二手房評估砸錢“走過場” 購房者動輒需交數千元

　　原標題：二手房評估砸錢“走過場” 購房者動輒需交數千元

　　白領小鄭在江蘇昆山購買了一套70多萬元的二手房，按房産仲介要求交了3730元的貸款評估費，相當於房子總價的5％。，卻根本沒有人到府評估，就是花錢拿個報告。今年以來，樓市交易升溫，很多購房者在申請二手房商業貸款時，往往被要求繳納一筆動輒數千元的評估費。這筆錢該由購房者承擔嗎？

　　房産評估費

　　■定義

　　所謂“房産評估費”是指銀行在審核貸款時，對購房者抵押的房屋價值進行評估，以控制貸款風險，一般由第三方機構來執行。

　　■普遍性

　　記者多方走訪並以購房者身份諮詢發現，在上海、北京、濟南、南京、南寧等多個城市，向購房者收取房産評估費是普遍現象。

　　■收費標準

　　多數銀行將房産評估作為貸款的前置條件，並要求貸款申請人承擔評估費，由評估公司收取，收費標準為房價的1％。-5％。不等。

　　■評估程式

　　根據住建部房地産估價規範，註冊房地産估價師必須到估價對象現場，實地查勘估價對象狀況，還要現場拍照記錄。但很多購房者反映，所謂評估只是花錢買報告的“走過場”。

　　■案例

　　上海市民楊女士通過中原地産購買了一套寶山區的二手房，總價175萬元。完成房産過戶、銀行發放貸款前，楊女士突然接到仲介電話，稱需繳納一筆1750元的評估費，銀行才能放貸。為了順利拿下房貸，楊女士如數交納了這筆費用。

　　楊女士告訴記者，交完錢就沒人再提評估的事，她既沒見到估價人員，也沒看到評估報告。昆山白領小鄭説，整個過程都沒有評估人員進過家門，最後只收到一張標有“預收評估費”字樣的收據，連發票都沒有。

　　記者調查發現，房産評估收費標準不一，議價彈性很大。“如果房子總價達到500萬元，評估費能享受7折優惠。”知名仲介機構德佑地産一名貸款專員説。另一家仲介工作人員則透露，如果能找到熟人打招呼，最低可只收500元。

　　錢進了誰的口袋？

　　業內人士：銀行與評估機構有利益返點

　　今年1月，發改委放開包括房地産價格評估在內的7項服務價格，要求嚴格遵守反壟斷法等法律法規，不得以任何理由限制服務、指定服務，或截留定價權。

　　記者調查發現，儘管銀行聲明收費是由第三方機構進行，但多數銀行均有指定的合作評估機構，消費者可以在三至五家合作機構中“隨機”選取。記者以買房者身份諮詢時，建設銀行昆山分行工作人員明確説，辦理貸款必須進行房産評估，而且必須通過與建行合作的評估機構辦理。

　　“銀行指定評估機構，顯然剝奪了消費者權益保護法關於消費者自由選擇的權利。”上海市消費者權益保護委員會法律與理論研究部主任汪鶇説。

　　有銀行業內人士透露，部分銀行與評估機構之間存在利益返點，返點的比例甚至可達到一半，銀行內部分支行之間、支行與客戶經理之間再進行相關利益分配。還有業內人士告訴記者，銀行一些不好走賬的招待費、活動費，也會讓評估機構承擔。

　　即使部分銀行已經不要求購房者承擔評估費用，但房産仲介與評估機構依舊利用資訊不對稱向購房者“下手”。記者以前述楊女士的身份到貸款行興業銀行諮詢，信貸工作人員告知，興業銀行根本就沒有要求貸款者必須做房産評估。

　　該不該由消費者承擔？

　　法律專家：風險屬銀行費用應自己擔

　　2006年，原建設部、央行、銀監會下發《關於規範與銀行信貸業務相關的房地産抵押估價管理有關問題的通知》，規定“房地産抵押估價原則上由商業銀行委託，但商業銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委託人承擔。”

　　法律界人士認為，評估是銀行內部風控的手段，依據誰委託誰付費原則，商業銀行應當承擔二手房評估費用，但部分銀行及仲介要求購房者承擔，有濫用強勢地位追求不當利益之嫌。

　　曾在房産公司任職的上海星瀚律師事務所主任衛新説：“‘通知’中提到的‘另有約定’，是銀行在少數情況下與借貸人協商約定的特殊情況。部分銀行忽略原則條款，將約定條款變成市場慣例，利用購房者對業務流程不熟悉、資訊不對稱，轉嫁收費，侵害了消費者權益。”

　　2013年6月，北京、天津等17個城市的消費者組織提出，對二手房等抵押物的評估是商業銀行應承擔的職責與義務，不應轉嫁給消費者。江蘇省物價局更明文規定，商業銀行應依法承擔盡職調查、押品評估等相關成本，不得強行指定金融消費者到相關機構或企業接受資信調查、抵押評估、公證、保險等服務，與相關機構或企業實現利益分成。

　　“銀行內部風控需要卻讓客戶買單，暴露出相關部門的監管缺失。”一位銀行業內人士説。

　　在一個交易活躍的二手房市場，通過歷史交易數據和行業研判，完全可以便捷地了解市場的真實狀況。對外經貿大學金融學院兼職教授趙慶民説：“二手房評估相對簡單、程式化，過高的收費、豐厚的利潤為各方留出牟利空間，建議物價部門對這筆費用設立上下限進行規範。”

　　“斬斷房産評估灰色利益鏈，僅憑一紙通知或者地方消協的維權吶喊，難以奏效。”中德證券銀行業分析師佘閔華表示，希望相關部門進一步規範收費，對當前市場存在的轉嫁行為、利益分成等嚴肅處理，嚴厲追責。

　　據新華社