深圳市地稅局沒發現拖欠土地增值稅

　　CFP供圖

　　11月24日，央視《每週品質報告》援引北京執業律師李勁松的分析稱，全國有45家上市房企存在鉅額應交而未交的土地增值稅，自2005年1月1日至2012年12月31日這8年間，應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。在其列出的45家名單中，深圳的萬科、招商地産、華僑城地産、金地集團等房企赫然在目。深圳市地稅局副局長、新聞發言人楊龍對南方日報記者稱，深圳並未發現拖欠土地增值稅。他表示，土地增值稅是一個很複雜的徵稅項目，央視報道的概念顯然搞錯了。

　　“深圳沒發現拖欠土地增值稅”

　　據央視《每週品質報告》報道，長期關注我國房地産業發展的北京執業律師李勁松，根據國家統計局、財政部及國家稅務總局公佈的房地産相關數據，對沒有徵收到位的土地增值稅做出分析測算，結果發現，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國各類房地産企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上，這8年間國家徵收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這意味著，全國房地産開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　在報道中，央視列出了45家房企欠繳名單，其中雅居樂（83億元）、SOHO中國（64億元）、富力地産（58億元）、萬科（58億元）、華僑城（49億元）、招商地産（44億元）、合生創展（42億港元）、融創中國（27億元）、金地集團（26億元）、新世界中國地産（24億港元）。

　　在央視列出的45家名單中，深圳的萬科、招商地産、華僑城地産、金地集團等房企赫然在目。

　　記者隨後撥通了深圳市地稅局副局長、新聞發言人楊龍的電話：“我注意到了深圳幾家大型房企被央視點名。深圳一直把土地增值稅的徵收作為一個重要的工作在抓，到目前為止，深圳還沒有發現拖欠土地增值稅的情況。”

　　楊龍表示，土地增值稅對房企資金鏈影響重大，土地增值稅被國稅總局屢次發文要求加強徵管，寬鬆的監管在調控上是不允許的。深圳市嚴格按照國家層面制定的預徵率與稅率徵收土地增值稅，在清算的方式和手段方面，也根據國稅總局的要求在做，“當然，我們也會考慮企業和城市的實際情況。”

　　據悉，今年1—10月份，深圳徵收土地增值稅總額97億元，比去年同比增長14.8%。楊龍稱，“深圳市的土地出讓招拍挂越來越少，稅收總額將會有所下降，但我們的管理力度在增加。”

　　“土地增值稅不同於營業稅”

　　記者了解到，土地增值稅的繳納分為兩期。首先是預繳，當房企開發的項目增值達到20%以上時，就必須預繳土地增值稅，目前深圳的普通住宅按銷售收入2%徵收，別墅按4%徵收。其次是在項目銷售進度達到70%以上時進行清算，符合清算條件的，由房企自行申報，在仲介機構的鑒證下，提交給項目所在地的稅務機關，待稅務機關審核過後，再進行補繳。

　　楊龍告訴記者，由於房地産項目開發週期長，土地增值稅是一個很複雜的徵稅項目，徵繳的難度大。“深圳建立了稅收資訊化平臺，對符合清算條件的項目按照規定進行徵繳，但有些房企相當大部分的項目在全國各地，因此不好做整體的評價。”

　　針對央視的報道，楊龍認為，“土地增值稅與傳統的營業稅的概念完全不一樣，央視報道的概念顯然搞錯了。”他告訴記者，“土地增值稅不像企業所得稅或營業稅，必須在當月或每年度中的期限內申報。對於土地增值稅的清算，徵管方面沒有嚴格的期限。”

　　記者了解到，現在地産項目開發的形式內容不一樣，有的項目有一期、二期、三期，還有一些配套的公共設施，房地産項目開發週期長。此外，一些房地産公司的項目涉及全國，這個徵繳的過程就更複雜，稅務部門徵繳的時間跨度也比較長。

　　楊龍表示，“不能按營業稅的標準去看土地增值稅，只要房地産企業還沒有最後申報清算，你就不能説企業是在拖欠。”

　　■房企

　　央視的報道源於誤解

　　央視報道一齣，立刻引起各界譁然，並遭到地産人士的炮轟和房企的否認。

　　任志強在他的微博上表示，一個集團中單獨結算的項目，分別在不同的稅務局管轄下，每個項目的進度不同，必然有大量的項目未達到稅法的結算時間，就必然匯總為一個巨大的應繳未繳數，但分散到各個項目也許只剩下的是結算的收尾數。不排除項目公司合法利用稅法中的規定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點拖後，大項目分別領取預售證，等待現房或準現房時才開始銷售等，但不違背稅法就行。

　　深圳被點名的幾大龍頭地産開發商應對這一“欠稅門”事件，做出了基本一致的反映。對於央視的報道，萬科認為是“源於誤解”，是把會計上的“預提”理解為了企業的“現時納稅義務”。萬科稱，“預提”與“現時納稅義務”是完全不同的概念，房地産項目要達到清算條件才需要清算並交納土地增值稅，在此之前，按照會計上配比和謹慎性原則，企業對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。招商地産董事會秘書劉寧也表示，之所以還沒有繳納土地增值稅，是因為尚未達到繳納的條件。“年報上的土地增值稅只是計提，實際該繳納多少要項目賣完清算時才能納稅，因此會有一定的延後”。華僑城地産則稱，“正在調查，梳理清楚後會公告”。

　　■律師、專家

　　“現有稅法太傾向開發商”

　　有專家稱，央視的報道也映射了土地增值稅背後的問題，即一些知名房企利用稅法漏洞，會成立一堆馬甲項目公司，樓盤賣完不結算，由於項目尚未清盤，土地增值稅便有了合理拖欠的理由。

　　清華大學深圳研究院特約管理培訓專家常亮認為，土地增值稅應繳未繳或者拖延不交，房企佔了大便宜。土地增值稅已經打入住房成本，成為高房價的組成部分，由消費者埋單。但鉅額資金卻沒有交給稅務部門，停留在房企賬面上，不但可以獲得銀行存款利息收入，甚至作為短暫性開發資金使用。

　　“客觀地説，開發商鑽空子使用手頭閒置資金沒有錯，這是企業追求利潤最大化的本性驅使的。但這暴露出土地增值稅在徵管、徵繳中的漏洞和不力。”常亮如是説。

　　深圳律師金焰認為，我國的稅法關於土地增值稅的規定存在幾方面漏洞，一是稅率偏高，這一方面拉高住房成本，助推房價走高，另一方面也導致房企寧願拖欠稅款，也要把錢投到其他領域謀取更大的利益，這是企業追求利潤的天性使然；其次是土地增值稅的規定明顯偏向房地産開發商，比如項目的銷售進度要達到70%才清算。金焰認為，這個比例定得過高，開發商很容易鑽空子。“這實際上暴露出稅法制度的漏洞，這部稅法多年前制定，應該與時俱進，在稅率、樓盤銷售比例、時間期限等問題上，進行重新考量。我認為，一級市場的土地增值稅就應該分期交納，每期銷售達到稅法規定的比例就應及時繳納土地增值稅，而不是等到項目的一期、二期、三期全都銷售到70%後才清算。現有稅法對於土地增值稅的清算，在徵管方面沒有嚴格的期限，這太傾向開發商了。”

　　■名詞

　　土地增值稅

　　是指房地産經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，對土地增值率高的多徵，增值率低的少徵，無增值的不徵，例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行徵稅。稅項于物業擁有權轉移時産生。

　　（南方日報記者 譚冰梅）