平臺、收儲平臺和土地開發平臺，充分發揮市場推動改造的決定性作用。還要將“三舊”改造工作提升到市委市政府重大決策層面，納入鎮街領導班子考核範圍，納入市重大項目督辦範疇，建立問責機制。

　　今年將儘快組建城市更新與土地整備中心，強化統籌協調作用，簡化再造審批流程，掃除各種體制機制障礙。要加強項目實施管理，做到項目一經立項，必須在一定時限內啟動報批、實施，力求見到成效，堅決清除“只見雷聲、不見雨點”的項目，嚴厲打擊圈地、囤地的炒作行為。

　　集體用地

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　　東莞將進一步完善集體建設用地使用權流轉制度，統一規範城鄉土地交易規則，探索建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，提高村集體收益。

　　建立建設用地公開交易平臺

　　長期以來，城鄉二元結構割裂了國有和集體建設用地市場，阻礙了生産要素的自由流動。劉傑認為，東莞必須加快建立城鄉統一的建設用地市場，推動集體土地與國有土地同等入市、同權同價。

　　劉傑説，東莞將進一步完善集體建設用地使用權流轉制度，深入推行集體經營性建設用地使用權出讓、出租、入股，完善集體經營性建設用地轉租、轉讓、抵押二級市場。4月底前提請市政府印發集體土地流轉抵押登記辦法，全面鋪開抵押登記業務。6月底前制定集體經營性建設用地使用權入市交易制度，明晰流轉範圍、方式、主體和條件等。

　　他説，今年將結合東莞市國有建設用地網上交易系統和集體公共資源交易平臺，建立集體建設用地公開交易平臺，逐步統一城鄉土地市場交易平臺。還將參照國有建設用地市場標準，明確集體建設用地財稅科目和標準，統一規範城鄉土地交易規則，建立健全市場準入條件、公開交易制度和監管服務平臺。

　　創新土地流轉利益分配機制

　　劉傑特別強調在集體土地流轉的過程中，要創新利益分配機制。東莞將探索建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，在一次性貨幣補償的基礎上，增加土地“招拍挂”增值收益分成，提高村集體收益。

　　東莞將創新土地收益分配方式，通過土地出讓凈收益分配、稅收分成等多種形式，逐步實現新增生産性建設用地出讓凈收益村組兩級分配比例不低於15%，新增經營性建設用地出讓凈收益村組兩級分配比例不低於25%。

　　歷史遺留

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　　東莞市鼓勵集中建設農民公寓，兼顧“聯戶建房”，嚴控單家獨院私房建設。解決“房地不一”、交叉發證等歷史遺留問題，堅決打擊“小産權房”。

　　嚴控單家獨院私房建設

　　劉傑説，東莞市發展過程中積累的宅基地管理、徵地補償、農民安置等歷史遺留問題，近期接連顯現，利益主體多元，訴求糾紛多樣，歷史包袱較重。

　　他認為，東莞必須破解歷史政策制約，試行制度創新，方能在解決遺留問題上取得實效。今年東莞市將探索徵地制度改革、完善宅基地管理和清理私下流轉土地。

　　東莞市國土部門將探索公共利益合理界定標準，進一步縮小徵地範圍。制定徵地補償標準，探索按土地出讓金一定比例支付徵地補償、逐年支付徵地補貼、安排經營性物業等多元保障安置機制，提高村集體在土地增值收益中的分配。還將規定時間節點，建立留用地臺賬，妥善解決一批徵地歷史留用地問題，今後鎮街使用留用地原則上實行貨幣安置。

　　此外，東莞將對歷史宅基地進行調查摸底和登記造冊，繼續探索農村土地産權制度改革試點，儘快換發當年數字化測量收回的宅基地證，補辦符合登記條件的宅基地證，出臺解決歷史宅基地發證問題的實施細則，對暫時無法發證的先登記備案。6月底前出臺《村居民住宅用地管理辦法》，實行分類保障，鼓勵集中建設農民公寓，兼顧“聯戶建房”，嚴控單家獨院私房建設。

　　清理集體土地私下流轉

　　“東莞將積極探索不動産統一登記制度，著力解決‘房地不一’、交叉發證等歷史遺留問題，堅決打擊‘小産權房’。”劉傑説。

　　東莞還將對全市私下流轉的集體土地進行清理，建立“一地一冊”臺賬，對未批未建地塊實行退地退款，將後備土地統籌到市鎮兩級政府。據悉，4月底前將制定集體土地私下流轉行為專項清理行動工作方案，5月選取若干鎮村開展試點，7月及時總結試點經驗並在全市鋪開。

　　生態修復

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　　東莞將探索建立與現代農業發展相匹配的設施農用地管理制度，支援現代農業、休閒觀光農業發展。此外，還將逐步建立新增用地指標與建設用地復墾成本掛鉤的利益流轉機制。

　　適當提高設施農用地比例

　　記者了解到，東莞今年將破解管理制度制約，爭取在土地生態修復上取得實效。

　　劉傑説，東莞將探索建立與現代農業發展相匹配的設施農用地管理制度，完善配套政策，明晰設施農用地定義、分類、審批程式和使用監管，適當提高設施農用地比例，放寬農用地結構調整限制，支援現代農業、休閒觀光農業發展。

　　市國土部門將編制實施土地綜合整治規劃，科學劃定生態修復區、維護區和保護區，整治擴大生態空間。完善土地整治制度，創新整治方式，允許散亂土地集中置換、廢棄土地復墾、低效土地調整，將水體修復、河道整治、土壤改良、結構調整納入土地整治大範疇。

　　據了解，今年5月底前東莞市將制定《農用地整合實施意見》，重點推進水鄉地區農用地統籌利用，建立保障農民收入穩定增長的收益機制，配合農業、環保部門做好總面積約4.5萬畝的12個現代農業産業園建設以及土壤、水體生態修復建設。

　　開展城鄉建設用地增減掛鉤工作

　　此外，東莞將結合全市礦山公園整治復綠，探索礦山地質環境復綠新模式，規範開展城鄉建設用地增減掛鉤工作，通過“進一退一”、“增一減一”集中置換建設用地和農用地，推進生態空間重構，逐步建立新增用地指標與建設用地復墾成本掛鉤的利益流轉機制，作為年內新增經營性用地指標的主要來源，實現改造與建設雙贏。

　　“在這項工作中可以引入社會資金，這可以減輕鎮街財政的壓力。”劉傑説。

　　據悉，4月底前各鎮街將建立增減掛鉤項目臺賬，5月底前制定實施方案，8月底前組織項目報批，上半年完成第一批56家採石場整治復綠工作。