香港樓市短期承壓 商業地産依然堅挺

　　彈丸之地的香港，寸土寸金。中原地産近日發佈的最新數據顯示，2017年上半年香港整體私人住宅同比漲幅達20.8%。在上半年，買家以1215萬元人民幣的平均價格搶購了一萬套住房，香港樓市瘋狂可見一斑。對此香港政府頻出“辣招”調控房價，大行與市場人士表示樓市短期回調幾率較大，而長期或仍將保持升勢。

　　此外，一方面香港零售業復蘇，另一方面香港本地的地産商土地儲備變少，出手賣樓也更謹慎，一些香港本地地産商正逐步從“貨如輪轉”轉向“善賈而沽”，商業地産或成為更穩定的增長領域。

　　或面臨短期調整 

　　據英國《金融時報》近日報道，香港開發商在今年上半年銷售了創紀錄的170億美元新房，平均新房價格達到了180萬美元。對於節節攀升的香港房價，2016年以來香港政府就推出了一系列的“辣招”，意在打擊投機、遏制外來需求和減低投資需求。然而香港樓市卻一路向上。實際上香港政府的“辣招”真正起作用的是二手市場，令二手市場盤源持續收窄。近年來香港二手房市場表現疲弱，其中二手買賣流通率在2016年跌至3.5%，創歷史新低。

　　香港特別行政區行政長官林鄭月娥此前在接受媒體採訪時也表示，為實現未來五年特區政府的施政目標和期望，首先就是從土地房屋政策方面加大工作力度，解決香港樓價高、買房難的問題。她也表示，計劃通過增加住房和土地供給來解決香港房價高的難題。

　　日前香港財政司司長陳茂波也發出警告：香港樓市危險，很容易出現回調。高盛7月26日最新報告指出，政府“辣招”會維持，繼續拖累二手市場。花旗7月19日發表報告也表示，預計隨著八月份迎來行業淡季，香港住宅房價至2018年2月份將會週期性下跌10%，花旗同時預計樓市下跌也將使香港地産股于下半年股價表現遜於大市。

　　美聯地産主席黃建業認為，現在香港樓市有“小泡沫”的出現，上半年樓價已經累積一定升幅，市場是時候要“回氣”，故預計第三季度樓市會有輕微的調整，但中長期看樓市仍處於牛市階段，不會上演1997年的大跌行情。

　　中原地産研究部高級聯席董事黃良升指出，未來香港樓市可能在連創歷史新高後出現正常回調，並不是樓市向下的訊號。相信樓市會進入反覆期，樓價將反覆向上或者反覆震蕩。

　　策緯（北京）諮詢聯合創始人，經濟學家Andrew Polk在接受中國證券報記者採訪時表示，在接下來的半年到一年裏，香港房地産市場的價格增長可能會逐步放緩。他並不認為香港房地産市場會崩盤，只是會面臨短期調整。他認為香港嚴格控制的土地供應將繼續推高拿地價格，這肯定會擠壓開發商的利潤。然而從整體市場的表現來看，如果大型房地産開發商從單一買賣市場轉向多元化，如增大出租的比重，就會導致房地産供應增長放緩，而這又將繼續支援房價。

　　收租股被看好 

　　據中原地産近日發佈最新數據，2017年上半年香港寫字樓市況相當活躍，銷售1249宗，金額289.3億港元，較2016年同期大幅上漲2倍以及86.7%。中原地産稱，香港資金面仍然充裕，加上不少中資財團來港，相信甲級寫字樓或全棟物業仍然搶手，下半年寫字樓將繼續由大額成交主導。

　　伴隨著中資財團入境拿地頻率越來越高，香港本地的地産商土地儲備變少，出手賣樓也更謹慎，一些香港本地地産商逐步從“貨如輪轉”，即建完樓就賣的輪動型，轉向“善賈而沽”，即等到好價錢才賣出。一方面，香港和內地零售業正在復蘇，為提振商場租金收入帶來很大程度貢獻。另一方面，無論是香港還是內地，樓價一直上漲，從供需關係來説，香港地塊更為有限，尤其是商業地産這方面的剛需一直在增加。商業地産收租和大宗高價成交將成為更為穩定的收入來源。

　　據仲量聯行7月報告，逾62%香港零售商擬2018年開新店，而隨著核心購物區商鋪租金自2014年的市場高位回落41.2%，零售商預期零售市場將見底復蘇，仲量聯行建議投資者留意港股市場中的商場收租股板塊，如領展（00823.HK）、九倉（00004.HK）、太古地産（01297.HK）、恒隆（00101.HK）和冠君（02778.HK）等。另外近年發展商如新地（00016.HK）的商場收租物業收益比重也升高，也會受惠零售業復蘇。

　　野村同時調高了部分香港本地收租股目標價，恒隆地産目標價由18.6港元調至26港元；太古地産的目標價從24港元調整到31.8港元。（倪偉）