榆林一保障房入住率不足10% 被荒漠包圍成“孤島”

　　原標題：榆林一保障房成荒漠“孤島”

　　房屋周邊建設都還沒有完成。京華時報記者陶冉攝

　　業主展示當初簽訂的購房合同。

　　小區內的配套設施還未建成。

　　陜西省榆林市西南方向，距市中心約20公里的毛烏素沙漠南側，一座現代化居民小區孤零零地矗立在荒漠中。在過去四年內，附近2000多戶居民將多年的積蓄投入這座名為鳳凰新城的政府保障房小區，希望在這裡實現自己的安居夢。如今，23棟已竣工近兩年的住宅樓，卻由於周邊配套設施嚴重滯後以及小區內基礎設施缺失，而僅僅收穫了不足10%的入住率，儼然成為了沙漠中的“孤島”。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　京華時報記者韓天博

　　小區成沙漠中“孤島”

　　在鳳凰新城業主們的眼中，當年的安居夢就像沙漠中的海市蜃樓，在當地經濟繁榮的陽光下顯得無比真實、瑰麗；當經濟下行的陣風吹過，一切幻象卻又煙消雲散，回歸現實。

　　8月11日中午，記者從榆林市南部的榆陽區出發，沿寬闊的公路向西行駛約8公里，進而向南13公里，一片高層居民小區赫然出現在被低矮耐旱植物覆蓋的廣袤沙漠中。環顧四週，目光所及之處，除了偶爾呼嘯而過的汽車，只有斑駁的黃色與綠色，樓群仿佛汪洋中的孤島，沉寂而突兀。

　　29歲的王勇（化名）看著車窗外被彩鋼板虛掩的小區北門，深深地嘆了一口氣，“如果4年前知道是這個結果，我怎麼也不會買這麼一套鬧心的房子”。

　　王勇告訴記者，2008年前後，距離榆林市約60公里的橫山縣政府，在該縣與榆林市區交界處的毛烏素沙漠中，設立了6.8平方公里的三産服務園區，旨在促進“榆橫一體化”發展。

　　2011年初，橫山縣政府將政府保障性限價商品房小區——鳳凰新城選址在這裡，並通過當地媒體進行了大量促銷宣傳活動。

　　“當時宣傳力度非常大，説是周圍有學校、醫院、商圈，生活需要基本全都能夠滿足”，王勇回憶説，當時三産服務園區的遠景規劃叫得特別響。相比橫山縣城，這裡距榆林市區要近40多公里，再加上保障性住房的價格比其他商品房低了不少，這些條件對於經濟狀況一般的職工家庭來説具有相當的誘惑力，“雖然房子建在沙漠裏，但是大家是衝著三産服務園區來的，只要配套設施到位，位置偏一點也可以接受。”

　　然而，從2013年7月鳳凰新城一期交房開始，業主們卻逐漸發現，除了自己購買的新房在沙漠中拔地而起之外，當年宣傳規劃中的配套設施卻並沒有隨小區一同出現。直到2014年12月該小區二期交房時，這一情況仍舊沒有改觀。

　　記者進入這個擁有23棟樓、2048戶住宅的小區發現，儘管距最後交房日期已過去一年零8個月，小區二期內仍然一片蕭條。本該硬化的路面仍是土路；環繞樓群四週的所有底商以及二期部分單元門、樓體外立面仍裸露著灰色的毛坯墻面；花壇裏、地下車庫入口處，堆放著各式建築材料；7棟高層住宅中，有多部電梯尚未投入使用。

　　整個小區周邊，只有一家小型超市和一家規模不大的飯館正常營業，小區南側的底商中雖有一家挂著牌子的藥店，但大門緊鎖。

　　“這就是小區的配套設施，開發商稱已經具備了交房條件”，王勇搖了搖頭，“當時宣傳的可不是這樣，現在除了業主，沒人再提當年的規劃了。”

　　業主安居夢破碎

　　當地政府提供的資料顯示，橫山縣鳳凰新城項目于2011年8月開工，分兩期建設。其中，一期工程776套住宅于2013年7月具備交房條件，二期工程1272套住宅于2014年12月30日交付業主。截至今年4月，一、二期只有176戶辦理了交房手續，實際入住的僅有96戶，其中二期入住業主只有9戶。

　　住在20號樓2層的白女士就是這9戶業主之一。白女士説，她是去年11月份入住該小區的，當初之所以選擇這裡，一是因為房價低，二是銷售宣傳的配套設施很有誘惑力，“從幼兒園、小學到大學，三甲醫院全都有，我們覺得這邊將來的發展肯定沒錯。”

　　“小區現在這個狀況，我們完全沒想到”，白女士説，距交房日期已過去一年多，當初宣傳的配套設施幾乎全都沒有，“周圍只有一個小超市，買個麵條都難，更別説教育、醫療、娛樂（設施）了。”

　　儘管開發商和當地政府早在交房時就已經認定該小區具備了基本的入住條件，但每當面對夜晚窗外的一片黑寂，白女士都會覺得這種説法名不副實。

　　“首先，市政供熱管線沒有接入，冬季取暖只能靠電暖器維持”，儘管小區物業在供暖期每月向每戶居民贈送1000度電，“但即便這樣也不夠用”。其次，所謂的“通水”也並非市政自來水，而是開發商打井抽出的地下水。小區的排污管道也沒有聯網，開發商在沙漠中挖了一個化糞池，“現在（污水）就排到那裏面，我們擔心時間久了會對地下水有影響。”更重要的是，小區二期至今沒有接通天然氣，“做飯都成問題。離市區又遠，幹什麼都不方便，誰願意來這邊住啊。”

　　白女士表示，這套房子是她和老公的婚房，也是夫妻倆唯一的住房。當初購房時，兩每人平均無購買限價商品房的資質，最後還是從別人手裏買來的購房指標。

　　“後悔，現在是真後悔，（這裡）沒有任何前景可言”，白女士無奈地搖了搖頭。如今，夫妻倆還要為月供奔波，“沒有辦法，如果不搬過來就要另租房，貸款還是要還，現在房租貴，錢又不好賺，總不能兩頭花錢，所以只能忍了。”

　　白女士説，再過一兩年，孩子將面臨上幼兒園的問題，如果小區的狀況沒有改觀，他們只能搬走，“實在沒有別的辦法，當初還想著靠它（房子）安居樂業，現在看來，沒什麼希望了。”

　　同為該小區業主的王勇告訴記者，購買這個小區住宅的人都不是有錢人，大家普遍的想法是能借政府提供的優惠條件實現安居夢，“我們也沒有太高的要求，當初宣傳的內容哪怕能夠兌現一半，也算是對大家有個交代”。

　　千余戶業主中止還貸

　　記者從小區內了解到，今年入夏以來，當地政府將經過小區的唯一一趟城際班車改為公交線路，小區交通問題得到了一定程度的改善。也許是受此影響，入住鳳凰新城二期的業主增至20戶左右，但相對於小區二期總住宅量，入住率仍不足1.6%。

　　面對這些問題，相比于白女士的隱忍，更多的業主則做出了更為“強勢”的回應。

　　記者從橫山縣政府了解到，從2014年6月開始，鳳凰新城小區部分業主提出“降價、退房”等要求。隨後，542戶業主拒絕配合辦理按揭，526戶已辦理按揭的業主停還貸款。

　　小區二期19號樓業主劉先生告訴記者，2014年1月前後，他們在小區開發商的組織下辦理了按揭貸款的相關手續。在此後的一年中，劉先生每月正常還貸，但他漸漸發現，“當初政府承諾的學校沒蓋起來，公交車也沒有，我們找開發商，對方也是拖拖拉拉。”

　　鋻於這種情況，2014年底，劉先生停止了按揭還款。“並不是沒錢還，而是看不到希望了”，劉先生説，假如繼續還款，最終小區配套設施完善了還好，“如果最後（配套）也沒建起來，前期首付、還貸已經投入了20萬，後期還貸加上利息還要40萬，對於我們這樣的普通家庭來説，實在沒法承受這個風險。”

　　與劉先生不同，二期16號樓業主李先生在交完首付後，根本就沒有辦理按揭手續。

　　李先生説，開發商通知業主辦貸款時，自己並沒有抵觸的想法，“當時我把貸款材料交給銀行，但是不知道什麼原因沒有通過。”隨後，他又在開發商的建議下換了一家銀行重新申請，“就在這個過程中，我根據當時建設的情況判斷，二期到交房的時候，絕對達不到之前宣傳的狀態。”

　　此外，李先生發現，之前火熱的榆林房地産市場有降溫的趨勢，許多地理位置更好的樓盤已經開始降價，“但是這個小區是限價房，價格沒有變化，相比之下房價也就不算便宜了。”

　　同樣沒有辦理按揭手續的業主梁先生則表示，為了付清這套房子的首付，自己已經賣掉了之前居住的小房子。當時辦理按揭時，梁先生因為其他原因沒能通過審核。如今，面對鳳凰新城小區的現實情況，他甚至感到慶倖，“現在就是銀行讓我辦我都不辦了，投得越多賠得越多。”

　　對於之前已經投入的購房款，停貸業主們表示，目前，他們也沒有好的辦法，“只能跟政府、開發商協商解決”。當然，大家最希望看到的還是小區內外環境儘快好起來。

　　開發商

　　業主停貸致小區存尾留工程

　　作為鳳凰新城小區的開發商，橫山縣龍盟偉業房地産開發有限責任公司行政經理武佔鵬在接受記者採訪時表示，該小區所有住宅已于2014年12月30日前全部交付，至於小區入住率低的問題，經濟下行是主要原因。

　　武佔鵬表示，橫山縣政府規劃三産服務園區時劃定的區域比較大，“政府希望這裡成為一座擁有8萬人口的‘城市’。”然而，2013年前後，當地經濟下行趨勢突顯，規劃區域內的學校、醫院、公交車等配套設施建設出現了明顯的滯後。在鳳凰新城小區開工建設之前，當地政府對周邊區域進行了規劃，“但是這個規劃並不等於承諾，在任何時候開發商和政府都沒有明確指明學校、醫院等設施何時建好，在綜合經濟下行的情況，這些設施的建設進度確實慢了一些。”

　　除此之外，小區位置偏遠和“房鬧”的出現也是原因之一。武佔鵬表示，由於近年來地方經濟不景氣，不僅僅是榆林周邊區域，就連榆林市內的商品房價格也出現了普遍性的下滑。而作為保障性住房的鳳凰新城小區，不僅地理位置偏遠，其價格也早已被政府限定，因此，無法隨當地房地産市場進行調整，“開發商的利潤率定在8.43%，我們在價格上沒有任何發言權，所以現在來看，這個小區的價格優勢幾乎已經沒有了。”

　　武佔鵬説，部分業主停貸後，銀行為了規避風險拒絕向開發商發放貸款，這直接導致了開發商資金鏈斷裂，小區內的尾留工程也因此無法正常完成，但這些並不影響業主入住。

　　武佔鵬認為，對於目前出現的局面，開發商方面並無過錯，因此不應承擔責任，“我們的房屋品質絕對過關，已經通過了合同中註明的‘限價商品房驗收’”。小區的綠化做得也不錯，並且按照合同的規定按時交房，“只不過是業主沒有按時收房而已。”

　　橫山縣政府

　　有規劃無承諾將加快配套建設

　　8月12日下午，榆林市橫山縣委宣傳部雷副部長接受記者採訪時表示，雖然鳳凰新城小區屬政府限價的保障房小區，但採取的是市場化運作。在小區樓盤銷售前的宣傳活動中，政府並未對業主做出任何承諾，嚴格來講，當地政府甚至沒有參與宣傳工作。

　　當時，橫山縣政府確實與相關單位達成了合作意向，“政府只是通過網路和新聞媒體初步發佈了這個消息，之後是開發商拿這個（消息）做了很廣泛的宣傳，這是企業行為。”

　　在橫山縣政府出具的《鳳凰新城項目有關情況説明》中提到，三産服務園區規劃建設年限為2010至2022年。由於鳳凰新城小區是園區內啟動的第一個項目，市政配套項目和公共配套項目正在分期推行，二者之間存在時間差。《説明》中還提到，受整體形勢影響，大部分業主仍持觀望態度，導致小區交房率、入住率較低。同時，開發企業受業主停辦按揭、停還貸款等問題影響，過億元資金無法回籠，加之目前融資困難，形成一系列連鎖反應，導致遠景目標短期內無法實現。

　　記者從橫山縣政府方面了解到，目前，當地政府已計劃在小區周邊建立一處醫療門診中心，另有一所鄉村衛生院將在不久後落戶小區不遠處的村莊。而關於已開通的公交車票價是否存在因政府取消補貼而上漲的問題，縣政府相關負責人表示，此事係政府多次協調的結果，未來也不會出現因補貼取消影響票價的情況。

　　此外，擁有9個班的幼兒園和可容納24個教學班的小學將在今年9月底投入使用；小區附近正在建設中的榆林高專附中也將在2017年秋季開始招生；預計能夠給小區周邊帶來活力的榆林大學建設項目也已經獲得批復文件，正在進行前期論證。

　　雷副部長表示，下一步，政府將積極協調開發商與供氣企業對接，督促其在確保安全的前提下儘快為鳳凰新城二期業主接通天然氣。市政自來水管線及污水處理廠，也正在加速施工中。

　　雷副部長説，今年4月，當地政府在鳳凰新城小區周邊策劃了大量的活動，其目的就是為了提高該地區的人氣指數，“從現在來看，（活動的）效果正在逐步展現，未來要把這裡打造成一個婚慶文化産業園區。”

　　雷副部長同時表示，鳳凰新城面臨的問題在榆林地區並非個案。2013年前後，受經濟大環境影響，以能源産業為支柱的當地經濟嚴重下挫，其中對房地産業的影響相當之大。

　　據了解，2011年鳳凰新城小區剛剛開盤時，10多公里外榆林市開發區內最好的房子單價已經漲到10000多元，而鳳凰新城的房價僅為3000元左右，和榆林市高新開發區內一般的商品房住宅相比也要低20%至30%。如今，榆林地區的房價大幅降價，個別樓盤價格幾乎“腰斬”。

　　“鳳凰新城小區業主最根本訴求，還是希望房子能夠降價”，雷副部長説，“因為有些業主已經付了首付，有些（業主）還沒有，只是交了定金”。

　　然而，鋻於該小區政府保障性住房的性質，降價的訴求恐怕難以實現。

　　經濟學專家

　　加快轉型或是當地經濟出路

　　據當地一位知情人士介紹，鳳凰新城開盤時場面相當火爆，“2048套房子，報名購房者多達8000多戶”。但受到宏觀經濟環境影響，從2013年開始，榆林當地經濟開始下行，房地産業受到了嚴重衝擊。最直觀的結果就是樓盤普遍降價，“三産服務區裏之前已達意向的幾個項目也沒有成型”，其中就包括業主最關心的教育和醫療項目。“這直接導致了業主們不願收房，並採取停貸這種相對激進的方式”。該知情人士表示，業主拒絕入住對小區周邊人氣影響很大，停貸又直接影響開發商對小區的後續建設，“對入住率的提升很不利。”

　　對此，山西財經大學某知名房地産經濟學專家在接受京華時報記者採訪時表示，鳳凰新城小區所出現的問題，在某種程度上可以説是當地當前經濟形勢的一個縮影。受宏觀經濟形勢的影響，當地政府財政收入受限，投資者信心不足，導致部分新建小區出現爛尾、配套設施嚴重滯後。而小區入住率又直接關係到周邊區域的人氣，同時又會影響到政府規劃的制定，以及投資者對該區域投資價值的判斷，周邊配套設施的建設速度又與此息息相關。該地區房地産業可能已經陷入了惡性迴圈，“就像一個怪圈，業主、政府、開發商在這個圈裏轉來轉去，誰都不容易找到突破口。”

　　該專家表示，限價商品房作為保障房的一種，政府應該在其背後發揮一個“托底”的作用。但在經濟下行的大環境下，業主、開發商或政府都不可能憑藉一己之力解決所有問題，“也許相互配合，各讓一步，才是解決這個問題最有效的辦法。”

　　對於榆林市所面臨的經濟形勢，該專家認為，在國際煤炭市場不景氣的大環境下，對於以煤炭採掘業為主要經濟支柱的榆林市來説，尋找新的經濟增長點應該成為當地政府工作中的當務之急，也是唯一的出路。榆林當地政府部門應該抓住供給側改革的契機，著力調整當地産業結構，通過創新和轉型來促進當地經濟的持續發展，“但這種調整恐怕無法在短時間內見效，往往需要一個較長的過程。”

　　“像榆林這樣的資源依賴型的地區，在此前的特殊歷史時期，通過煤炭資源採掘業和簡單的煤炭資源輸出，實現了經濟總量的快速增長，但嚴重缺乏具有較高經濟附加值的産業”，該專家稱，這也導致了該地區其他方面的經濟基礎比較薄弱，“即使當地政府已經意識到了這個問題，但要真正實現經濟轉型也是有一定困難的。”