誰製造了燕郊房價4萬元時代

　　近日燕郊某4萬元樓盤“十一”期間開盤當日售罄的消息迅速升溫，不過當北京商報記者實地調查發現，這一樓盤又神秘地消失了。按照當時媒體報道中所留的電話聯繫後，電話轉接過去後的樓盤名為首爾甜城，而該項目從負責人到銷售全否認了這一消息，但是在隨後的實地採訪中以及相關的一些資訊顯示，首爾甜城在“十一”期間確實開過盤，而價格卻成了“不能説的秘密”。從曝光到消失，燕郊的這一高價盤只存活了幾天，不過專家卻指出，這表明瞭燕郊開發商在北京政策升級後想要借機漲價的心態，而首個出頭鳥的出現又隨即消失也表明市場各方的博弈。

　　網銷電話為首爾甜城

　　一條“燕郊國慶開盤價達4萬元”的消息，導致燕郊樓市再度引發市場熱議。

　　據央視財經10月9日報道，潮白河邊的燕郊某樓盤于10月6日開盤，單價高達4萬元/平方米，並且銷售人員稱50多套房源3日內幾乎售罄。這一消息曝出後，多個門戶網站及自媒體平臺爭相轉載報道，一時間，關於燕郊房價為何如此之高的討論再度成為市場焦點。

　　然而，關於這一消息的所有報道中均未提及“燕郊某樓盤”的具體名稱。

　　近一年多的時間裏，燕郊房價幾乎翻倍上漲，這一點眾所週知，但是，據了解，“十一”前燕郊項目的單價最高也是在3萬元左右，但為何“某樓盤”“十一”期間的開盤價格一下突破4萬元大關了呢？到底是什麼項目呢？

　　帶著這樣的疑問，北京商報記者打通了央視財經報道中顯示的售樓處電話（400-890-0000轉801177）得知，該電話為房天下平臺的行銷渠道電話，轉接到的售樓處為燕郊首爾甜城項目。

　　項目承認3.5萬元單價探市

　　儘管查到了燕郊單價4萬元項目為首爾甜城，該項目在燕郊有一些名氣，並非是新項目，“十一”前的售價也不到3萬元/平方米，但為何一下漲到4萬元/平方米了呢？記者不由得更加疑惑了。

　　當北京商報記者詢問到10月6日是否曾以4萬元/平方米的價格開過盤時，首爾甜城的銷售人員稱，該項目洋房産品暫未開盤，價格也待定。記者隨後向多個電商平臺打電話了解到，該項目多個銷售人員均持有相同的説辭。而在該項目樓盤介紹後面，卻有網友評論稱，“前兩天看時才2.5萬元/平方米，今天一看已經漲到4萬元/平方米”，這似乎也證明首爾甜城洋房産品確實喊出過4萬元/平方米的價格。

　　為何已經被曝光曾以4萬元/平方米的價格開盤，首爾甜城的銷售人員卻矢口否認呢？北京商報記者于10月11日乘坐819路到達燕郊“售樓一條街”，進行實地走訪調查。

　　首爾甜城項目售樓處銷售人員稱，“目前項目處在封盤階段，公司給銷售人員也放了假，只留幾個人值班。洋房産品會在11月中旬再開盤，預計售價3.5萬元/平方米。國慶期間項目確實推出過十余套房源，價格約3.5萬元/平方米，來試探市場，但並不算是真正的開盤”。

　　一名多年從事燕郊房地産銷售的業務員向北京商報記者透露，首爾甜城的洋房産品確實在10月6日曾開盤推出部分房源，但被曝光後，因售價過高被當地房管局叫停。

　　針對此事，北京商報記者也採訪到首爾甜城開發商燕達集團，公司相關負責人表示，並未聽説有4萬元的項目入市，首爾甜城洋房自今年5月開盤一次售罄後，至今仍未開盤，且具體開盤時間不定。

　　混亂的價格體系

　　除了首爾甜城被曝出的高單價出售之外，燕郊樓市價格上還存在一些較為混亂的地方。北京商報記者在調查中了解到，目前燕郊開發商違規加價售賣的現象很普遍，所有違規加價售賣即大部分項目的售價均超過在房管局的備案價格。

　　正因如此，購房者的首付款也被“強制性”增高。燕郊嘉都項目銷售人員解釋道，以嘉都一套90平方米的兩居室為例，對外售價在2.3萬元/平方米左右，總價為207萬元；而在房管局的備案價格可能只有1.9萬元/平方米，房屋總價為171萬元，僅可貸款119萬元。這就意味著購房者的首付款需要88萬元，首付款比例超過四成。

　　上述銷售人員進一步稱，“高首付”在燕郊項目中很常見，項目在房管局的備案價格大多在1.8萬-2.4萬元之間，而燕郊項目的售價幾乎都在2.7萬元以上。因此，購房者的首付要為其中的差價買單。

　　據了解，首爾甜城洋房産品的備案價格為2.4萬元/平方米，若售價高達4萬元/平方米，購房者的首付比例已經超過五成，比北京樓市新政中首套普通住宅首付比例35%的標準還要高。

　　據上述業務員介紹，在售價遠超備案價格的情況下，開發商會以“精裝修”、“捆綁産權車位”等名義來收取二者價格差，這就是給了加價一個“名分”。

　　利好還是利空

　　事實上，儘管2010年之後幾經沉浮，但燕郊樓市自2015年夏天至今這一輪持續的上漲還是讓人覺得驚訝。

　　隨著京津冀一體化的不斷推進，特別是在北京的行政中心轉移向通州之後，北京的直轄市職能正在逐步由北京六城區向“新北京”轉移，這也帶動緊鄰通州的燕郊樓市一躍而起。據悉，燕郊樓市的均價從2015年夏天的1.5萬元/平方米漲至如今的將近3萬元/平方米。北京商報記者走訪發現，目前燕郊樓市的現狀為價格高、在售項目少。

　　在北京出臺新的調控政策後，各界對政策出臺後燕郊會受到何種影響看法不一。

　　有業內人士分析認為，受到需求溢出效應影響，北京樓市政策從嚴，對於燕郊樓市而言是一種利好，可以承接外溢需求。但是，燕郊房價已經較高，沒有利好資源支撐的區域房價會趨於平緩，另外這些地區也不排除繼續出臺措施限制房價。

　　也有一種聲音認為，燕郊被當做是北京樓市風向標，北京出臺調控政策，或許會導致燕郊投資客看空樓市，集中拋售手中物業，進而導致燕郊樓市步入下行通道。

　　據了解，近期燕郊二手房的庫存明顯增加，現在每天都會增加100多套，部分樓盤房屋的報價也有所下調。據燕郊當地二手房仲介人員介紹，報價下調屬於正常現象，燕郊房價並沒有那麼高，北京樓市調控政策出臺後，業主心理預期的變化也導致報價下調。

　　北京商報樓市調查小組