廣東版“國五條”細則影響房價幾何

　　“連續‘作戰’20多天了，趕緊把客戶的資料交齊辦妥，4月就可以放長假了。”地産仲介銷售賈偉凱揉了揉雙眼，勉強地露出亢奮的笑容。此時，離國務院規定的各地出臺“國五條”實施細則大限只剩寥寥數天。

　　3月1日，國務院發佈《國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》，明確提出了二手房轉讓要徵收20%的個人所得稅等條款。近期，記者在廣州市房地産交易登記中心採訪時看到，每天一大早都有大批市民擠在門口排隊取號，買房的多過賣房的。“新政”引發了二手房交易的高潮，近期廣州交易量幾乎是之前的3倍。

　　這些天，賈偉凱每天都要陪客戶看八九套房，睡眠時間嚴重不足。從市場的反饋來看，政策的威懾力已經顯現。“各地細則逐步出臺後，市場就會出現一種觀望、縮量的態勢。”某地産仲介首席分析師龍斌説。

　　廣東版細則“穩”房價

　　“國五條”中關於“二手房交易凡能核實房屋原值的應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵個人所得稅”的政策最受關注。

　　3月25日晚，廣東省政府網站的首頁公佈《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》)，被稱為廣東版“國五條”的細則率先出臺。但是，不少業內人士分析，該細則含糊其辭，僅僅是統籌性的表態，沒有實質性的“殺傷力”，力度小于市場預期。同時，也未對限價目標、二手房交易徵20%個稅如何操作、二套房貸怎樣收緊等做出明確規定，而這些才是社會最為關心的重要問題。

　　某房産公司行銷總監李向陽認為，廣東“國五條”細則較顯溫和，可能在部分客戶中會形成新一輪的觀望。他同時認為，“增加中小套型普通商品住房供應”是一次政策重申，説明政府出臺本細則的本意是抑制投資投機購房需求。

　　《通知》要求，廣州市、深圳市要根據近年房價走勢，按照保持房價基本穩定的原則，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標，而且，年內在廣東全省21個地級市實現住房資訊聯網，這比“國五條”相關要求整整提前了兩年。

　　“房價過快上漲的地區要及時採取住房限購等穩定房價的政策措施，嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的徵收規定。”《通知》明確要求，廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續嚴格執行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與“國五條”要求不符的，應立即作出調整。

　　此前，廣州的增城、從化並沒有實行嚴格限購措施，根據國辦發〔2013〕17號文中關於限購區域應覆蓋城市全部行政區域的規定，今後增城和從化將嚴格實行雙限措施。

　　《通知》還要求，廣東各級政府要于2013年3月底前向社會公佈2013年度住房用地供應計劃，報省國土資源廳備案。並進一步探索完善“限地價、競房價”、“限地價、競房價或競配建保障房”等土地出讓方式，防止商品住房土地出讓價格過快上漲。

　　但是，《通知》並未對該政策作出更多解釋。知情人士透露，地方政府當務之急是儘快出臺省級的指導性意見，因為“國五條”要求各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)于一季度前向社會公佈本地區年度新建商品住房價格控制目標，而現在距離一季度結束只有不到一週時間。至於個稅計徵辦法，由於需要等待稅務總局的具體解釋，因此在《通知》中沒有細談，可以理解。

　　廣州房價“不高於GDP增幅”

　　就在大家沸沸颺颺猜測各地細則的可操作性時，3月26日，廣州市常務副市長陳如桂“拋”出了廣州調控房價的目標——“不高於GDP增幅”。

　　他認為，廣州房價調控目標是，房價增幅至少不應高於GDP(10%)和城市居民每人平均可支配收入漲幅(11%)。他透露，房價調控目標已有方案，但還未審定，審定後會及時公佈，儘快實施。

　　“廣州要調房價比任何城市面臨的壓力都更大。”陳如桂説，去年廣州首次置業的接近70%，30%屬於改善性住房購房，説明廣州剛需大，對剛性需求不能簡單調控；第二，廣州房價處於“價格洼地”，去年一手樓均價1.4萬元/平方米，比京滬深杭等都低，今年1、2月份，廣州房價分別漲了10%和14%，目標定太低，意味著今後房價會降下去，壓力很大；第三，在廣州市的住房供應結構中，中心城區的一些高端住宅不斷推出，量價都高，對全市均價拉升比較大，要調成比較低的漲幅不容易。新城區配套好，前景好，房地産價格正在提升，也給政府調控房價帶來壓力。

　　國家統計局公佈的2月份70個大中城市房價數據顯示，廣州房價環比漲幅達到3.1%，與北京並列全國首位。而廣州市國土房管局的數據顯示，2013年前兩個月，廣州全市十區樓市均價首度突破1.6萬元/平方米，達到16298元/平方米。

　　對“20%個稅”規定，陳如桂表示，這是“國五條”明確要求，“對二手房交易中打擊投機性銷售行為起到很好作用”。

　　此外，對於開徵房産稅，陳如桂説，開徵房産稅首先要考慮可操作性，廣州還沒有正式研究，但是在思考這個問題，也在調查上海和重慶的試點情況。稅基怎麼確定，稅率多少合適，要達到什麼樣的目的，是否能達到效果，都要研究。

　　陳如桂重申：第一、廣州市政府將堅定不移地執行國家有關調控政策，認真落實新“國五條”措施和指標；第二、按計劃加快推進保障房建設；第三、廣州市政府從今年開始要加大土地供應，加大住房保障力度，在政府行政調控的前提下，通過更多的市場經濟手段，把房價控制在一個合理的水準。

　　陳如桂還透露，廣州今年5月將出臺公租房保障制度試行辦法，今後保障範圍的收入標准將參考每人平均可支配收入的60%左右來劃定，並且每年動態調整，外來人員有望納入其中。

　　細則出臺後的“寒冬”

　　房地産仲介同樣體會到了壓力。一名不願意透露姓名的房地産經理透露，這個月中下旬他們的業績創下了近幾年的新高。但最近一週以來，老百姓購房的熱度消退了不少。“該買的該賣的大部分都進行得差不多了。我們已經準備好迎接即將來臨的‘寒冬’。”根據其所在機構的判斷，樓市新政執行後，廣州房價大概會短暫地下降5%。

　　記者在採訪中了解到，大多數購房者，尤其是二手房的潛在買家，都希望趕在地方執行這一政策之前儘快“下手”，以避免繳納更多的稅費。

　　今天下午，廣州社情民意研究中心公佈的“商品房價格廣東省城鎮居民看法”的民調顯示，對近一年來本地商品房價格感到“上漲”的比例達78%，而感受“下跌”的僅1%。

　　值得關注的是，多達74%的人表示“不能”承受本地房價。其中，高收入者表示“不能”承受房價的多達59%。

　　對於今年是否是買房的時機，56%的人持否定表態，而認為“是”的人為16%，還有28%的人表示“難説”。大城市認為“不是”買房時機的人最多，達59%；高收入者持否定表態的人也多達53%。

　　項目組專家分析指出，經多年房價調控，“漲”仍是民眾的主流感受和預期。而且，房價上漲已向中小城鎮蔓延，小城鎮居民感受房價上漲的比例超過了大城市。

　　其實，廣東省出臺“限購”、“限價”、稅收調節等措施之外，還提出了增加小戶型商品住房供應、加快保障性安居工程建設等。

　　2013年全省城鎮保障性安居工程任務為基本建成11.6萬套、新開工建設7.84萬套。廣東省政府要求各地儘快把建設任務落實到具體項目和地塊，抓緊做好立項、規劃、環評等前期工作，確保新開工項目在2013年10月底前全部開工，2012年前已開工項目在2013年年底前基本建成。

　　一些業內人士表示，由於廣東省政府出臺的實施細則中明確了保障性住房的保障力度，因此，如果限價和限購能夠嚴格執行，對於抑制這些城市的房價過快上漲將起到明顯作用。

[責任編輯： 雍紫薇]