銀行房貸陸續鬆綁 二套房貸利率下調仍有空間

　　“3.30房貸新政”落地接近一個月,《經濟參考報》記者在採訪中了解到,銀行均已陸續出臺細則:對於二套房貸,建行、工行、光大、招行等銀行均執行首付比例40%,但利率仍保持1.1倍;首套房公積金首付比例20%已在大部分城市有所落實;首套房商業按揭貸款利率優惠幅度9折仍是主流。

　　接受《經濟參考報》記者採訪的業內人士認為,目前銀行的住房貸款額度較為充裕,申請和放貸都比較容易,但由於銀行資金成本高的壓力依然存在,故難以給予更低折扣。不過,二套房貸利率下調仍有空間。

　　銀行房貸陸續鬆綁

　　《經濟參考報》記者了解到,今年以來,銀行個人住房按揭貸款額度充足,放款時間也大有縮短,“年初針對去年末盤點清賬時積壓的批單進行可集中放貸,據我了解,現在銀行對房貸的放款週期最快可以在一週左右,但也有相對慢一些的,大約三周,放款快慢和客戶提供的資料以及資質有關,並且公積金+商貸的模式普遍銀行這邊放款會慢一些,因為涉及到一些手續。”建行某支行的一位客戶經理説。

　　對於二套房貸款,在北京地區執行首付40%的政策已開始落地。工行出臺了新的房貸細則,明確提出,將本著“因地施策”和“風險可控”的原則,根據各城市房地産市場的狀況以及借款人的資信狀況、還款能力確定貸款首付比例和利率水準,對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,最低首付款比例為40%。

　　同樣,建行、光大、招行、華夏銀行等也執行二套房首付40%,還有部分銀行執行50%的首付標準,但在利率方面各家銀行基本保持一致,二套房利率仍為1.1倍。首套房方面,利率9折是主流。

　　按照銀行業內人士的分析,銀行存款流失壓力仍然存在,且資金成本不斷提高,這些因素迫使銀行難以對個貸利率進一步優惠,“目前市場上5年期定存利率最高達到5.4%,而5年以上貸款基準利率是5.9%,如果打7折就是4.13%,低於多數銀行5年期存款利率。”上述建行客戶經理分析稱。

　　融360分析師袁媛認為,一線城市短期內成交量將明顯增加,從而促使部分二手房價格上漲。在二、三線城市首套房優惠利率有望持續增加,有的城市懸而未決的二套房新政落地方案將加速出臺,二、三線城市則會加速去庫存。

　　低折扣難覓 投放量增大

　　業內專家判斷,銀行是否放鬆按揭貸款政策首先取決於行內額度是否充足,其次,按揭貸款的利潤空間考量。2014年以來,銀行個人金融業務條線的個人經營貸款不良率上升很快,授信相對謹慎,因此,個人經營貸款騰出的額度迅速轉至按揭貸款上。

　　從銀行按揭貸款投放情況來看,截至2014年末,建行個人住房貸款餘額為22538.15億元,且佔個人貸款餘額的23.79%,較上年末的佔比提高了1.9個百分點;2014年全年個人住房貸款新增了3735.96億元,較上年同比增長19.87%。同樣,工行個人住房貸款餘額20703.66億元,佔個人貸款餘額67.6%,且2014年全年新增3498.31億元,增長了20.3%。工行高層表示,將發揮個人住房貸款在個人貸款産品體系中的主體支撐作用,個人住房貸款繼續保持平穩健康增長。

　　農行方面,截至2014年個人住房貸款餘額15506.73億元,佔個人信貸餘額64.7%,較上年末增加2586.66億元,增長20.0%,主要是支援城鎮居民購買首套自住普通商品住房,積極支援農村居民進城安居,個人住房貸款規模穩步增長。

　　“對於銀行而言,個人房貸業務是一個長期的業務,總體保持平穩。儘管這一塊業務不屬於非常賺錢的業務,但相應的風險低,因此,在個人貸款業務方面,按揭貸款依然佔比很大。”中國銀行國際金融研究所副所長宗良對《經濟參考報》記者分析稱,“今年以來,銀行業的住房貸款投放量較去年有進一步上升,從貸款利率的角度來看不會一下子有很低的折扣,這是因為銀行資金成本太高,但投放量會增大,貸款更容易一些。”

　　積極推進組合貸款

　　據融360機構統計,在“3.30房貸新政”之前,全國已有11個城市的24家銀行在執行“個性化”的二套房貸款政策,這24家銀行3月份內已經在當地率先放鬆二套房貸申請,放鬆方式包括下調二套房貸首付比例和增加二套房貸利率折扣,突破二套房貸利率不低於基準利率1.1倍規定,不排除未來會有銀行跟進。

　　對於購房者而言,公積金+商貸的組合貸款相比純商貸可節省很大一筆利息支出,“如果組合貸款能夠改變以往審批緩慢、流程冗長的辦事效率,將提高開發商及二手房賣家對組合貸款的接受度,有利於減輕購房者的負擔。”袁媛指出。

　　目前,已有包括華夏銀行在內的多家銀行表示,將加強與各地公積金中心的合作,簡化辦理手續,優化業務流程,推動商業性個人住房貸款與住房公積金委託貸款的組合貸款業務發展。

　　興業銀行首席經濟學家魯政委在接受《經濟參考報》記者採訪時表示,“個人按揭貸款,到目前為止一直都是銀行壞賬率最低的資産。房地産系統的風險和金融系統風險有所聯繫,房地産行業需要降低杠桿率,降低負債率,這個時候就應該讓開發商降低負債率,貸款買房的客戶杠桿率不應該太高,所以未來應該解除限購、增加住房銷售,加快房地産商的回款。”

　　“限購和限貸鬆綁,釋放的是改善性需求,特別是二套房的改善性需求,但這部分需求總量不大。把握好保障房建設節奏,解除限購仍有空間,建議應更多考慮以租金補貼的方式向低收入群體提供基本居住保障。”魯政委補充道。