2015房地産十大新聞 分化前行萬科寶能股權爭奪戰

　　在經歷了2014年的行業大蕭條之後，整個房地産行業2015年逐步復蘇，市場運作、行業政策、企業戰略都相應出現了很大的變化。在白銀時代，房地産行業的運作趨勢牽扯著越來越多人的神經。無論從市場表現、還是企業行為來看，這一年房地産行業都在分化中前行。

　　佳兆業重組

　　2015年1月初，佳兆業出現債務違約事件。緊接著，接連爆發的債務交叉違約事件成為佳兆業成立15年來“最大的一次危機”。同時，由於債務違約升級，多個項目被政府“鎖定”。直到12月份，佳兆業宣佈公司擬與境外債權人簽訂重組支援協議，有關重組支援協議及加入程式的進一步詳情將於2016年1月初公佈。在此之前，佳兆業已經獲得300億元貸款用於債務重組計劃。

　　隨著佳兆業集團位於深圳大本營的房源全部解除“司法查封”，變為可銷售的“期房待售”狀態，以及中信銀行提供300億元幫助佳兆業推進債務重組，持續一年的債務重組接近尾聲。

　　點評：阻撓佳兆業復牌的最後一道關卡即將獲得實質性突破。如果佳兆業自身項目恢復銷售的情況良好，又有新的資金補充開發運營，相信在運營層面佳兆業的恢復應該也不成問題。

　　《不動産登記暫行條例》正式實施

　　2015年，不動産統一登記工作一直在穩步推進。3月1日，《不動産登記暫行條例》正式實施。7月份，市、縣級不動産整合工作開始明顯改觀。當月，先後有多個市、縣就不動産登記工作密集表態。10月，國土部啟動2015年四季度全國範圍不動産登記職責機構整合情況的專項督察。按照國土部的計劃，各級有關部門應全力推進不動産統一登記工作，確保2015年底前全面完成省、市、縣三級職責機構整合。對2015年12月31日前不能如期基本完成不動産登記職責機構整合的地方將提出問責措施。

　　點評：《不動産登記暫行條例》的正式實施，意味著醞釀八年的不動産統一登記制度開始正式落地。不少人認為，這一重大舉措，將對房地産市場産生巨大影響，尤其是可以起到平抑房價的作用。而官方的態度也表明，這一基礎性制度的建立，未來也是房地産各項長效政策的基石。

　　3·30樓市“新政”

　　今年全國兩會結束後，房地産市場利好政策相繼出臺。3月25日，國土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模。3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。

　　點評：由於3月30日出臺的政策力度空前，被業界稱為“3·30新政”。隨後，地方政府相繼出臺相應跟進政策，再度升級救市力度，打出公積金鬆綁等政策“組合拳”。不過，由於房地産市場此前的分化態勢，新政實施以來在不同城市的刺激效應也存在差異。

　　恒大“無理由退房”

　　4月15日，恒大地産在廣州召開發佈會，宣佈“即日起全國範圍內無理由退房。”恒大方面認為，無理由退房，是為了讓消費者更放心地去買恒大的房子，徹底解決購房者的後顧之憂。11月，恒大地産公告，宣佈公司已于10月底提前超額完成全年銷售目標，同時將2015年銷售目標上調至1800億元，較原目標1500億元增20%，較2014年實際銷售額1315億元大幅提升37%。

　　點評：這是今年以來房地産企業在行銷策略上為了“快速去化”的一個非常手段。受2014年樓市下行，新房去化率低的影響，上半年房企累積的庫存壓力依然較大，房企的重心仍然以去化與回籠資金為主。在巨量的庫存面前，開發商能夠“快速去化”提高週轉已經成為王道。尤其是，行業洗牌加速，産業鏈重構，“誰離消費者最近，誰才能獲益最多”。

　　融綠之爭落定

　　5月5日，融創中國與綠城中國共同聲明，就雙方股權之爭的焦點“上海融綠平臺”做出分割，明確融創將收購綠城所持有的上海融綠平臺50%股權。此外，作為綠城退出的代價，雙方還就各自旗下部分項目權益交互雙向出售，以調整彼此權益最終均衡。儘管綠城退出了上海融綠平臺，但是，融創付出的代價是退出融綠平臺旗下的上海黃浦灣項目，該項目是目前售價為38萬元/平方米的上海頂級豪宅。按照公告，融綠平臺所持有該項目的51%股權以19.7億元售予綠城。

　　點評：融綠之爭是2014年下半年房地産企業之間的一場年度大戲。兩家企業的分分合合，最終還引發業內關於企業情懷與商道倫理之間的反思和追問。事實上，這也正是行業非常時期企業競爭生存的真實寫照。融綠平臺是雙方股權之爭的焦點所在，雙方為此纏鬥數月。融綠平臺分割後，融創、綠城持續近一年之久的股權爭奪塵埃落定。

　　萬萬合作

　　5月14日，全球商業地産龍頭萬達和全球住宅地産龍頭萬科在北京簽訂戰略合作框架協議，雙方宣佈建立戰略合作關係，計劃在國內外項目開展深度合作。雙方合作方式主要通過聯合拿地、合作開發的形式來進行，即由萬達投資項目中的商業部分，萬科開發項目中的住宅部分，充分發揮各自優勢，實現互利共贏。由於萬達和萬科都有海外發展計劃，雙方的合作不僅限于國內，也將在全球展開。

　　點評：萬達和萬科都是房地産行業龍頭企業，白銀時代的到來，使兩大巨頭開始聯合。萬達從2014年就開始力推輕資産模式，逐漸把企業的收入和利潤轉移到服務業方面。與此同時，萬科也在尋求轉型。業內認為，同行業企業之間從競爭走向競合，將是未來一個方向，而且這種競合不是簡簡單單的抱團取暖。

　　深圳房價連漲數月

　　上半年，隨著樓市快速回暖，一線城市率先步入上漲陣營。其中，深圳市二手房、新房平均成交價格的環比上漲幅度連續多月領先全國。從全國市場來看，北上深廣等一線城市因為全面限購的原因，政策環境、市場環境均有別於其他城市。甚至，四大城市內部也各有特色。從深圳來看，短期內“供小于求”的局面尤甚于其他一線城市。據官方通報資訊，在深圳市此輪上漲行情中，存在一些故意製造“日光碟”營造供求緊張並“捂盤惜售”等人為因素。

　　點評：樓市“3·30政策”被認為是近一年來刺激市場的最大一針強心劑，也是促使深圳樓市回暖、房價上漲的直接原因。在全國樓市持續低迷，量價下行接近一年之時，中央及地方關於金融、信貸、稅收等一系列利好政策刺激下，樓市利好空前，大量購房需求在短期內洶湧入市。

　　綠地集團登陸A股

　　8月18日，綠地集團在上海證券交易所上市。當日開盤價25.10元/股，動態市值達到3054億元，居房地産行業板塊首位。綠地集團自1992年創立以來，先後在不同的歷史時期進行了多輪體制層面的變革。2014年3月17日，綠地整體上市重組方案正式披露；同年6月30日，金豐投資股東大會審議通過了綠地整體上市重組方案；2015年4月23日，綠地整體上市重組方案獲得中國證監會通過；2015年6月18日，證監會正式下發重組方案核準批復。

　　點評：隨著綠地在A股整體上市，綠地集團完成了橫跨A股及H股多家上市公司的資本平臺佈局，業務涉及房地産、金融、基建、汽車、園林等多個重要行業，“綠地係”已初具雛形。此外，綠地作為全球業務規模最大的房地産企業實現整體上市，意味著上海國資領域最大的混合所有制改革案例成功落地，對於正在持續深入推進的新一輪國資國企改革和轉型發展中的綠地而言，具有里程碑意義。

　　“去庫存”持續全年

　　2015年中，中央多次就房地産去庫存問題進行研究，年底的中央經濟工作會議提出一系列化解房地産庫存的舉措，明確指出鼓勵房地産開發企業調整行銷策略，適當降低商品住房價格。

　　中央經濟工作會議將“去庫存”納入明年我國確定的五大經濟任務之一，並將農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等手段一併推出。同時，去庫存還成為2016年的經濟關鍵詞之一。

　　點評：如何推動消化庫存壓力還需要一系列配套政策來解決問題。中央的表態正是明年刺激銷售政策進一步加碼的明確信號。不過，對於中央的去庫存決心能為明年的市場帶來多大的推進作用，效果難以預測。有市場機構認為，我國樓市去庫存需要6-7年時間。

　　萬科股權爭奪戰

　　2015年7月、8月，前海人壽及其一致行動人三次舉牌，持股萬科達到15.04%，超越當時華潤的14.89%，成為萬科第一大股東。8月31日和9月1日，華潤兩度增持萬科，重回萬科第一大股東的位置。

　　12月，萬科股權之爭進入白熱化。2015年12月4日，深圳市鉅盛華股份有限公司多次大量買入萬科公司股票，累計增持萬科總股本至23.52%。12月17日，王石首次針對鉅盛華所屬的寶能係舉牌萬科發聲，不歡迎寶能係成為萬科第一大股東。這是寶能係介入萬科股權以來，萬科管理層首次正面表態。

　　18日，萬科A、H股緊急停牌，籌劃股份發行、重大資産重組及收購資産事宜。分析人士指出，寶能係只需要多持有7%股權，或獲得持股比例達到7%的盟友支援，便可控股萬科。24日，安邦聲援並支援萬科，令萬科股權爭奪再生變數。

　　點評：萬科公司分散的股權結構，讓這家號稱為“全球最大的住宅地産開發商”成為資本市場的獵物。如果此次重組事件的結果能讓萬科股權結構更穩定，那麼對萬科的信用風險評級和企業長期發展都有益處，並將鞭策萬科加快轉型的步伐。