房企融資政策鬆綁開發商錢景幾何

　　19日晚間，上市房企中茵股份、天保基建發佈公告稱，其非公開發行A股股票申請獲得證監會通過。在資金投向方面，兩家公司均將其用於地産項目。這就意味著，暫停近四年的地産類公司再融資正式開閘。

　　前兩月我國房地産企業到位資金增速明顯“縮水”，受制于房企資金鏈，開發投資增速也出現放緩跡象。業內分析稱，在此背景下，地産融資及重組政策此時鬆綁意在為房企“解渴”。融資環境的改變也必將引起房企新一輪的洗牌，加劇行業競爭和分化。

　　房企再融資及重組正式開閘

　　據中茵股份公告，其最新預案為：公司擬以不低於9 .53元/股的價格，非公開發行股票數量不超過1.8億股，募集資金不超過17.15億元。募集資金將全部用於公司全資子公司江蘇中茵置業有限公司之控股公司徐州中茵置業有限公司“徐州中茵廣場項目”的開發與營運。

　　天保基建則擬以不低於4.48元/股的發行價格，發行股份數量不超過3 .46億股，募集資金15 .5億建設三個房地産項目並補充流動資金，且此三個項目均為住宅項目。

　　2010年4月，國務院發佈的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規定，對存在閒置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地産開發企業，將暫停上市、再融資和重大資産重組。近4年來，證監會始終未對房企再融資和資産重組放行。

　　今年1月24日，海印股份以“專業市場”項目身份、有條件的獲得了再融資資格，成為2010年以來第一家再融資獲證監會審核通過的房地産企業。3月17日，上市公司金豐投資宣佈，擬通過資産置換和發行股份購買方式進行重組，擬注入資産為房企龍頭綠地集團100%股權。

　　據金豐投資公告，此次重組預案分為兩個部分。首先，金豐投資以全部資産及負債與上海地産集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換，擬置出資産由上海地産集團或其指定的第三方主體承接，擬置出資産的預估值為23億元。

　　隨後，金豐投資向綠地集團全體股東非公開發行A股股票購買其持有的綠地集團股權。經預估，擬注入資産的預估值為655億元。為此，金豐投資擬以每股5.58元的價格，非公開發行合計113.26億股用於支付上述對價。

　　億翰智庫研究總監張化東認為，金豐投資重組方案交易完成後，綠地預計登陸A股市場，這預示著房企上市、地産重組將放開；中茵股份和天保基建定增被放行則意味著房企再融資將逐步放開。

　　房企“荷包”縮水開發商找錢“八仙過海”

　　國家統計局日前發佈數據顯示，今年前2月，房地産開發企業到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個百分點。其中，國內貸款4913億元，增速回落8.3個百分點 ； 利 用 外 資5 0億 元 ， 下 降4 3 . 2 %， 而 去 年 全 年 增 速 為32.8%；自籌資金增速也回落近10個百分點。

　　近日，浙江興潤置業不能償付24億元銀行貸款的違約事件表明，中小型開發商的信貸環境正迅速惡化。進入2014年以來，銀行出於風險考慮，對房地産相關貸款審批也逐漸趨嚴。

　　業內人士分析稱，資金鏈緊張是房地産開發增速放緩的直接原因。

　　標準普爾最新發佈報告稱，多數房企融資渠道有限，主要還是依賴銀行貸款。而對於中小型開發商來説，能從銀行貸到款不僅變得更加困難，其利率也變得更高。大型開發商能夠以6%-9%的利率從國內銀行獲得房地産開發貸款。該機構預計，“小型開發商可能須支付20%的利率，而且融資額度有限，因此它們不得不轉向信託融資。”

　　標普信用分析師符蓓表示，“這只是陷入困境的許多中國小型開發商中的一個例子，對於較弱的房企而言，融資將更加有限，成本也將更高。加上小型開發商所面臨的艱難運營環境，2014年可能會有更多違約事件發生。”

　　鋻於此，宏源證券分析師陳光磊認為，地産融資及重組政策此時鬆綁意在為房企“解渴”。

　　實際上，多數未上市的小型開發商在資本市場的融資渠道有限。銀行貸款曾是它們唯一的融資渠道。過去三四年，隨著國內銀行提高風險管理水準，小型開發商獲得銀行貸款已變得更加困難，即使以更高的利率也是如此。大型開發商能夠以6%-9%的利率從國內銀行獲得房地産開發貸款，而小型開發商可能須支付20%的利率，而且可獲得的融資仍有限，同時還面臨再融資風險。

　　小型開發商不得不轉向信託融資，以替代銀行貸款。根據中國信託業協會，2013年新發放的信託貸款中超過10%投放于房地産業；其中大部分流向小型開發商，因為它們沒有其他可行的融資渠道。信託融資的成本通常高於銀行貸款。

　　而大型開發商則著力打造“A +H雙上市平臺”。此番借殼金豐投資，就是綠地“曲線”登陸A股資本市場的“捷徑”。但在此之前，綠地已完成登陸港股市場計劃。綠地控股集團曾于去年8月27日宣佈，其通過全資子公司認購盛高置地(香港聯交所股票編號：337)擴大股本後的60%交易正式完成，這標誌著綠地集團成功登陸香港資本市場。

　　謀求“雙上市平臺”戰略已成為品牌房企搭建融資平臺、業務平臺的趨勢。2012年以來，已經有包括萬科、招商、金地等在內的國內房企走上了入境股借殼上市的道路，借殼完成之後，這幾個房企率先實現在內地及香港市場“雙平臺”戰略。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，在國外美國Q E逐步退出，在國內“錢荒”導致的銀行信貸緊縮的市場背景下，市場“流動性”階段性趨緊的特徵不可避免，國內房地産融資環境和難度在持續惡化，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線是否延續及發展的關鍵點因素。突破當前傳統融資模式的束縛，尋求其他渠道，減小融資的成本和難度成為必然。

　　行業洗牌將加Athlon頭之爭白熱化

　　鋻於近期的信用事件將擴大強弱公司之間的信用分化，標準普爾認為今年國內房地産業的整合將加速。國內銀行在發放房地産開發貸款和按揭貸款時，通常青睞大型的、多元化的、擁有品牌知名度的開發商。這些較強的開發商通常為上市公司，其中一些甚至擁有海外資本市場融資渠道。

　　業內人士認為，大型開發商可能會搶購境況不佳的小型開發商。“儘管運營和融資狀況充滿挑戰，但我們預期多數評級的開發商能夠度過當前市場動蕩。標準普爾認為，多數我們評級的開發商按國內標準屬於中型至大型開發商。這些開發商通常為上市公司，且擁有不錯的銀行關係和資本市場地位。”符蓓表示，“在應對由政策導致的市場波動方面，地域分佈多元化的開發商相比項目集中于一個地區的小型開發商，也具有明顯的優勢。”

　　“可以預見，將來仍會有部分小型房企，因為缺乏必要的風險管控機制，將會陸續重蹈興 潤 置 業 的 覆轍。但這類房企的倒閉，並不意味著整個行業乃至金融體系存在系統性風險。無論是內地還是香港的上市房企，其目前的資金狀況是近兩年最好的，也就是説佔整個市場份額近半企業的資金狀況幾乎是沒有問題的，因此整個行業的資金鏈風險可控。”中國房地産資訊集團研究員朱一鳴表示。

　　一位房企高管告訴記者，部分企業的退出有利於行業的洗牌。由於房地産暴利時代的終結，企業凈利潤率持續下滑，導致成本控制能力較弱的企業沒有辦法生存，或倒閉或被收購。部分中小企業退出房地産行業，競爭存活下來的房産開發商擁有更大的規模和更強的建設和發展能力。市場規律決定行業洗牌是大勢所趨，強者恒強，優勝劣汰也成為房地産市場的不二法則。可以預計，隨著行業洗牌的加劇，行業集中度仍然將持續提升。

　　申銀萬國認為，再融資重啟將對上市房地産企業獲取資金形成實質性利好。長期來看，再融資放開有利於優勢企業的長期發展，進而提高行業集中度，龍頭和優質成長企業的估值有望得到修復。

　　張化東也認為，地産重組方案交易完成後，將加劇房地産行業“龍爭虎鬥”，市場競爭將更加激烈。未來萬科和綠地的“龍頭”之間的競爭更加激烈，2013年綠地銷售金額已達1625億元，已接近萬科龍頭老大1776億元。