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4月份大中城市房價漲勢見緩 專家稱上漲預期未解除

2013-05-20 09:00 來源:經濟參考報 字號:       轉發 列印

2013年4月新建商品住宅平均價格環比、同比變化走勢

  數據來源:國家統計局 統計範圍:2011年1月- 2013年4月

  國家統計局日前發佈4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,整體來看,房價漲幅環比開始放緩,環比上漲的城市個數也有所減少。自3月底“國五條”實施以來,調控政策正在逐步發揮作用。4月份,典型房企的銷售業績環比減少,全國的樓市成交量也處下行狀態。接受《經濟參考報》記者採訪的專家分析認為,儘管4月份房價漲勢放緩,但市場對房價的上漲預期並未解除。

  價格

  房價漲勢見緩

  國家統計局公佈的數據顯示,在新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況上,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有2個,持平的城市有1個,上漲的城市有67個。環比價格上漲的城市中,最高漲幅為2.1%;與去年同月相比,70個大中城市中價格下降的城市有2個,上漲的城市有68個。4月份同比價格上漲的城市中,最高漲幅為13.7%,漲幅比3月份回落的城市有1個。

  二手住宅價格變動情況方面,與上月相比,70個大中城市中價格下降的城市有1個,持平的城市有3個,上漲的城市有66個。環比價格上漲的城市中,最高漲幅為2 .0%;70個大中城市中,價格同比下降的城市有6個,上漲的城市有64個,最高漲幅為10.9%,漲幅比3月份回落的有1個城市。

  國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為,整體而言,“4月份房價漲勢見緩”。一方面,新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數保持基本穩定。新建商品住宅價格環比上漲的城市個數比3月份減少了1個,環比下降的城市個數比3月份增加了1個。

  “另一方面,多數城市房價環比漲幅明顯縮小”。劉建偉分析指出,在67個新建商品住宅價格環比上漲的城市中,漲幅比3月份縮小的城市有36個,最高漲幅從3月份的3.2%回落到2.1%;北京、上海、廣州、深圳等一線城市的新建商品住宅價格環比漲幅分別比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1 .0個百分點。在66個二手住宅價格環比上漲的城市中,漲幅比3月份縮小的城市有33個,最高漲幅從3月份的3.1%回落到2.0%。

  劉建偉進一步指出,至於4月份新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數比3月略有增加“主要原因是由於去年4月份超過60%的城市房價環比下降,以致今年4月同比指數的對比基數相對低一些造成的”。

  中指院在月初發佈的4月份房地産市場“百城價格指數”則顯示,4月份全國百城住宅平均價格為10098元/平方米,環比3月上漲1.00%。其中76個城市環比上漲,24個城市環比下跌。不過,4月價格環比下跌的城市個數增加8個,環比上漲的城市則比上月減少8個,其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個,較上月減少11個。

  交易

  整體成交量回落

  中指院分析指出,三、四月份以來,北京二套房貸款首付比例提高至七成;北京、廣州全面執行商品房限價指導;蘇、杭公積金門檻提高,貸款額度收緊。在多地“國五條”細則落地實施,整體調控政策繼續從嚴的背景下,市場成交量正在降溫“從4月份的數據來看,主要城市的新房、二手房成交量顯著下降,住宅均價環比漲幅微幅縮小,價格環比下跌的城市個數略有增加”。

  《經濟參考報》記者了解到,在一線城市及部分熱點二線城市,部分開發商正在調整開盤時間和定價策略,如延遲推盤、高開低走、取消精裝修,或用“精裝分拆”降低合同價等。隨著調控政策持續發力,4月份房企的銷售業績和樓市整體成交量有所下行,此前一度“高燒不止”的樓市已經開始降溫。

  上海易居房地産研究院研究員嚴躍進告訴《經濟參考報》記者,根據易居統計數據,4月份10大房企商品房銷售均價為10323元/平方米,環比下降4 .6%。“10大房企經營業績呈現了量價齊跌的態勢。同時,在3月銷售均價創13個月曆史新高的基礎上,4月呈現了漲勢趨緩的態勢,印證了樓市降溫的特徵”。

  中原地産市場研究部提供的一份統計數據顯示,截至日前已經有20家房企公佈了4月的銷售業績,這些典型房企在4月銷售業績合計達到了604.23億,但相比3月份的730.05億環比下降了17.2%。

  中原地産市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者,這一數據出現下調的主要原因在於3月底“國五條”的實施,“4月開始整體市場有所回落,全國主要城市成交面積大部分環比下調了15%以上”。

  張大偉分析認為,“國五條”在短期內必將抑制房地産市場的需求,從而起到降溫樓市的作用,房價上升的趨勢也將得到抑制,房企開發和拿地的熱情也將減弱。

  嚴躍進説“在4月成交量疲軟的背景下,大型房企受業績壓力的驅動,漲價衝動受到了遏制。當然,從銷售均價的同比值來看,該價格依然偏高。因此,對於4月份漲勢趨緩的態勢不應過於樂觀”。

  後市

  房價上漲預期尚未解除

  劉建偉在解讀4月份房價形勢時指出,“儘管4月份70個大中城市房價上漲勢頭有所緩和,但受前期房價上漲慣性作用的影響,房價上漲的城市個數還比較多,房價上漲預期尚未根本解除,房地産市場調控仍然處在狠抓落實的關鍵時期”。

  嚴躍進也告訴記者,4月房企經營業績量價齊跌,是“國五條”政策效力釋放的結果。但是,借助新政而催生樓市降溫,從側面也説明瞭當前樓市“政策市”氣息濃厚,價格的形成機制有待進一步完善。“大型房企在4月份降價,並不代表未來漲價的可能性消失了,其漲價的動力依然充分”。

  他認為,從供求關係來看,供應偏緊、需求上升的內在動力強勁,都使得下調價格的難度增大。此外,大型房企資金面相對寬鬆,在價格取捨上不會輕易妥協。因此,“在當前大型房企售價漲勢趨緩的背景下,未來樓市調控不僅要為大型房企的定價機制‘貼膏藥’,也要為其‘打疫苗’,從而從根本上遏制未來漲價的勢頭”。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者,當前市場上房價上漲預期難以根本改變的一個重要原因在於“地方政府的政策執行力度出現分化”。“諸如實施20%差額個稅的城市僅北京一個,‘國五條’是一個相對系統的調控政策,部分政策執行缺失勢必影響實施效果”。

  “多年的經驗表明,政策調控後最先表現出來的是市場交易量的萎縮,之後才是價格的波動與下調,在供需雙方的觀望之下,目前多城市市場特徵體現為成交量下降,價格並未出現實質性變化”。胡景暉指出,雖然2013年房價調控形勢嚴峻,但政策的實施重點還是要力促供應、併合理管控市場預期。

  “同時,保護首次購房需求和改善性需求成為另一著力點,倘若一味打壓,將會傷及無辜”,他進一步分析,經過一季度熱銷過後,開發企業上半年銷售壓力不大,新房推盤動力不足,二手房源經歷3月過度釋放之後,總體房源較為緊張。在嚴峻的供需形勢之下,房價下降的可能性不大,價格漲幅略有回落將成為常態。

  鏈家地産市場研究部分析師張旭告訴記者,全國樓市從4月份開始正式進入政策收緊期,“無論真正執行情況如何,短期內都會影響市場預期,對需求産生一定抑製作用,價格漲勢也得到一定控制”。從新建商品住宅和二手住宅兩個市場分別看,新建商品住宅價格漲幅回落更為明顯,這與“國五條”細則在各地的落實情況不無關係。高偉

[責任編輯: 王君飛]

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